Тенденции развития приаэропортовых территорий в России и мире

Аэропорты давно перестали восприниматься только как объекты транспортной инфраструктуры. Вокруг них образуются полноценные экосистемы, отдельные города, похожие на торговые порты по своей структуре и значимости. Все дело в синергии деятельности аэропорта и бизнеса, располагающегося на приаэропортовой территории, и достаточно развитой (как правило) транспортной и инженерной инфраструктуры. Отлаженная связь с поставщиками, клиентами и партнерами по всему миру способствует развитию компаний, что в свою очередь ведет к созданию дополнительных рабочих мест для населения. 

Идея города-аэропорта берет свое начало еще в первой трети ХХ века, когда авиация стала более доступной для населения. Вернулись к ней в начале 2000-х, когда роль авиаперевозок и аэропортов в жизни общества возросла еще больше. В это время доктором Джоном Д. Касарда как раз и был популяризирован термин «Аэротрополис».

Традиционно аэротрополис определяется как урбанизированный экономический регион, инфраструктура, землепользование и экономика которого сосредотачиваются вокруг крупного аэропорта. Последняя версия модели — Аэротрополис 4.0 — учитывает мировые тенденции, в том числе концепцию Четвертой промышленной революции — развивающиеся информационные технологии, автоматизацию, продолжающуюся глобализацию и синергию всех этих элементов. 

В настоящее время разработанная Джоном Касардой модель аэротрополиса принята как модель развития такими аэропортами, как китайский Дасин, корейский Инчхон, бразильский Белу-Оризонти и, в том числе, российский Международный аэропорт Домодедово. От аэропорта к аэропорту, разумеется, присутствуют различия в силу нормативно-правовых, социально-экономических, территориальных и других особенностей местности и региона. 

В России применимость модели развития аэротрополисов пока не так распространена, но мы наблюдаем, что в существующих аэропортах и на прилегающих территориях девелоперы отчасти не специально, а скорее интуитивно, стараются развивать функции, которые могут сформировать синергетический эффект с аэропортом и использовать преимущество наличия дорожной и инженерной инфраструктуры на приаэропортовых территориях по сравнению с другими локациями в том или ином регионе.

В рамках проектов Б1 по развитию инфраструктуры в России, в том числе аэропортов и прилегающих приаэропортовых территорий, нами были проанализированы практики развития этих объектов за последние 10 лет. Было рассмотрено более 40 зарубежных и российских аэропортов, чей пассажиропоток находился в диапазоне от 1,5 до 30 млн человек. При этом большую часть анализируемой выборки формируют аэропорты, которые напрямую не используют в развитии модель развития аэротрополисов Джона Д. Касарда.

Проанализировав полученные результаты, можно сформировать основной перечень объектов недвижимости, которые чаще всего развиваются на прилегающих к аэропортам территориям.

Таким образом, можно сделать вывод, что приаэропортовые территории даже тех аэропортов, которые не использовали модель развития аэротрополисов, развиваются с учетом идей, заложенных в эту концепцию. При этом, в силу отсутствия комплексного подхода, территория развивается более хаотично. 

Модель аэротрополиса набирает популярность, и все больше аэропортов отталкиваются от нее при развитии своих прилегающих территорий. Естественно, самыми развитыми на сегодняшний день считаются приаэропортовые территории аэропортов с наибольшим пассажиропотоком. В число успешных аэротрополисов входит окружение таких крупных аэропортов как американские аэропорты Харсфилд-Джексон, пассажиропоток которого составил более 110 млн человек в 2019 году, и Даллас/Форт Уэрт (более 75 млн пассажиров), голландский Схипхол (более 71 млн пассажиров), сингапурский Чанги (более 68 млн пассажиров). 

Вышеперечисленные аэропорты входят в список наиболее загруженных аэропортов мира, поэтому территории рядом с ними активно развиваются. Большой пассажиропоток означает большую популярность региона и его успех, в том числе в экономическом плане. Экономически развитые регионы, в свою очередь, имеют больше возможностей для развития территорий, и создание аэротрополисов является для них привлекательным вариантом, в том числе благодаря упрощению коммуникации и ускорению перемещений. Рядом с аэропортом Даллас/Форт Уэрт расположено более 2 тысяч представительств различных компаний, начиная от локальных фирм и заканчивая крупными корпорациями.

Однако низкий пассажиропоток не означает отсутствие потребности в развитии различных функций на приаэропортовых территориях. Развитие прилегающей территории может быть тем катализатором, который подстегнет развитие региона и формирование здесь новой точки роста. Гостиничный сектор, торговля, бизнес-зона, производственно-складская недвижимость являются неотъемлемой частью инфраструктуры современного аэропорта и прилегающей территории, а комплексный подход, в том числе учет в документах территориального планирования региона, увеличивают эффективность создаваемых кластеров.

В рамках рабочих проектов компании Б1 мы активно взаимодействуем с местными органами власти и бизнес-сообществом, в том числе проводя опросы с целью выявления потребностей в развитии того или иного формата недвижимости, который планируется разместить на прилегающей к аэропорту территории. В целом мы отмечаем положительный отклик как от представителей органов власти, которые видят потенциальную новую «точку роста» в регионе, так и от местного бизнес-сообщества, которому интересно развиваться в рамках новой современной территории, обладающей хорошей инфраструктурной составляющей. 

Представители малого и среднего бизнеса наиболее заинтересованы в производственно-складских помещениях формата Light Industrial. Больше половины опрошенных выразили интерес в размещении бизнеса в подобных помещениях, отдавая предпочтение помещениям мелкой нарезки (около 200 кв. м), однако более крупная нарезка (500 кв. м) также пользовалась популярностью. При этом около 70% опрошенных говорят о необходимости формирования современной логистической инфраструктуры, в рамках которой возможно оказание различных услуг по обработке, консолидации, отправке / получении грузов. 

Заинтересованность в развитии качественной складской недвижимости выражают, как правило, крупные региональные девелоперы. Ключевым фактором для них становится хорошая транспортная доступность, которая присуща большинству аэропортов. Они готовы инвестировать в складскую недвижимость на приаэропортовых территориях как для последующей сдачи в аренду, так и для собственных нужд.

Интерес представляет и торговая недвижимость. В меньшей степени это классические торговые центры, гораздо предпочтительнее форматы big box, аутлетов и специализированной торговли. 

В зависимости от региона и развитости MICE-инфраструктуры отмечается различная востребованность данного формата среди местных бизнес-сообществ. В регионах, где наблюдается дефицит предложения качественных конгрессно-выставочных центров, респонденты положительно относятся к созданию такой инфраструктуры вблизи аэропорта. 

Офисная недвижимость также была интересна бизнес-сообществу. Около 50% опрошенных представителей малого и среднего бизнеса выразили заинтересованность в качественной офисной недвижимости класса А или В+. При этом, большинству респондентов предпочтительна аренда помещений менее 100 кв. м по ставке ниже, чем в существующих офисных объектах в городских центрах.

Помимо вышеперечисленных объектов, наиболее востребованных предпринимателями, местные сообщества также интересовались созданием спортивных объектов и рекреационно-развлекательной недвижимости (аквапарки, картодромы и т.д.), которая интересна как местным жителям, так и туристам, приезжающим в регион.

Аэропорт в целом является «воротами в регион», и во многих регионах России именно через него проходит основная масса прибывающих туристов. По результатам исследования, проведенного компанией Б1 совместно с АСИ, более половины россиян рассматривают возможность отдыха в России. Возглавляет список наиболее привлекательных регионов для отдыха Кавказ, также высок интерес к Дальнему Востоку и Крыму. Набирают популярность поездки на Русский Север, в Карелию, Сибирь и Арктику.

Туризм является своеобразным двигателем развития для регионов, образуются новые точки роста, идет тенденция на улучшение качества обслуживания туристической инфраструктуры и вслед за ней — расширение аэропортов. Для планирования модернизации аэропортовой инфраструктуры важен показатель планируемого пассажиропотока. При прогнозе пассажиропотока учитывается в том числе развитие туризма в регионе.

Примером может послужить аэропорт Горно-Алтайска. В 2022 году, по информации главы Республики Алтай, турпоток в регионе вырос на 14% по сравнению с прошлым годом. Этот рост обусловил и рост пассажиропотока в аэропорту: за 6 месяцев с начала 2023 года пассажиропоток вырос более чем на 61% по отношению к аналогичному периоду прошлого года и составил около 163 тыс. человек. Такой рост числа пассажиров потребовал принятия решения об увеличении количества рейсов, а в конце июля 2023 года было анонсировано строительство нового аэровокзального комплекса, рассчитанного на пассажиропоток в 1,2 млн человек в год.

Аналогичная ситуация происходит и с Международным аэропортом Сочи. На фоне роста количества туристов в городе, а также с учетом развития программы международных полетов в аэропорту значительно вырос пассажиропоток (пассажиропоток в 2022 году составил около 13 млн человек, что почти в 2 раза выше аналогичного показателя по итогам 2019 года). И в марте 2023 года было объявлено о строительстве нового терминала, а также о развитии прилегающей к аэропорту территории. 

Сейчас мы видим, что федеральные органы власти уделяют значительное внимание развитию внутреннего туризма и идет одновременная разработка совместно с инвесторами сразу нескольких мастер-планов развития крупных территорий не только в центральной России, но и на юге, в Сибири и на Дальнем Востоке, в которых компания Б1, обладая опытом в развитии туристических кластеров, принимает активное участие. 

По мере увеличения внутреннего туристического потока возрастают и требования не только к самому аэропорту, но и к инфраструктуре, расположенной вблизи аэропортов. Становится важным наличие качественных гостиниц с большим количеством номеров и инфраструктуры для проведения встреч и деловых мероприятий, развитие логистики и промышленного потенциала, прежде всего, малых и средних компаний, развлекательной составляющей, торгового сегмента и прочих элементов, характерных для аэротрополиса.