Как купить новостройку в условиях отсутствия доступной ипотеки

Вера Стефан, коммерческий директор девелоперской компании ASTERUS, рассказала газете «Известия», как можно купить жилье в новостройке, когда доступной ипотеки не осталось. 

В 2024 году на рынке жилой недвижимости произошли серьезные изменения. В результате решений, принятых Центральным Банком в конце 2023 года, ипотечного кредитования на выгодных условиях не осталось. 

Шаги, предпринятые ЦБ, были направлены на понижение покупательской способности и уменьшение ипотечного пузыря. К ним можно отнести уменьшение лимитов по ипотечным продуктам с государственной поддержкой, увеличение минимально допустимого первоначального взноса и новые требования к предельно допустимым нагрузкам клиентов. Свыше 70% ипотечных кредитов ранее выдавались при подаче заявки по 2-ум документам, больше такой возможности нет. Все эти изменения сопровождаются увеличением ключевой ставки Центрального банка до 16%.

Крупнейшие банки теперь взимают с застройщиков комиссию за всех льготных ипотечных клиентов, это окончательно привело к тому, что в данный момент условий ипотечного кредитования, которые были бы выгодными для покупателя, не существует. Все инструменты, которые были направлены на облегчение входа в сделку для покупателя, теперь оплачиваются из его собственного кармана: субсидии, отсрочки платежа, траншевая ипотека, снижение ставки. При этом для расчета условий используется запредельно высокая ключевая ставка. 

Для примера рассмотрим однокомнатную квартиру в пределах МКАД. Допустим, ее стоимость составляет 15 000 000 рублей. Тогда, при ставке равной 17-18% и первом взносе в размере 20%, ежемесячный платеж по кредиту будет составлять 174 000 рублей. В этом случае официально подтвержденный доход клиента банка должен составлять как минимум 300 000 рублей в месяц. Такие условия недоступны для большинства. Именно по этой причине невозможно обойти стороной падение объема продаж на рынке новостроек.

В некоторых банках существуют предложения по снижению ипотечной процентной ставки, но это происходит отнюдь не бесплатно. Для примера рассмотрим следующую ситуацию: 12 000 000 рублей, семейная ипотека, процентная ставка составляет 6%. Срок кредитования — 30 лет. Ежемесячный платеж будет равен 72 000 рублей. Банк может предложить уменьшить ставку на 12 месяцев до 1%. Комиссия, которую он возьмет с покупателя за такую услугу, составит 1 704 000 рублей. Клиент сможет снизить ежемесячный платеж по ипотеке до 38 000 рублей и сохранит порядка 400 тысяч за год. Но стоимость, которую он отдал за эту «экономию» во много раз превышает ее и составляет, как было указано ранее, 1 704 000 рублей.

Возникшие проблемы на рынке жилой недвижимости могу решиться несколькими способами: восстановлением старой ключевой ставки в размере 9-10% или прекращением ведущих банков взимать комиссии с застройщиков за субсидирование ипотеки. Путин В.В. недавно высказался о необходимости продления программы льготной семейной ипотеки. Это способствует возможности оказывать влияние на банки таким органам, как Центральный Банк, Министерство Финансов и Федеральная антимонопольная служба.

Какие действия необходимо предпринять, если именно сейчас существует потребность в покупке недвижимости? Вариантов немного, но, если требуется использовать ипотечное кредитование, необходимо выбрать банк, который не вводил сборы для застройщиков за каждого льготного заемщика. 

Застройщики еще не изобрели инструментов, которые сделали бы приобретение недвижимости проще для клиента. Кто-то даже перестал освещать на своих официальных страницах возможность приобретения их площадей через ипотеку. Однако есть возможность воспользоваться рассрочкой или трейд-ином непосредственно у девелопера, не привлекая к участию банк. Условия могут быть действительно интересными для клиента, а в последствии можно будет перевести ее в ипотечный кредит на более выгодных условиях.

Это все варианты действий в данный момент. Если нет необходимости приобретать объект сейчас, когда условия не располагают к комфортному входу в сделку, разумно отложить это дело. Если такая необходимость существует, нужно действовать в обстоятельствах сегодняшнего дня. В 2023 году недвижимость росла в цене, этот тренд продолжается и сейчас. Такое вложение средств все еще фиксирует цену, поэтому может быть целесообразным. Впоследствии останется возможность рефинансирования.