Куда движется офисный рынок Москвы

Несмотря на общую экономическую ситуацию, столичный рынок офисной недвижимости демонстрирует активный рост. В чем секрет и какие факторы на это повлияли? 

Действительно, ввод новых офисов в Москве в этом году может побить рекорды. Данные по трем кварталам и заявленные проекты на 4 квартал говорят о том, что по итогам 2024 года совокупный объем вводимых офисных площадей может приблизиться к 700 тыс. кв. м, что в 1,4 раза превышает среднегодовой показатель с 2013 года (495 тыс. кв. м). Примерно 70% новых офисных объектов относятся к классу A. 

Мы связываем такую динамику со стимулирующим эффектом реализации «Программы создания мест приложения труда» (МПТ) мэрии Москвы, которая ввела льготы для проектов, создающих рабочие места, а также выходом на рынок жилых девелоперов.  В 2024 году более 80% нового офисного фонда формируются проектами «на продажу», тогда как ранее преобладала аренда. Большинство офисных объектов вводятся в эксплуатацию практически полностью реализованными. Приметой времени стала и возросшая активность розничных инвесторов, приобретающих офисные площади мелкими лотами.

Чем обусловлена такая активность розничных инвесторов? 

В целом спрос на мелкую нарезку существовал всегда, так как офисы именно в формате мелкого блока (до 150-200 кв. м) наравне со стрит-ритейлом являются одним из наиболее устойчивых и «понятных» с точки зрения дальнейшего управления и уровня доходности сегментов рынка коммерческой недвижимости. В связи со снижающейся доходностью инвестиций в жилье, на этот рынок переориентировалась часть «жилых» инвесторов. Если ранее спрос потенциальных инвесторов был ограничен как количеством проектов, предлагавшихся на продажу (преобладала арендная модель), так и их качеством (класс A вообще не был представлен для покупки в нарезку мелким блоком), то сейчас ситуация изменилась.  

Можно констатировать, что сформировались хорошие условия и достаточная емкость рынка для покупки офисов мелким блоком. 

Насколько выгодно девелоперам продавать в мелкую нарезку?

Для девелоперов ключевым фактором является более высокая доходность при продаже офисов именно мелким блоком, что обусловлено более высокой ликвидностью по сравнению с крупными лотами, а также более широкой аудиторией покупателей, сформированной как конечными пользователями, так и частными инвесторами. Если говорить о крупном блоке — от 5 000 кв. м, то все же, несмотря на достаточно высокий объем неудовлетворенного спроса, круг потенциальных покупателей достаточно узок — это большие корпорации и единичные кейсы частных инвесторов. 

Это еще и разные инвестиционные стратегии?

Крупные покупатели часто ожидают значительные скидки и предпочитают готовые проекты институционального качества. Они рассматривают свои вложения более стратегически и ориентированы на долгосрочную доходность. В отличие от них, покупатели мелких лотов чаще всего приобретают их еще до начала строительства с целью перепродажи по более высокой цене на следующих этапах. Эта стратегия соответствует традиционной модели инвестирования в офисные помещения с маржинальностью 45-50%. Кроме того, они могут сдавать свои объекты по высоким краткосрочным арендным ставкам, что позволяет активно менять арендаторов и достигать доходности, сопоставимой с крупными проектами.

Можно более подробно о причинах снижения привлекательности арендной модели? 

В условиях ужесточения денежно-кредитной политики и значительного увеличения себестоимости строительства, реализация новых офисных проектов с арендной моделью, которая ранее доминировала на рынке, становится значительно менее выгодной для девелоперов. В настоящее время ставки аренды растут не так быстро, как затраты на строительство, что приводит к увеличению доли проектов «на продажу». Мы прогнозируем, что в общем объеме офисного ввода в 2025-2026 гг. она будет составлять в среднем 65-70%.

И еще один важный момент. Благодаря программе МПТ на рынок офисной недвижимости начали активно выходить жилые девелоперы. Мы прогнозируем, что к 2028 году их доля в общем объеме нового офисного ввода составит до 25-30%. Для этой категории прямое управление объектами коммерческой недвижимости не является профильным направлением, поэтому приоритетной стратегией является именно продажа. 

А что будет, если розничные инвесторы не получат ожидаемой доходности и разочаруются в сегменте?

Если интерес к мелкой нарезке ослабнет, это может привести к переизбытку предложения на этом сегменте, что в свою очередь может повлиять на цены и доходность. Инвесторы могут начать искать более стабильные и долгосрочные вложения, что может привести к изменению структуры рынка и акценту на более качественные и крупные объекты. Но глобальной катастрофы не произойдет — строящиеся офисные проекты на продажу в нарезку мелким лотом в основном относятся к классу A, то есть находятся в привлекательных локациях и характеризуются высоким качеством заявленного продукта. Это обеспечит их востребованность у потенциальных арендаторов по рыночным ставкам аренды. Ожидаемо, что в этом случае девелоперы переориентируются обратно на арендную модель. 

Какие еще изменения на офисном рынке спровоцировала активность розничных инвесторов? 

Она стала дополнительным драйвером развития рынка управляющих компаний и операторов гибких офисов, так как управление объектом с множественными собственниками и арендаторами требуют высокого уровня компетенций, который могут предоставить только профессиональные операторы. Крупные девелоперы развивают такие компетенции in-house, кроме отделки помещений и их дальнейшей технической эксплуатации, для частных инвесторов-собственников мелкой нарезки предоставляются услуга управления активами: поиск арендаторов, подписание договоров аренды, контроль дебиторской задолженности и т.д.

Активное развитие рынка офисных помещений в нарезку мелким лотом стало одним из стимулов обновления классификации офисных площадей в мае 2024 г. Предыдущая версия не обновлялась с 2013 г. и предусматривала наличие единственного собственника офисного здания как обязательный критерий класса А. Согласно обновленной классификации, наличие множественных собственников не является основанием для снижения класса, если на объекте соблюдены все базовые требования.

Резюмируя сказанное, можно ли сделать прогноз на наступающий 2025 год?

Перечисленное выше отражает актуальные тренды рынка офисной недвижимости, которые свидетельствует о новом направлении его развития, потенциале дальнейшего роста и устойчивости к внешним вызовам. Это является результатом взаимодействия множества факторов, включая предпочтения инвесторов, экономическую ситуацию и уровень спроса на аренду. Изменения в этих аспектах будут влиять на динамику рынка в 2025 году.