ГАБ: зрелый инструмент инвестиций на фоне турбулентности рынка
Как ГАБ стал одним из самых востребованных и надежных способов получения пассивного дохода и какие риски важно учитывать перед покупкой
Более 10 лет опыта работы с элитной недвижимостью. Специализируется на сопровождении сделок по продаже и покупке коммерческой и региональной недвижимости.
В 2024–2025 годах формат готового арендного бизнеса (ГАБ) — ликвидная коммерческая недвижимость с действующими арендаторами и устойчивым арендным потоком — стал одним из наиболее востребованных и прагматичных инструментов инвестирования. После всплесков интереса к жилой недвижимости, инвесторы все чаще рассматривают ГАБ как более надежный, доходный и менее ресурсоемкий актив.
Как отмечает ЦИАН, за последние 3 года спрос на ГАБ резко вырос — в условиях санкционного давления, девальвации рубля и ограничения вывода капитала за рубеж эту нишу все чаще рассматривают как альтернативу банковским вкладам и традиционной жилой недвижимости. При этом интерес к доходным коммерческим объектам обусловлен низким порогом входа: небольшие стрит-ритейл или торговые площади могут стоить порядка ~ 50 млн рублей, что для многих инвесторов оказывается доступнее, чем покупка ликвидной квартиры в столице. Таким образом, ГАБ воспринимается как инструмент пассивного дохода, сочетающий относительную стабильность, доходность выше жилого сегмента и минимальные операционные затраты со стороны владельца.
Ключевые факторы роста интереса к ГАБ со стороны инвесторов:
Снижение привлекательности банковских инструментов: высокая процентная ставка по вкладам и ограниченные возможности вывода средств усиливают интерес к доходным активам внутри страны. В таких условиях готовый арендный бизнес все чаще рассматривается как надежный способ сохранения капитала в условиях рыночной волатильности.
Более высокая доходность и устойчивая ликвидность относительно показателей жилой недвижимости: аналитики отмечают, что доход от аренды коммерческих помещений зачастую в 1,5–2 раза превышает доход от жилой недвижимости при сопоставимой стоимости покупки. Кроме того, многие коммерческие объекты сохраняют ликвидность даже в кризис: стрит ритейл и точки повседневного спроса остаются востребованными.
Минимизация усилий владельца: «пассивный доход» с уже структурированным бизнесом: арендатор уже найден, коммуникации настроены, помещение обустроено. Владельцу остается получать доход, без необходимости заниматься ремонтом, перепланировками, поиском арендаторов, маркетингом и управлением.
Готовность к монетизации: покупка ГАБ означает, что арендный поток может начаться практически сразу после сделки вместо длительного периода подготовки, поиска арендаторов и запуска, как это происходит при приобретении иного вида коммерческой недвижимости.
Однако у всего есть и обратная сторона медали: несмотря на все очевидные преимущества, готовые арендные бизнесы требуют особенно тщательной проверки со стороны брокеров и инвесторов из-за ряда финансовых и юридических рисков. Дабы защитить инвесторов от недобросовестных продавцов, брокеры проводят полную проверку объекта: запрашивают банковские выписки за 6–12 месяцев, копии всех договоров аренды, акты приема передачи, сведения об оплаченных коммунальных и эксплуатационных расходах и многое другое.
Итог:
На основании анализа текущих трендов и практики рынка можно сделать следующие выводы:
ГАБ — оптимальный выбор для тех, кто ищет пассивный, устойчивый доход и хочет минимизировать операционное участие. Формат особенно подходит частным инвесторам и негосударственным структурам, стремящимся защитить свой капитал.
ГАБ — альтернатива банковским вкладам и высокорисковым инструментам: высокая доходность и прогнозируемые риски.
В условиях неопределенности на рынках жилья, ГАБ выступает в качестве «укрытия для капитала» — актива, способного сохранить и приумножить капитал, не требуя при этом крупных вложений на старте.