Как построить завод площадью до 1500 кв.м

Если, взвесив все за и против, вы решили открыть новое предприятие и/или расширить производственные площади, то на пути к реализации своей идеи возьмите за ориентир план действий, представленный в нашей статье.

На фоне всплеска инвестиционных намерений в реальной сфере экономики, особенно заметного в последние несколько лет, а также в силу логичной потребности в расширении производственных мощностей для поддержания политики импортозамещения, как никогда актуальным стало строительство с нуля промышленных объектов, в частности цехов и профильных заводов площадью до 1500 квадратных метров. Именно из таких строений, оптимальных по метражу для малого и среднего предпринимательства, состоит основная часть производственных зданий небольших предприятий.

На сегодняшний день 1500 м2 — самая популярная площадь таких строений: во-первых, он позволяет комфортно разместить полноценное производство, а во-вторых, для возведения объекта такой площади, по закону, не требуется экспертиза, что снижает временные и финансовые затраты.

Итак, как же построить завод до 1500 м2?

Шаг 1. Определить концепцию здания. Как правило, это самый сложный этап, но лучше иметь представление об объекте с его основными характеристиками и назначением еще до начала выбора земельного участка.

Шаг 2. Выбрать и купить земельный участок, обратив внимание на вид разрешенного использования. При несоответствии — поменять вид разрешенного использования.

Шаг 3. Получить исходно-разрешительную документацию. Она включает в себя правоустанавливающие, разрешающие, ограничительные и иные документы. Как правило, полный перечень определяет компания-генпроектировщик в зависимости от региональных требований и специфики объекта.

Сформулировать четкое техническое задание (ТЗ), обозначив основные требования с учетом специфики профиля производства.

Получить техусловия (ТУ) у ресурсоснабжающих организаций — документы, определяющие порядок действий при монтаже и эксплуатации строительно-инженерных систем для последующего подключения строения к коммуникациям (газоснабжению, электроснабжению, водоснабжению и прочим).

Провести обязательные изыскания. Важно, что компания-подрядчик должна состоять в СРО изыскателей России. 

Шаг 4. Двухстадийное проектирование

• Стадия «П» — разработка проектной документации. На данном этапе описываются только основные решения, без детализации технологии строительства. Постановление Правительства РФ от 16.02.2008 № 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию» определяет минимальный состав разделов и требования к ним.
• Стадия «Р» — разработка рабочей документации, необходимой для организации непосредственно строительных работ, на основе документации стадии «П», с тщательной проработкой деталей и учетом нюансов.

Для выполнения поставленной задачи компания-генпроектировщик обязана быть членом СРО проектировщиков.

Шаг 5. Получение разрешения на строительство (РНС)

Для этого нужна стадия П и следующие документы:

1. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) —документ, в котором указаны строительные характеристики (Разрешенные виды землепользования и параметры строительства) и ограничения территории — требования к назначению, параметрам и размещению объекта.
2. Согласования с соответствующими ведомствами, если есть обременения;
3. ТУ и Договоры с ресурсоснабжающими компаниями (см. Шаг 3);
4. Выписка из ЕГРН;
5. Выписка из реестра СРО проектировщиков (либо документы компании-генподрядчика, подтверждающие его членство в профильном СРО);
6. Дополнительные документы, в соответствии с региональными требованиями.

Шаг 6. Заключение договора на строительство. Здесь важно обратить внимание на следующие моменты:

• Строительная компания — генподрядчик обязательно должна иметь опыт строительства промышленных объектов, так как технологически это существенно сложнее, чем построить жилой дом.
• Если для реализации проекта используются кредитные средства, необходимо внимательно читать кредитные условия и неукоснительно следовать им.
• Одно из основных требований к генподрядчику — наличие членства в СРО строителей.
• Формирование службы строительного контроля. Стройконтроль может осуществлять и сам генподрядчик, НО в исполнительной документации за генподрядчика и стройконтроль не может стоять подпись одного и того же лица: это 2 разные роли и, соответственно, 2 специалиста, каждый из которых должен состоять в реестре специалистов НОСТРОЙ.

А если генподрядчик — компания сторонняя, а ваши партнерские отношения еще не налажены и профиль вашей компании не строительство, то на строительный контроль рекомендуем привлечь стороннего специалиста, состоящего в СРО. Да, это дополнительные затраты, но они оправданы, т.к. нет аффилированности лиц, осуществляющих непосредственно работы и контролирующих процесс и результат.

При заключении договора на строительство, помимо стандартных условий, рекомендуем прислушаться к следующим советам:

1) Важно сразу определиться, каким образом будут вноситься изменения в договор и их порядок обязательно прописать отдельным пунктом. Но надо помнить, что любые изменения в период строительства — дорогое удовольствие!

2) В договоре рекомендуется ежемесячное подписание актов выполненных работ (форма КС-2) и справок о стоимости выполненных работ (форма КС-3) с обязательной визой стройконтроля. 

Шаг 7. Взаимодействие с генподрядчиком в процессе строительства.

Генподрядчик должен вести исполнительную документацию в полном объеме, и ее курирует стройконтроль. Ее хранить очень важно, т.к. эти документы важны и в последующих фазах жизни объекта (помимо ввода в эксплуатацию) — для эксплуатации, реконструкции, также ее требуют при проверках в ИФНС. 

Шаг 8. Завершением активной фазы строительства становится подписание акта приемки законченного строительством объекта (форма КС-11), и, как правило, гарантийный срок начинается именно с этого момента.

Шаг 9. Получение Разрешения на ввод в эксплуатацию. Вся информация о новом объекте передается в Комитет, который выдавал РНС, и он же выдает выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности. На данном этапе обязательно оплачивается госпошлина.

Итак, это лишь краткий план строительства Завода площадью до 1500 м2. Конечно, сам процесс строительства «от и до» скрывает много подводных камней, но мы обозначили основные вехи для тех, кто не боится сложностей.

В следующей статье мы обязательно напишем про бОльшие площади, разберем тонкости проведения работ бОльшего масштаба, тк это требует не только увеличения финансовых затрат, но и учета требования правовых норм, предусматривающих площади более 1500 м2.