Что происходит на рынке недвижимости Екатеринбурга: тренды и прогнозы

По данным издания «Этажи Журнал», рост рынка недвижимости Екатеринбурга в 2023 году достиг рекордной отметки за последние 12 лет и составил 65%, по сравнению с прошлым годом. Он прошел через глобальную трансформацию, связанную с перераспределением ресурсов и сменой участников. На рынке появились застройщики из других регионов и федеральные игроки. 

Первичный рынок недвижимости

По итогам первого квартала 2023 года на первичном рынке недвижимости Екатеринбурга отмечен рост средней стоимости предложения почти на 1%. Стоимость квадратного метра увеличилась чуть больше, чем на 1100 рублей и составила 126813 рублей. В цене выросли все квартиры, независимо от района города:

• в центре Екатеринбурга стоимость квадратных метров выросла на 2,8%;
• в первом ценовом поясе — 2,3%;
• во втором — на 1,2%;
• в третьем — на 0,8%; 
• в четвертом — на 3,8%.

Также рост цен был зафиксирован в недвижимости бизнес-класса на 3,3%, в комфорте — на 2,3%, а в экономе — на 1%. Снижение стоимости было отмечено только в премиум-сегменте недвижимости на 5,4%.

Стоимость студии средней площадью 26 м2 в Екатеринбурге составляет чуть больше 3,6 млн руб. Однокомнатная квартира стоит около 5,3 млн руб., двухкомнатная — около 7,5, а трехкомнатная — 10 (со средней площадью в 85 м2).

Количество строящегося жилья, по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года увеличилось почти на 8% и составило без малого 3,3 млн м2.

Вторичный рынок

На вторичном рынке Екатеринбурга недвижимость подорожала за год на 9,4%. Средняя стоимость одного квадратного метра вторичного жилья в октябре 2023 года составляет 111 тысяч рублей. По сравнению с предыдущим годом, цена на ЖБИ выросла почти на 16%, как и на Заречном, Завокзальном, а вот на Птицефабрике — на 18%. В остальных районах города стоимость увеличилась на 3-15%. 

С учетом таких тенденций, спрос на вторичное жилье в Екатеринбурге снизился почти на 7%, а интерес к покупке первичного и долгосрочной аренды вырос на 53% и 24% соответственно. По мнению экспертов, причиной тому послужила льготная ипотека, считают эксперты. 

С января по сентябрь 2023 года жилье в пригороде Екатеринбурга демонстрировало рост цен в среднем на 12%-15%. Квартиры здесь стоили около 85 тысяч рублей за квадратный метр. Объем предложения на вторичном рынке в пригороде снизился на 3,1%.

Предложение на рынке

Сегодня на первичном рынке недвижимости Екатеринбурга продается свыше 51 тысячи квартир, большая часть в новостройках, на вторичном — 9 тысяч квартир. Эксперты сошлись во мнении, что большая часть предложений приходится на Академический район города, поскольку там работает большинство крупных застройщиков, а также возводятся высокотехнологичные здания, которые позволяют жильцам существенно экономить на услугах ЖКХ. Цены ниже, чем в целом по Екатеринбургу за счет поддержки государства и ипотечных программ.

По данным Уральской палаты недвижимости, на рынке первичной и вторичной недвижимости Екатеринбурга совершается примерно одинаковое количество сделок. Основные сделки приходятся на квартиры, которые были сданы в эксплуатацию 10-15 лет назад. По сути, это те же новостройки, которые раньше не были выкуплены.

Старые квартиры в Екатеринбурге тоже активно покупают, поскольку, как правило, они находятся в исторических районах города и хороших домах. Обычно минус новостроек в Екатеринбурге — расположение, удаленность, транспортная доступность. Плюс старых домов в том, что они расположены в центре города и таких районах, как ВМЗ, Втузгородок, Пионерский. Достойных предложений на вторичном рынке не так много. Тем не менее, вторичная квартира в Екатеринбурге продается в среднем за 1-2 месяца.

Как граждане покупали недвижимость в Екатеринбурге в 2023 году

Квартиры покупали в основном в ипотеку, а также с использованием программ государственной поддержки: «жилье для IT-специалистов», «семейная ипотека». Средний размер кредита составляет 3 млн рублей сроком на 24 года. Темпы кредитования в регионе увеличились на 24%. Эксперты убеждены: поскольку количество «закредитованных» граждан выросло, банки активизируют работу с заемщиками, то, скорее всего, первоначальный взнос, а также ставка по ипотеке вырастут уже в ближайшем будущем.

Тренд рынка: «неквалифицированные» инвесторы

Эксперты отмечают, что в последние полтора-два года на рынке появился новый  участник — «неквалифицированные инвесторы». Они считают недвижимость способом сохранения и приумножения капитала, но не могут анализировать риски и тренды рынка. Пользуются государственными программами, льготной ипотекой, вкладывают все свободные средства в недвижимость.

Екатеринбург — студенческая столица: рынок аренды

На рынке аренды Екатеринбурга количество предложений сократилось почти на треть. Съемщики вынуждены выбирать между предложениями с «бабушкиным ремонтом» и люксовыми апартаментами, потому что «серединку» уже разобрали студенты в августе. В городе более 100 вузов.

Средний размер первоначального взноса за однокомнатную квартиру доходит до 50 тысяч рублей: около 20 тысяч за месяц проживания хозяевам, столько же «страховочный взнос», плюс оплата услуг риэлтора.

«Однушки» с очень скромным ремонтом в Екатеринбурге можно снять за 15-18 тысяч рублей. И это без учета коммунальных услуг. Все, что поприличнее — ближе к 30. Если удалось найти жилье без посредников, то арендовать его можно примерно за 25 тысяч рублей. Дешевле — только в очень отдаленных районах (Сортировка, Вторчермет). Найти предложения в центре почти нереально. Но если удалось — за аренду придется заплатить около 35-45 тысяч рублей. «Трешек» среди предложений почти нет. Если попадаются, то дорогие.

Подведем итоги

В 2023 году рынок недвижимости Екатеринбурга претерпевает радикальные изменения. Весной в уральской столице цены просели. Снять квартиру можно было меньше, чем за 20 тысяч рублей. Сегодня вышли на новый виток. На такую турбулентность, по мнению экспертов, по-прежнему влияет нестабильная экономическая ситуация и миграционные процессы. На рынке снова активизировались риэлторы, хотя еще весной их бизнес находился на грани краха, большинство сделок стороны проводили напрямую.   

Строительство в Екатеринбурге ведется активными темпами. Но на рынок «лоты» выходят постепенно. Помимо активного ввода объектов недвижимости в эксплуатацию, застройщики сосредоточены на выполнениях обязательств перед банками и на том, чтобы цена на стадии котлована и завершения не была радикально разной. Поэтому они повышают цены плавно и неспешно продают свои лоты.

Рост цен на квадратные метры в Екатеринбурге начался позже, чем в большинстве крупных городов. За два года он составил почти 40%.

Интерес к рынку недвижимости Екатеринбурга колеблется, как и спрос на ипотечное кредитование. Эксперты считают, что в ближайшее время глобального роста стоимости квадратного метра не произойдет.