Почему лизинг недвижимости может стать стратегическим активом

На фоне высокой ключевой ставки ЦБ РФ и высокой инфляции инвесторы ищут надежные инструменты для сохранения и приумножения капитала. В то время как депозиты и ОФЗ предлагают временную доходность без защиты от обесценивания рубля, а жилая недвижимость демонстрирует низкую рентабельность (4–6% годовых) и высокие операционные риски, все больше бизнесов обращают внимание на нежилую недвижимость, расценивая ее как стабильный и защищенный от инфляции актив.

Российский рынок недвижимости демонстрирует рост, и Москва здесь — в авангарде. По данным аналитиков, средневзвешенные ставки аренды офисов класса А и B продолжают расти, при этом вакантность снизилась до рекордно низких уровней, близких к показателям 2007 года. Это создает условия для долгосрочных инвестиций, но классические инструменты вроде банковских кредитов часто недоступны для бизнеса из-за сложной процедуры одобрения и долгого срока оформления.

На этом фоне финансовый лизинг недвижимости может стать достойной альтернативой, позволяющей компаниям приобрести ликвидный актив и оптимизировать налоговую нагрузку.

Текущая динамика рынка говорит сама за себя. Предложение качественных офисных площадей ограничено, а ввод новых объектов минимален. В I полугодии 2025 года было введено всего 22 тыс. м² офисов, что на 93% ниже показателей аналогичного периода прошлого года (по данным CORE.XP). На этом фоне ставки аренды продолжают расти, а прогнозы на 2025 год предполагают дальнейшее снижение вакантности и повышение стоимости аренды внутри ТТК.

Это означает, что приобретение нежилой недвижимости — будь то офис, апартаменты, машиноместо или торговая площадь на первом этаже нового ЖК — может обеспечить стабильный арендный доход и защитить капитал от инфляции за счет роста стоимости самого актива.

Покупка нежилой недвижимости в лизинг и последующая сдача в аренду заключает в себе несколько положительных моментов для компании на ОСНО:

1. Получить актив без вывода крупной суммы из оборота — вместо единовременной оплаты — фиксированные ежемесячные лизинговые платежи.

2. Зачесть входной НДС — НДС по лизинговым платежам принимается к вычету, что значительно снижает итоговые затраты.

3. Снизить налог на прибыль — лизинговые платежи учитываются как расходы и уменьшают налогооблагаемую базу. При прямой покупке срок амортизации составит 30 лет, а при приобретении в лизинг всю сумму договора лизинга можно будет отнести на расходы за 10 лет.

4. Оптимизировать налог на имущество — применение ускоренной амортизации в лизинге (с коэффициентом до 3) позволяет быстро уменьшить остаточную стоимость объекта и, как следствие, сумму налога на имущество.

В то время как получение кредита на недвижимость для юрлица сопряжено со сбором большого количества документов и длительными сроками согласования (от 1 до 4 месяцев), оформление лизинговой сделки с регистрацией в Росреестре занимает в среднем — не более 2-3 недель. 

Однако у стратегии инвестирования в недвижимость через лизинг есть и свои риски:

• Риск потери ликвидности. Нежилая недвижимость — это низколиквидный актив. В случае необходимости быстро продать объект без существенной скидки к рыночной стоимости может быть затруднительно, особенно в период экономической нестабильности. В отличие от депозитов или ОФЗ, вы не можете просто вывести средства досрочно без потери доходности или капитала.
• Зависимость от арендатора и рыночной конъюнктуры. Прогнозируемый арендный доход — не гарантия. Всегда существует риск досрочного расторжения договора арендатором, его банкротства или просто сложностей с поиском новых арендаторов при изменении рыночной ситуации. Это ставит денежный поток в прямую зависимость от состояния конкретного бизнеса-арендатора и общего здоровья экономики.

Рассмотрим лизинг в сравнении с более консервативными способами:

• Депозиты и ОФЗ: сегодня можно разместить средства на депозите под 14-16% годовых, однако эта доходность временна и будет снижаться вместе с ключевой ставкой ЦБ. Лизинг же позволяет получить совокупную доходность 12-14% годовых (арендный доход + рост стоимости актива) с налоговыми преимуществами для бизнеса.
• Жилая недвижимость: рынок аренды жилья перегрет, доходность редко превышает 4-6%, срок окупаемости составляет 20+ лет, а операционные затраты (ремонт, поиск арендаторов) высоки. Коммерческая недвижимость, напротив, предполагает долгосрочные договоры аренды с юридическими лицами с ежегодной индексацией, что дает прогнозируемый и стабильный денежный поток.

В условиях, когда традиционные инвестиционные инструменты выглядят менее предсказуемыми, а рынок коммерческой недвижимости демонстрирует устойчивый рост, лизинг недвижимости может стать способом, позволяющий одновременно увеличивать капитал, оптимизировать налоги и укреплять финансовую стабильность компании.

На текущий момент на рынке стали появляться индивидуальные лизинговые решения для приобретения ликвидных объектов нежилой недвижимости, при которых лизингодатель берет на себя все этапы сделки — от подбора объекта до полного оформления. 

Данный материал носит исключительно информативный характер и не должен рассматриваться как инвестиционная рекомендация или предложение совершить сделку. Инвестирование связано с риском потери капитала, и каждый инвестор должен самостоятельно оценивать риски и консультироваться с профессиональными финансовыми советниками перед принятием инвестиционных решений.