Как работает траншевая ипотека в 2024 году

В современных реалиях российского рынка недвижимости ипотечное кредитование постоянно эволюционирует, адаптируясь к потребностям покупателей, возможностям банковского сектора и государственной повестке. И если в начале года доля сделок с ипотекой на первичном рынке составляла ориентировочно 50%, то на сегодняшний день эта цифра изменилась практически в 2 раза и достигает порядка 20-25%. Из них существенную часть занимает семейная ипотека — порядка 65-70%. Поэтому на смену традиционным схемам приходят более гибкие финансовые инструменты, один из которых — траншевая ипотека — относительно новый и перспективный инструмент, привлекающий внимание как заемщиков, так и застройщиков.

В портфелях многих девелоперов она занимает до 10% от общего объема ипотечных сделок. Схема траншевой ипотеки довольно проста: клиент заключает договор с банком, где прописывается кредитная линия. Застройщик и банк регулируют условия кредитования, в т.ч. размер первоначального взноса, размер и сроки траншей.

Механизм выплаты траншей предполагает поэтапность: застройщик устанавливает график и размер платежей. При этом каждая кредитная организация устанавливает свои временные рамки для перечисления средств во время строительства (например, в крупнейшем банке страны этот период ограничен 36 месяцами до момента сдачи объекта). По завершении строительства заемщик переходит на стандартные условия банковского кредитования с учетом оставшейся суммы долга.

Условия предоставления траншевой ипотеки отличаются от других программ тем, что кредит выдается частями, а не единовременно. Это позволяет уменьшить ежемесячный платеж, делая его более комфортным для заемщика. При этом застройщик сам определяет размер первоначального взноса, и он может быть выше, чем при стандартных ипотечных программах.

Несмотря на очевидные преимущества, этот инструмент в настоящее время использует ограниченное количество банков. Основные причины — рекомендации со стороны Центрального банка, недостаточно высокий спрос и сложности в операционной составляющей: не все банки технологически готовы к внедрению этого продукта. Сегодня траншевую ипотеку предлагает в основном Сбербанк.

С точки зрения строительных компаний этот банковский продукт открывает новые возможности для расширения клиентской базы за счет гибких условий погашения кредита до момента завершения строительства. Такой подход особенно значим в текущей ситуации повышенных требований к заемщикам и роста процентных ставок. Впрочем, девелоперы также сталкиваются с определенными рисками, связанными с возможными задержками в наполнении эскроу-счетов.

Преимущества траншевой ипотеки для клиентов очевидны: на период строительства у клиента достаточно времени для того, чтобы реализовать свое жилье или арендовать благодаря комфортному ежемесячному платежу.

К «подводным камням», основной риск для заемщика представляет несвоевременная сдача объекта, а также сложности при рефинансировании или переходе на другие ипотечные программы, в т.ч. льготные.

Что касается вторичного рынка, то теоретически механизм траншевой ипотеки может быть применен и там. Однако на практике это нереализуемо, так как продавцу важно получить всю стоимость за объект единовременно.

Подводя итог, можно сказать, что поэтапное ипотечное кредитование представляет собой эффективное решение, предоставляющее новые возможности как строительным компаниям, так и покупателям жилья. Однако для успешного внедрения этого механизма необходима тщательная оценка потенциальных рисков и их минимизация.