Страны Европы вводят ограничения на посуточную аренду

В апреле 2024 года Европейский Союз принял Регламент (EU) 2024/1028 о сборе и обмене данных, связанных с онлайн-услугами краткосрочного размещения. Регламент обязывает платформы и национальные органы обеспечить стандартизированную статистику (количество объявлений, адреса/регионы, загрузки, типы объектов и пр.). Цель — устранить «информационный вакуум», который мешал ранее оценить реальный масштаб влияния STR (Short-Term Rental — краткосрочная аренда) на рынок жилья. 

Что это дает практикам и властям: единый набор данных (для аналитики спроса/предложения, мониторинга соблюдения правил), упрощение координации между муниципалитетами и платформами, возможность строить доказательную политику (локальные запреты/квоты, сбор налогов и пр.).

Примеры национальных и муниципальных правил: выборка ключевых юрисдикций

Испания / Барселона

Муниципалитет Барселоны объявил о намерении не продлевать действующие лицензии туристических квартир и поэтапно вывести из оборота ~10 000 так называемых «pisos turísticos» — введение моратория на выдачу новых лицензий и отзыв существующих к 2028 году. Это — ответ на рост цен аренды и дефицит доступного жилья для местного населения. 

Юридическое обеспечение: региональные и муниципальные инициативы опираются на декрет-законы (Закон 3/2023 и Закон 1312/2024), дополнительно они получили поддержку верховных судов, что усиливает правовую базу для ревокации лицензий.

Экспертное мнение: массовая отмена действия лицензий снимет с платформ десятки тысяч объявлений; часть предложения может уйти в «нелегальную» зону, другая часть переквалифицируется в гостиничный сектор.

Франция

Национальные изменения: с 2025 года национальная реформа (интеграция новых норм, Кодекс туризма Франции — статьи L. 324-1 — L. 324-2-1; Кодекс строительства и жилья — статьи L. 631-7 — L. 631-10; Закон «Le Meur») усилила полномочия муниципалитетов: они теперь могут сокращать лимит дней для сдачи основной резиденции с прежних 120 до 90 дней в год; введены новые административные санкции и штрафы за незарегистрированные объявления/ложные декларации. Официальный справочный портал французской администрации сообщает о пределах штрафов (до €20 000 в особо тяжелых случаях) и новых возможностях муниципалитетов. 

Экспертное мнение: ужесточение французского регулирования сочетает налогово-административные меры и механизмы контроля платформ, что повышает транзакционные затраты для мелких хостов и стимулирует смещение фокуса в сторону крупных компаний, специализирующихся на управлении имуществом.

Нидерланды / Амстердам

Муниципальный сайт Амстердама фиксирует правило разрешения на краткосрочную аренду с общим лимитом 30 ночей в год для основной резиденции; в центральных районах и в De Pijp — предполагается уменьшение до 15 ночей с 1 апреля 2026.Дополнительные требования: максимум 4 гостей одновременно, обязательное уведомление муниципалитета заранее перед въездом гостей, обязательна регистрация и получение номера регистрации, указание этого номера во всех объявлениях.

Мера «эскалации» (Holiday Rental Escalation Ladder): Амстердам последовательно ужесточал правила (60 — 30 — 15 ночей), применяя локальные запреты и ежегодные разрешения как инструмент регулирования. 

Экспертное мнение: модель Амстердама — пример «поэтапного» опускания лимитов и местных запретов; это снижает коммерческую привлекательность краткосрочного формата в центральных районах и стимулирует владельцев переводить жилье в долгосрочный рынок или использовать профессиональные решения для соответствия новым требованиям. 

Германия (Берлин и федеральные земли)

Закон о нецелевом использовании жилья (Zweckentfremdungsverbot): в ряде земель (включая Берлин) действует запрет на «отчуждение» жилого фонда для иного, нежели жилье, назначения — это включало запрет на свободную краткосрочную сдачу без разрешения. В Берлине действует требование регистрации и/или разрешения и значительные штрафы за нарушение; практическое применение закона варьируется по округам. 

Экспертное мнение: немецкая модель — сильный муниципальный контроль, ориентированный на сохранение жилого фонда и против коммерциализации квартир; в долгосрочной перспективе это стабилизирует фон долгосрочной аренды, но повышает барьер входа для мелких хостов.

В основных туристических направлениях таких как Мальта, Греция и Италия также происходят изменения в области регулирования рынка аренды: на Мальте введена жесткая схема лицензирования через Malta Tourism Authority; В Греции — временные моратории на регистрации в центре Афин, с возможными штрафами до €20 000; А в Италии даже встречались попытки запретов на удаленные check-in ключ-боксы. 

Влияние на рынок в цифрах: по данным аналитических отчетов Airbnb, после введения жестких ограничений в Барселоне и Амстердаме число объявлений на платформах сократилось (в одном релизе Airbnb — до -54% между 2019 и 2024 для отдельных городов/районов).

Что это значит для владельцев и инвесторов (анализ рисков)

1. Поведенческий риск: локальные власти все активнее используют инструмент лицензирования/лимитирования и отзыва лицензий; в «плотных» туристических центрах STR-модель теряет предсказуемость — риск потери права сдачи и снижения доходности.
2. Операционный риск и требования к комплаенсу: обязательная регистрация, предоставление номера регистра, туристические сборы, требования по технике безопасности, энергоэффективности (EPC) и отчетности. Несоблюдение — значительные штрафы. 
3. Регуляторный риск: национальные и муниципальные правила меняются; местный мониторинг делает обнаружение нарушений более вероятным; судебные прецеденты варьируются по странам. 

Вывод

Проанализировав политику ужесточения регулирования краткосрочной сдачи жилья в аренду в ряде европейских стран, напрашивается вывод, что в ближайшие годы рынок ожидает заметный сдвиг спроса в сторону форматов, которые соответствуют законодательным требованиям и обеспечивают предсказуемость для инвесторов и гостей. Вполне закономерно, что на смену частным апартаментам может прийти более модернизированный формат сервисных апартаментов, которые не попадают под ограничения правительства.

Сервисные апартаменты — это полностью оборудованные и меблированные жилые единицы, предназначенные для краткосрочного и среднесрочного размещения. Данный формат сочетает преимущества частного жилья и отельной инфраструктуры: регулярное клининговое обслуживание, техническая поддержка, включенные коммунальные услуги, консьерж-сервис.

Преимущества сервисных апартаментов:

1. Доходность выше по сравнению с обычной долгосрочной арендой, поскольку тарифы за ночь или неделю обычно выше, чем эквивалентная ставка долгосрочной аренды. 
2. Сила бренда: управляющие компании отельных брендов обеспечивают высокий уровень сервиса, формируя доверие и привлекая как новых гостей, так и уже лояльных клиентов.
3. Тренд на среднесрочную аренду: развитие фриланса, цифрового кочевничества, мобильности кадров делает проживание на несколько недель-месяцев все более востребованным. Инвесторы уже реагируют, предлагая апартаменты, ориентированные не только на туристов на 1-2 ночи, но и на жителей, нуждающихся в промежуточном проживании. 
4. Полностью автоматизированный процесс: управляющие компании берут на себя организацию бронирования, уборки, технические вопросы.
5. Снижение рисков посредством регулируемости и прозрачности

Параллельно можно прогнозировать рост спроса на отели эконом- и бизнес-класса, которые становятся все более востребованными в условиях ограничений на краткосрочную аренду жилья.

Итог

В условиях ужесточения регуляторных мер со стороны европейских властей вполне вероятно усиление интереса к сервисным апартаментам и гостиницам средней категории, которые потенциально могут стать ключевыми точками роста европейского рынка размещения.