Что важнее локация или качество проекта

Поговорим о том, что первично: место или то, насколько хорош проект. И может ли существовать между ними конфликт?

Для того, чтобы ответить на этот вопрос, необходимо пройти путь покупателя, понять, что влияет на его выбор.

И здесь будет ответ, казалось бы, исключающий дальнейшую дискуссию: 75-80% потенциальных покупателей жилья определились с приоритетной локацией, то есть одним-двумя районами города. И только треть будущих новоселов готова сменить район проживания.

У жителей города в голове есть не только административное деление на районы или микрорайоны внутри этих районов, но некая сложившаяся репутация районов и микрорайонов города.

У каждого района города есть не только свое название, но так же обеспеченность инфраструктурой, транспортная доступность, структура застройки, факторы экологии. То есть те факторы, которые сложились исторически, в процессе застройки города в целом или отдельного района/микрорайона.

Есть особенности структуры самого города, например, г. Ярославль с одной стороны в плане деловой и культурной активности концентрируется к центральным районам. Эти районы как бы окружены спальными и практически не имеют возможности для горизонтального расширения. При этом в исторической части центральных районов города даже при наличии площадок под застройку есть ограничение по этажности строительства, соответственно, предложение всегда в состоянии близком к дефициту. Отсюда самый высокий по городу ценник недвижимости.

С другой стороны город несколько вытянут вдоль р. Волги. Спальные районы расширяются за пределы городской черты. Чем дальше локация от центра, тем как бы хуже транспортная доступность, меньше инфраструктуры, и предполагается, что меньше спрос и цены.

И это работает почти всегда.

Есть исключения. Например, есть Заволжский район города, считающийся самым экологически чистым с одной стороны. С другой, он отсечен от центра рекой, переезд через которую возможен по 2 мостам, то есть страдает транспортная доступность.

Важный момент сейчас объемы первичного строительства по району невелики. Вспоминая о том, что две трети будущих покупателей не хотят менять район, то при отсутствии выбора на первичном рынке покупатель с большой долей вероятности уйдет на «вторичку». Если нет привязки к льготной ипотеке, которую можно использовать только при покупке новостройки.

В 2013 году началась застройка пригородной зоны Заволжского района. Транспортная доступность не очень, инфраструктура в городской черте, а поликлиника по прописке формально на другом конце города. Потому что район уже Ярославский, а он идет вокруг всей городской черты. Но при этом разница в стоимости квадратного метра по сравнению со спальными районами составляла порядка 25-30%. И покупатель, прописав ребенка к бабушке в городской черте Заволжского района, пошел в пригород.

Спрос рождает предложение. Добавим к этому более дешевую по сравнению с городом стоимость земли и подключения коммуникаций и получим рост предложения в геометрической прогрессии. В 2016 г. сто-двести квартир превратилось в более чем 1000.

И сейчас мы имеем своего рода новый микрорайон, спрос в котором достаточно стабилен, несмотря на все недостатки инфраструктуры и транспортной доступности. Разрыв цен с городской чертой сократился в 2 раза. И получается, что явно удаленная от центра локация находится в тройке лидеров по спросу.

То есть на спрос влияет не только изначальная привлекательность района и его близость к центру города, но и наличие ассортимента на первичном рынке жилья. Больше предложений — выше спрос. Нет новостроек — покупатель ушел на вторичный рынок.

На вторичном рынке структура предложения напрямую зависит от истории застройки города. Где-то больше «сталинок» и почти нет домов 1980-1990-х гг. постройки (Кировский район), а где-то больше «хрущевок» или «брежневок».

Соответственно, чтобы проект имел успех, есть вариант выбрать локацию с малым ассортиментом, или просто очень шикарную локацию, если удастся найти площадку в центре желательно вблизи с парочкой престижных школ.

Или идти туда, где много покупателей, предпочитающих новое жилье. То есть в те локации, где большая часть предложения тоже новые дома. По принципу подобное к подобному.

И есть два нюанса:

• Проект должен соответствовать по качеству локации, чтобы получить от него максимум.
• Можно сформировать дополнительный спрос за счет качества проекта.

Реальный пример. Новый строящийся дом, любимый ярославцами кирпич, 2-комнатные квартиры, выходящие на обе стороны дома, не угловые, раздельный санузел, гардеробная, комнаты и кухня квадратные. Все казалось бы прекрасно. Но площадь этих квартир была порядка 74 кв. м, а дом строился в очень удаленном микрорайоне. Когда ты проехал городскую черту, немного пригорода и снова въехал в город. Да, такое тоже есть. И местным жителям просто не хватало бюджета на покупку такой большой площади.

Если бы эти же квартиры были в другой локации, то спрос на них был бы значительно выше. Не каждую локацию можно вытянуть хорошим предложением. Это факт.

С другой стороны, если мы берем востребованную локацию, где строится много нового жилья, то у нас получаем не только высокий спрос, но и не менее высокую конкуренцию.

И тут есть только один путь: отличаться. Качеством или фишками, которых нет у конкурентов.

Да, спрос зависит от локации, потому что у покупателя, проживающего в городе постоянно, есть привязка к месту (садики, школы, работа, родственники). Хорошее качество проекта в какой-то мере может перекрыть недостатки места. В обратную сторону работает немного хуже: плохое качество, неуместные решения не перекроют привлекательность места. Покупатель становится разборчивее, поэтому качество и локация не должны противопоставляться, в совокупности они дают увеличение спроса и готовность потенциального покупателя платить несколько больше за качество.