Биометрия в сделках с жильем: что изменится с 2026 года

Что за закон запускает «биометрические сделки»

В мае 2025 года Госдума приняла в трех чтениях законопроект № 802838-8. Ключевые изменения для рынка недвижимости — введение обязательной биометрической идентификации через Единую биометрическую систему (ЕБС) при дистанционном оформлении сделок купли-продажи, дарения и ипотеки через Росреестр. Это не просто дополнительная проверка, а фундаментальное упрощение процесса для миллионов россиян, особенно проживающих вдали от объекта сделки.

Как именно биометрия заменит личное присутствие и доверенности

До сих пор дистанционная продажа или покупка квартиры была крайне затруднена. Основные способы сделок:

• Личное присутствие. Не всегда возможно для иногородних или занятых людей.
• Нотариальная доверенность. Требует времени, денег (услуги нотариуса) и несет риски (подделка, отзыв).
• Электронная доверенность через Госуслуги. Упрощает процесс, но все равно требует предварительного оформления.

Принятый законопроект вводит принципиально новый механизм с 1 июля 2026 года:

• Стороны сделки (покупатель и продавец) смогут дистанционно подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности в Росреестр.
• Подтверждением личности и волеизъявления станет успешная биометрическая верификация в ЕБС непосредственно в момент подачи заявления через портал Госуслуг или специализированный сервис Росреестра.
• Процесс верификации. Каждый участник сделки в своем личном кабинете проходит «живую» селфи-идентификацию (система проверяет, что это реальный человек, а не фото/видео). Затем он произносит случайную цифровую последовательность для записи голоса. Система сравнивает данные с эталоном в ЕБС и юридически приравнивает успешную проверку к личному присутствию гражданина. Нотариальное заверение такой электронной сделки не требуется.
• Отпадает необходимость в доверенности на представление интересов в Росреестре для самой процедуры регистрации, если гражданин может пройти биометрию лично.

Кому это особенно выгодно: разбираем на примерах

Нововведение станет настоящим спасением для конкретных групп людей, для которых традиционный процесс купли-продажи недвижимости был сопряжен с особыми трудностями или затратами. Вот несколько примеров:

• Продавец из Смоленска, покупатель из Владивостока. Раньше требовалась доверенность или поездка одного из них. Теперь оба оформят сделку из дома за 15 минут.
• Пенсионер, продающий квартиру детям в другом городе. Не нужно ехать самому или платить нотариусу за доверенность на детей — дети подтверждают сделку своей биометрией.
• Инвестор, покупающий несколько объектов. Экономит время и деньги на бесконечных визитах к нотариусу или в МФЦ.

Что нужно сделать ДО 1 июля 2026 года

Чтобы воспользоваться новой возможностью, обязательно:

• Сдать биометрию. Один раз лично явиться с паспортом в любой банк, подключенный к ЕБС, или МФЦ (когда они будут технически готовы). Процедура занимает 5-10 минут: сделают цифровое фото/видео лица и запишут образец голоса.
• Иметь подтвержденную учетную запись на Госуслугах.
• Подготовить электронные документы. Договор купли-продажи (можно составить с помощью юриста или через специальные сервисы) и необходимые справки в электронной форме.

Какие нюансы стоит предусмотреть

Нотариус все еще нужен. Биометрия не отменяет обязательное нотариальное заверение сделок в случаях, прямо предусмотренных законом (например, сделки с долями несовершеннолетних, рента, отчуждение имущества супругов) (Ст. 163 ГК РФ).

Биометрию должен пройти лично каждый участник сделки, чье право или обременение регистрируется. Нельзя «передать» доступ. Без биометрии — только традиционные способы. Если биометрия не сдана, дистанционно зарегистрировать сделку через Росреестр будет невозможно. Придется действовать через нотариуса (который сам может использовать ЕБС для идентификации клиента) или лично обращаться в МФЦ/Росреестр.

Успех напрямую зависит от бесперебойной работы ЕБС и портала Росреестра в момент подачи заявления. Минцифры и Росреестр проводят масштабное тестирование системы.

А есть ли риски: новые векторы мошенничества и как защититься

Хотя биометрия создает мощный барьер против традиционных схем, эксперты предупреждают о новых видах угроз, которые могут возникнуть вместе с системой. Осведомленность — ключ к безопасности:

1. Фишинг «под биометрию». Мошенники могут рассылать поддельные письма или СМС от имени «Росреестра», «Госуслуг» или банков с требованием «срочно пройти биометрическую верификацию» по ссылке для «подтверждения сделки» или «разблокировки счета». Цель: заставить жертву пройти проверку на фальшивом сайте, перехватив эталонные данные для последующих махинаций. 

Защита: никогда не проходите биометрию по ссылкам из сообщений! Инициируйте верификацию только через официальное приложение банка, личный кабинет на gosuslugi.ru или rosreestr.ru.

2. Компромат устройств и «глубокие фейки». Если злоумышленники получат полный контроль над смартфоном жертвы (через вирусы или шпионское ПО), они теоретически могут попытаться подменить изображение с фронтальной камеры и микрофона во время верификации, используя заранее записанное видео и голос жертвы («глубокий фейк»). 

Защита: регулярно обновляйте ОС и приложения, используйте антивирусы, не устанавливайте ПО из сомнительных источников. Современные системы «лайвнес-детекции» (проверки «живости») в ЕБС активно борются с такими атаками, требуя поворотов головы или действий по команде.

3. Кража или подделка «цифрового слепка» (гипотетический, но критический риск). В случае масштабной утечки данных из ЕБС или взлома системы, биометрические шаблоны могут стать мишенью.    

Защита (системная): Минцифры и ФСБ РФ подчеркивают, что биометрические данные в ЕБС хранятся в зашифрованном и обезличенном виде (не как фото/видео, а как математические векторы), их крайне сложно реконструировать обратно в узнаваемый образ. 

Вывод

Внедрение биометрической идентификации для дистанционных сделок с недвижимостью — это логичный шаг в эпоху цифровизации. С 1 июля 2026 года продать или купить квартиру «по селфи» станет реальностью. Главное — заранее позаботиться о сдаче биометрии и следить за техническими требованиями Росреестра.