Порог Росфинмониторинга для недвижимости: облегчение или риск

Росфинмониторинг резко повысил порог обязательного контроля по операциям с недвижимостью для банков — с 5 до 75 млн рублей. Что стоит за этим решением: оптимизация борьбы с отмыванием денег или новая реальность для рынка? Своей экспертной оценкой ситуации делится Павел Смыслов, резидент клуба инвесторов в недвижимость «Деньги», главный редактор «Вестника финансового мониторинга».

Логика регулятора: перераспределение нагрузки в системе ПОД/ФТ

Ключевая причина — оптимизация работы системы противодействия отмыванию доходов (ПОД/ФТ). Банки исторически несли максимальную нагрузку, «репортя» огромный массив типовых сделок. При этом именно риэлторы и другие посредники находятся ближе к первоисточнику информации: они знают стороны, объект, цепочку и документы. Повышение порога выглядит как попытка убрать дублирование. Банки освобождаются от рутинного контроля рядовых сделок, оставляя за собой обязательный мониторинг только крупных операций, где риски существенно выше. Это позволяет сосредоточить ресурсы на действительно подозрительных транзакциях.

Почему именно 75 млн рублей

Эта сумма — не случайна. Она маркирует вход в премиальный сегмент рынка (около $1 млн по текущему курсу), где выше и потенциальные суммы легализуемых средств, и ущерб для экономики. Сделки такого уровня — более значимый «сигнал» для Росфинмониторинга. С управленческой точки зрения, порог, вероятно, подобран так, чтобы резко сократить поток обязательных сообщений от банков, исходя из внутренней статистики регуляторов по структуре сделок. Это повышает эффективность анализа.

Связано ли это с «эффектом Долиной»

Прямой связи нет. «Эффект Долиной» относится к гражданско-правовым спорам о добросовестном приобретении на вторичном рынке. Новый порог — сугубо инструмент 115-ФЗ, нацеленный на выявление легализации доходов и финансирования терроризма.

Зачем вообще менять порог? Основная причина — инфляция цен

Главный драйвер — рост цен на недвижимость. Исторически порог был 3 млн, затем 5 млн рублей. На практике это привело к тотальному контролю: «что ни сделка — отчет». Риск же многих стандартных операций сопоставим с обычными потребительскими платежами. Смысл изменения — вернуть порогу его изначальную функцию: фильтровать именно крупные, нетипичные операции. Повседневные сделки остаются в рамках риск-ориентированного внутреннего мониторинга банков, который никуда не делся. Важно: повышение порога не отменяет выявление подозрительных операций по неденежным признакам (странные цепочки, поведение клиента и т.д.), по которым порогового значения суммы операции вообще не существует.

Влияние на рынок недвижимости: ждать ли изменений

Существенного влияния на цены, спрос или предложение ожидать не стоит. Это настройка отчетных процедур, а не запретительная или стимулирующая мера. Для добросовестных участников рынка — только плюсы. Для банков — снижение операционной нагрузки, возможность перераспределить ресурсы на анализ сложных случаев. Для клиентов — незначительное ускорение и упрощение проведения стандартных сделок, так как банк не будет тратить время на обязательную проверку по формальному признаку суммы. Контроль за крупными сделками (от 75 млн) сохраняется в полном объеме, а общий периметр безопасности системы ПОД/ФТ не сужается.

Решение Росфинмониторинга — это эволюция, а не революция в регулировании. Оно отражает стремление сделать контроль умнее, снизив издержки для бизнеса, но не в ущерб безопасности финансовой системы. Инвесторам и профессионалам рынка стоит оценить это как шаг к более рациональному регулированию.