Недвижимость и строительство: изменения для бизнеса в сделках и спорах

Как и во многих других отраслях здесь многое изменилось за последний год, а некоторые изменения нужно не только знать, но и принимать меры по защите бизнеса. Может ли нарушение контрсанкционного законодательства привести к серьезным проблемам, какие сроки должны пройти, чтобы нельзя было оспорить сделки с недвижимым имуществом, приобретенным у чиновников, можно ли легализовать незаконную реконструкцию, которую произвели до Вас — об этом и других тенденциях практики расскажу с опорой на наш опыт сопровождения таких проектов. 

Нарушение контрсанкционного законодательства — может обернуться ничтожностью сделки

С марта 2022 года действует целый перечень ограничений по сделкам с недвижимостью с участием контрагентов из «недружественных» юрисдикций. В первую очередь, для таких сделок мы получаем предварительное разрешение Правительственной комиссии.

Игнорировать данное требование нельзя. При этом правительственное разрешение должно быть получено именно до сделки — последующее обращение за ним после того, как сделка уже совершена, не спасет ситуацию.

Сейчас до судов доходят споры о последствиях несоблюдения установленных ограничений. Если согласие Правительственной комиссии не было получено, а оплата производилась без использования специального счета типа «С», то суд признает всю сделку недействительной и обяжет вернуть проданные активы. Обсуждается также введение административных штрафов за совершение сделок в нарушение контрсанкционных ограничений в размере 20-40% от суммы сделки.

Исходя из нашей практики, перечень лиц из «недружественных» юрисдикций сформулирован довольно широко — под него могут попасть и российские компании, если они подконтрольны лицам из «недружественных» стран. В связи с этим согласия требуют не только сделки с иностранными лицами, но и, например, с их дочерними российскими компаниями. Получение согласия требует времени, которое мы рекомендуем закладывать в расчет графика закрытия сделки.

Изъятие имущества у чиновников без сроков давности

Мы наблюдаем, что только за прошлый год существенно возросло число исков Генпрокуратуры об изъятии имущества у чиновников, полученного в результате коррупционных нарушений — когда чиновник не смог объяснить разницу в своих доходах и расходах.

Под риском изъятия находится имущество, которое было приобретено достаточно давно. В связи с этим Верховный Суд изначально начал отказывать в таких исках по причине пропуска срока давности.

Однако Конституционный Суд поддержал в данном вопросе Генпрокуратуру, указав, что сроки давности к таким искам сейчас неприменимы.

Отсутствие сроков давности существенно повышает риски приобретения недвижимости в обороте. Рекомендуем учитывать, что недвижимость может быть изъята не только у самого госслужащего, но и у последующих приобретателей, если суд установит, что они знали или могли знать о незаконном происхождении имущества. Стандарт проверки добросовестности анализируется судами в каждом конкретном случае.

При этом Конституционный Суд указал, что изъято без ограничения по срокам может быть не только приобретенное имущество, но и имущество, в которое оно впоследствии было преобразовано.

Статистика изъятия коррупционного имущества внушительна:

• с 2023 года судами рассмотрено более двух десятков исков прокуратуры, предметом которых было именно изъятие коррупционно полученной недвижимости;
• при этом практически в ста процентах случаев нижестоящие суды поддерживают прокуратуру и отказывают в применении сроков давности — теперь такая позиция поддержана на уровне КС;
• итогом стало изъятие прокуратурой только за 2023 год почти 4 тысяч объектов недвижимости стоимостью более 400 млрд рублей.

Сейчас мы наблюдаем за тем, как эта тенденция развивается — буквально на днях, уже в январе 2025 года, Конституционный Суд высказал позицию о возможности изъятия имущества и в случае нарушения правил о его приватизации. По делу Сочинского национального парка Конституционный Суд посчитал незаконной приватизацию земельных участков из состава особо охраняемых природных территорий. При этом даже если по требованию прокуратуры уже истек срок давности, такие участки все равно изымаются в государственную собственность. Однако в этом случае, в отличие от коррупционных дел, добросовестные приобретатели незаконно приватизированного имущества смогут претендовать на получение взамен аналогичных участков или на выплату компенсации. 

Лучше получить корпоративное одобрение на сделку с недвижимостью, чем пытаться объяснить, что это не слишком ценный актив

По закону крупной считается сделка, которая отвечает одновременно двум критериям:

• количественному — когда стоимость продаваемого имущества превышает 25% балансовой стоимости активов компании, и
• качественному — когда сделка существенно влияет на деятельность общества.

Но Верховный Суд сделал резкий поворот в сторону концепции, что недвижимость в собственности общества практически всегда является настолько ценным активом, что нельзя проводить сделки с недвижимостью без ведома совета директоров или участников.

Теперь достаточно только качественного критерия, без оценки стоимости недвижимости среди остальных активов общества. 

Даже если цена недвижимости не превышает 25% стоимости активов общества, мы рекомендуем получить одобрение сделки со стороны участников или совета директоров компании.

Что грозит покупателю, если приобретенное здание оказалось с несогласованной реконструкцией

Все активнее ведется борьба с самовольным строительством и незаконной реконструкцией, что повышает риски как для застройщиков, так и для приобретателей недвижимости.

На практике мы видим случаи, когда покупатель приобретает здание с нелегализованной реконструкцией, а потом сам сталкивается с риском ответственности за его незаконную эксплуатацию. Первоначально суды подтверждали законность наложения на нового собственника штрафов, которые могут составлять существенную часть от стоимости объекта недвижимости. Однако Верховный Суд все чаще встает на защиту собственников, не знавших о незаконной реконструкции. Тем более, что на практике граница между перепланировкой, которая не требует оформления разрешений, и незаконной реконструкцией довольно размыта.

С другой стороны, Верховный Суд осложнил распространенный механизм по судебной легализации самовольных построек. Как правило, девелоперы начинают строительство в надежде на последующие изменения. Например, в расчете на дальнейшее получение разрешения на строительство после изменения вида разрешенного использования участка или легализацию постройки в суде. Однако такое сознательное игнорирование градостроительных правил, по мнению судов, свидетельствует о недобросовестности застройщика. В результате под риском сноса оказываются целые кварталы в новых поселках. Собственники традиционно рассчитывают на истечение сроков давности как на возможную защиту от сноса, но давность не применяется судами, если самовольная постройка потенциально угрожает жизни и здоровью граждан.

С риском сноса застройщик может столкнуться и в том случае, если есть пороки в оформлении его прав на земельный участок. Здесь Верховный Суд впервые в практике допустил возможность защиты добросовестного застройщика, получившего участок в строительную аренду и не знавшего о пороках оформления арендных отношений предыдущим правообладателем участка. Будем надеяться, что данная практика будет развиваться и дальше.

Что ожидает нас в 2025 году

Тенденции судебной практики показывают, что список оснований для оспаривания сделок с недвижимостью в связи с обстоятельствами, которые не всегда могут быть очевидны приобретателю, расширяется.

Это делает жизненно важным тщательно проверять, были ли в цепочке бывших владельцев объекта государственные служащие или лица из недружественных стран, были ли соблюдены продавцом внутренние корпоративные процедуры одобрения и имеются ли признаки незаконной реконструкции.

При этом требования для согласования сделок Правительственной комиссией регулярно меняются на уровне подзаконных актов, что требует постоянного мониторинга. Критерии признания постройки — самовольной, сделки с недвижимостью — крупной, а застройщика — добросовестным также зависят от постоянно изменяющейся судебной практики, которую мы постоянно отслеживаем.