Когда цены на недвижимость стабилизируются

Недвижимость является консервативным инструментом для хранения сбережений. Статистика говорит о том, что состоятельные люди всего мира хранят более 50% своего капитала в этом инструменте (согласно данным forbes.ru). Но и «обычные» люди в нашей стране также активно используют этот инструмент. При этом, жилая недвижимость долгие годы оставалась в фаворитах, т.к. квартиру можно сдавать или передать по наследству и жить в ней. Правда при сдаче в аренду доходность составляет всего 3-5%. Да и цены на жилье в последние 4 года выросли в 2 раза (согласно данным статистики Т-Ж), а арендная ставка лишь постепенно растет. И бюджеты на покупку жилья уже сблизились с покупкой коммерции (при определенных условиях). Можно либо самостоятельно провести анализ рынка, либо с помощью специалистов, для принятие дальнейший решений.

А если смотреть в сегмент торговой недвижимости (альтернатива покупки жилья), то здесь наблюдается очень интересная картина. Раньше застройщики предлагали помещения, площадью от 100 кв.м. и больше. И окупаемость подобных помещений составляла 7-8 лет. То сегодня площадь лотов значительно снизились:  можно найти помещения уже до 30 кв.м. Соответственно, и бюджет на покупку уже сопоставим с покупкой квартиры. Поэтому с одной стороны коммерческая недвижимость стала более доступной, но доходность при покупке помещения у застройщика «в бетоне» снизилась до 5-7%.

Почему это произошло? Застройщики перешли на проектное финансирование в 2019 году. Раньше все строительство велось в рамках закона о ДДУ, застройщик должен был тратить полученные от покупателей деньги исключительно на строительство (достройку) своих домов. Но встречались и схемы «пирамид», когда за счет более распродающегося объекта достраивался объект похуже. Таким образом, раньше застройщик сам определял цену продажи, динамику продажи, полностью отвечал за весь проект.

После 2019 года застройщик стал согласовывать с банком условия финансирования и всю финансовую модель. Именно поэтому возникла «странная» ситуация, когда цены на квартиры, которые будут сдаваться через 2-3 года в листингах были выше, чем на уже построенное жилье. Т.е. предполагался вечный рост цен. И с одной стороны сегодня застройщик должен продавать квадратные метры как можно быстрее, но с другой стороны есть согласованная финансовая модель с банком и ожидания по прибыли от последнего.

Последние годы продажи новостроек активно росли за счет ипотеки. Но в 2024 году выдача льготной ипотеки обвалилась почти на 40%  (согласно данным РБК). Это значит, что спрос на жилье значительно снизился. Также, если дома не заселяются, то покупать торговые помещения на 1ом этаже не имеет большого смысла. И власти уже заговорили о продлении льготной ипотеки, придумываются новые варианты для увеличения спроса. По итогам прошлого года цены на торговую недвижимость выросли на 14%  (согласно данным РБК). Но до тех пор, пока ключевая ставка не вернется к более адекватным значениям (8-12%), мы будем наблюдать стагнацию. Поэтому такой взрывной рост цен на недвижимость временно остановлен на 1-2 года.