Арендный бизнес в офисном сегменте — что полезно знать новичку
В 2023 году идея приобрести офис и сдавать его в аренду выглядит перспективной. Но инвестора могут смущать предстоящие заботы, и есть способы их избежать
Елизавета Ильюхина начала свою карьеру в группе West Wind в 2014 в качестве управляющего бизнес-центром Crosswall и за 8 лет работы прошла путь до директора коммерческого департамента West Wind Group. В компании в составе группы отвечает за выбор новых объектов для редевелопмента с учетом потребностей рынка, принимает участие в разработке концепции и утверждения дизайн-проектов, а также ее подразделение успешно реализует готовые объекты.
Как выбрать готовый арендный бизнес?
Рынок офисной недвижимости в 2023 году демонстрирует рост. Идея вложиться в офис и сдавать его в аренду выглядит привлекательной и перспективной, особенно с учетом сужения пространства для безопасного инвестирования. Но инвестора могут смущать предстоящие заботы и хлопоты. Есть способы их избежать — покупка готового арендного бизнеса и передача его в доверительное управление.
Готовый арендный бизнес (ГАБ) — приобретение ликвидного коммерческого помещения с уже обосновавшемся в нем арендатором. ГАБ таким образом начинает приносить деньги с первого месяца.
Разумеется, чтобы инвестиции окупились как можно скорее, к покупке ГАБ нужно подойти основательно.
Определить ликвидность объекта
Стабильность и размер будущих доходов зависят от того, насколько удачно выбран объект для вложений. Офис должен быть привлекательным для арендаторов.
Мы рекомендуем рассмотреть предложения по ГАБ в бизнес-центрах класса B+. По данным IBC Real Estate за I полугодие 2023 года офисы в БЦ класса B+ пользовались самым высоким спросом у арендаторов и покупателей — 50% от общего объема сделок на рынке офисной недвижимости Москвы. В другом отчете аналитики этой компании сообщают, что по итогам II квартала 2023 года доля свободных площадей в классе В+ достигла минимального значения за 10 лет — 7%. Для сравнения, в классе А вакантность составила 13,3%.
Большинство объектов в портфеле West Wind Group — концептуальные бизнес-центры B+ с дизайнерской отделкой. Но есть и бизнес-центры класса B с обычным ремонтом. Если на объектах более низкого класса свободные площади есть, то в БЦ класса B+ при значительно более высокой арендной ставке мы наблюдаем практически нулевую вакантность. Годовая доходность офисов в наших БЦ класса B+ достигает 11%.
Оценить надежность арендатора и договора
При покупке ГАБ нужно изучить историю арендатора и условия договора. Мы, к примеру, предоставляем заинтересованным в приобретении офиса подтверждения надежности арендатора, а также полный расчет доходности и окупаемости лота. В договорах аренды прописана индексация арендной ставки, предусмотрено заблаговременное уведомление о досрочном расторжении, другие меры по защите интересов собственника.
Передача ГАБ в доверительное управление
Когда готовый арендный бизнес куплен, можно снять с себя все дальнейшие заботы по его ведению. Речь о заключении договора доверительного управления с компанией, оказывающей соответствующую услугу.
При заключении договора доверительного управления собственник передает профессионалам права распоряжаться своим имуществом с целью получения прибыли.
Доверительный управляющий по сути берет на себя ведение арендного бизнеса.
- Взаимодействует с арендатором
Занимается пролонгацией договора и индексацией арендных ставок, контролирует своевременность поступления арендной платы, ведет деловую переписку с арендатором, общается с ним по любым возникающим вопросам.
- При необходимости ищет нового арендатора
Если офис освобождается, дает рекламу объекта, проводит показы и переговоры, оценивает надежность потенциальных арендаторов, согласовывает условия, заключает договор аренды.
Доверительные управляющие часто берут на себя заботы о содержании помещения. Но, например, в бизнес-центрах West Wind Group собственникам и без договора доверительного управления не нужно следить за техническим состоянием офисов, общаться с коммунальными и проверяющими службами, заботиться о комфортных условиях для арендаторов. Этими вопросами занимается профессиональная УК, обслуживающая наши объекты.
Услуга доверительного управления имеет свою стоимость — обычно это определенный процент получаемой арендной платы.
Итак, купив офис как готовый арендный бизнес, вы получаете денежные средства уже с первого месяца. А заключив при этом договор доверительного управления, освобождаете себя от участия в операционных процессах, связанных со сдачей помещения в аренду.
Компания West Wind Group занимается редевелопментом и управлением бизнес-центрами. На рынке коммерческой недвижимости Москвы с 2004 года. По данным «РБК Исследования рынков», входит в топ-10 российских «офисных» девелоперов.
В портфеле — концептуальные бизнес-центры класса В+, в том числе «Сады Этрета», Crosswall Khamovniki, Crosswall, Sugar Factory.