Правила приемки квартир изменились: в чем сложности

В России за прошлый год сократилось количество обманутых дольщиков. Минстрой сумел исключить из реестра проблемных объектов 456 домов — суммарно более 30 тысяч человек получили жилье. Вместе с тем, расслабляться собственникам, которые только ждут исполнения застройщиком обязательств, еще рано. В 2024 году в силу вступили новые правила приемки квартир, которые могут осложнить этот процесс для граждан. О том, как правильно принять квартиру по новым правилам и какие нюансы важно учесть, рассказала Ирина Сизова, директор по правовым вопросам Level Group.

Принимать по-новому

Хотя правила и называются новыми, но, по факту, правительство вернуло механизм, который временно действовал ранее. Правила эти несколько отличаются от норм, установленных законом об участии в долевом строительстве. Так, например, нововведением является фиксация замечаний не в акте передачи, а в акте осмотра. Что нельзя не приветствовать: правоустанавливающие документы (акт) не должны содержать исправлений и рукописного текста, так что указание недостатков в передаточном акте, сделанное дольщиком, формально блокирует возможность регистрации права на недвижимость. Кроме того, это нововведение позволит отделить спор по недостаткам от процесса регистрации прав.

Другим новшеством стало увеличение срока устранения недостатков застройщиком. Если ранее на это отводилось 45 дней, то новые правила увеличивают период до 60 календарных дней. Таким образом, девелопер сможет устранить претензию дольщика более качественно, ведь, зачастую, 45 дней не хватает для проведения работ, с учетом сроков их координации. Кроме того, теперь застройщик может направлять юридически значимые сообщения — например, о завершении строительства или готовности передать объект — по электронной почте или в мессенджер дольщику. Что, несомненно, сделает информирование более удобным.

Важные нюансы

Одним из ключевых в приемке объектов долевого строительства является вопрос о недостатках объекта. Дальнейший сценарий общения с застройщиком зависит от существенности этих недостатков. Так, закон об участии в долевом строительстве (214- ФЗ) вообще позволяет отказаться от приемки квартиры, если обнаружены существенные недостатки. А вот если выявленные нарушения не столь значительны, человек обязан квартиру принять, даже если потребуются значительные вложения для их устранения.

Главная же трудность заключается в том, что ни сам закон, ни подзаконные акты не конкретизируют, какие недостатки стоит считать существенными. На практике это означает, что вопрос возможно решить только через суд и на основании экспертизы. Однако судебная практика последних лет в отношении застройщиков ужесточилась настолько, что маятник правоприменения качнулся от сбалансированной модели в сторону тотального отказа, когда суды стали позволять дольщикам отказываться от приемки даже при несущественных недостатках.

Правительство же качнуло маятник правоприменения в обратную сторону,
подчеркнув, что отказ от приемки возможен лишь при существенных недостатках. А критерии «существенности» определены так и не были. И, фактически, все вернулось в начальную точку. Вместе с тем, в 2022 году кабмин ввел некий аналог досудебной экспертизы, когда на стадии приемки объекта необходимо привлекать эксперта, который одновременно фиксирует недостатки и решает вопрос об их существенности. 

При этом существует большая разница между простой констатацией факта недостатков, отраженных экспертом в акте осмотра, и подробно обоснованным и полноценным заключением. Во втором случае суд сможет максимально быстро разрешить спор без назначения собственной экспертизы, тогда как в первом