Филипп Шраге: ипотека через МФО — новый инструмент на рынке жилья

С 22 октября 2025 года микрофинансовые организации получили право выдавать ипотечные кредиты физическим лицам — при условии, что займы не связаны с предпринимательской деятельностью. По мнению генерального директора Kronung Group Филиппа Шраге, решение станет точкой обсуждения для всего рынка, ведь оно затрагивает чувствительную сферу — доступ к жилью и качество финансовых инструментов.

Новая норма не означает, что все МФО смогут массово работать с ипотекой. Речь идет лишь о компаниях, внесенных в государственный реестр и находящихся под надзором Банка России. Тем не менее, даже при формальном контроле, риски здесь заметно выше, чем в банковском секторе. У микрофинансовых организаций выше стоимость заимствований, а значит и процентная ставка для клиента будет ощутимо больше.

Такая ипотека может стать вариантом для заемщиков с нестабильным доходом или слабой кредитной историей — тех, кому банки чаще всего отказывают. Однако доступность здесь оборачивается высокой переплатой: уровень ставок в МФО, как правило, превышает банковский на несколько процентных пунктов. Это делает инструмент скорее вынужденным шагом, чем рациональной альтернативой.

Банки по-прежнему сохраняют ключевые преимущества — участие в государственных программах, более низкие ставки, прозрачные процедуры и понятные механизмы защиты. Поэтому МФО займут ограниченную нишу и будут работать с клиентами, которые не проходят по стандартным банковским требованиям. Для массового рынка ипотека через МФО вряд ли станет серьезным конкурентом традиционным кредитным институтам.

Тем, кто все же решит воспользоваться этим механизмом, важно проявить максимальную осторожность: проверить организацию в реестре ЦБ, внимательно изучить условия договора и рассчитать общую переплату. На кону будет жилье — а значит, цена ошибки слишком высока.

Ипотека через микрофинансовые организации — это инструмент последней надежды. Он способен помочь ограниченному числу заемщиков, но не способен изменить структуру рынка. Банковская ипотека останется основной опорой для тех, кто хочет приобрести жилье на понятных и предсказуемых условиях.