Загородная недвижимость для частного инвестора: как это работает

На лавинообразное повышение инвестиционного потенциала загородной недвижимости повлиял целый комплекс причин. Я бы отметила, в первую очередь, опыт пандемии и самоизоляции, а потом — обострившуюся внешнеполитическую обстановку и, как следствие, глобальную перестройку туристических маршрутов. 

Проблема в том, что молодой перегретый рынок еще не избавился от «детских болезней». На нем правят бал крупные игроки, которые первыми сориентировались в меняющихся обстоятельствах. Участки и дома зачастую продаются по завышенным ценам, с объяснением, что покупатель получит не просто имущественный комплекс, а готовый арендный бизнес. Поэтому потенциальным инвесторам я бы порекомендовала внимательно относиться как к выбору партнеров, так и к оценке самого объекта инвестирования.

На чем зарабатывает инвестор

Можно выделить, как минимум, две популярные концепции инвестирования. Первая предполагает ежемесячный доход, вторая — получение прибыли единовременно после реализации проекта.
В первом случае проект представляет собой группу разрозненных земельных участков с готовыми или строящимися домами. Это могут быть коттеджи для отдыха на природе либо парк-отель, разделенный на юниты, принадлежащие разным собственникам — индивидуальным или коллективным. Сдачей объектов в аренду занимается управляющая компания, а инвестор регулярно получает доход. Эта модель стала особенно востребованной на фоне дешевой льготной ипотеки, которая давала возможность полностью гасить ипотечные платежи за счет дохода от арендного бизнеса и даже получать прибыль. 

Вторая концепция предполагает наличие единого земельного участка, который инвесторы покупают в складчину. После того как площадка освоена — на ней построен тот же парк-отель или коттеджный поселок — инвесторы либо разделяют его на доли и перепродают, либо продают целиком как готовый бизнес. Таким образом, каждый из инвесторов имеет возможность выйти из проекта с прибылью.

От чего зависит доходность

Инфраструктура, транспортная доступность, наличие точек притяжения — вот основные критерии, которые определяют доходность загородной недвижимости. Если объект позиционируется как база отдыха, то на уровень доходности влияют качественные дополнительные услуги — наличие СПА, банного комплекса, оборудованной территории для отдыха у воды, ресторанов и т.д. 

Важно, чтобы до объекта было удобно добираться — отдых внутри страны привлекает именно своей доступностью. Отлично, если рядом есть какие-то уникальные природные объекты, или сам парк-отель придумывает для своих гостей интересные мероприятия. Все это может сгенерировать денежный поток.

Что касается конкретной привязки к местности, то участки с хорошим инвестиционным потенциалом сейчас можно найти во многих российских регионах, не только в Подмосковье и Ленинградской области. Например, растет популярность Алтая, активно развивается туристическая зона вдоль побережья Байкала.

Как не нарваться на мошенников

Конечно, выбирать проект нужно, исходя из приемлемого для инвестора уровня риска. Здесь вариантов два: либо инвестор сам максимально глубоко погружается в тему, подсчитывая экономику проекта и привлекая юристов, либо примыкает к сообществу, обладающему экспертизой в этом сегменте.

В первом случае нужно особенно тщательно проверить юридическое происхождение земли, убедиться, не претендуют ли на участок другие собственники. Если же инвестор присоединяется к команде, то главным фактором, определяющим выбор компании, становится наличие уже работающих проектов, приносящих прибыль. Благо всю эту информацию можно легко найти в открытом доступе.