Нужно ли разрешение на перепланировку в нежилом здании

На успех вашего бизнеса могут повлиять даже не самые очевидные факторы. К ним отнесем и перепланировку. Она оптимизирует пространство для работы персонала и обслуживания клиентов, сократит расходы на эксплуатацию, привлечет внимание обновленным дизайном. Все это подтверждает наша практика. Я расскажу, что нужно знать собственникам о перепланировке, какие проблемы и ошибки могут повлиять на строительные работы и получение разрешений.

Перепланировка — реальные плюсы для бизнеса

Каждое действие и решение владельца бизнеса должно работать на конечный результат — прибыль. Она во многом зависит и от объекта, где ведется деятельность. Изменение планировки помещений или здания в целом может помочь:

• в улучшении условий работы персонала, оптимизации внутренних процессов — вариантов множество, от зонирования пространства для выполнения разных задач до создания новых помещений за счет перепланировки;
• в соблюдении требований законодательства, что исключает риски взыскания штрафов и приостановления деятельности, — к примеру, перепланировка может повлиять на выполнение норм пожарной безопасности и охраны труда;
• в привлечении новых клиентов и расширении перечня услуг — здесь можно отметить обновленный интерьер объекта внутри и привлекательный дизайн фасада, создание зон ожидания и отдыха, многое другое;
• в сокращении эксплуатационных расходов — за счет перепланировки мы модернизируем объект и инженерные сети, внедряем новые технологии и используем современные материалы.

Еще перепланировка может существенно увеличить рыночную стоимость объекта и его привлекательность в глазах арендаторов. Условно, никто не захочет купить обветшавший торговый центр или снять в нем площадь, если увидит планировку в стиле советских времен или эпохи 90-х годов. Покупатели и арендаторы отдают предпочтение объектам, у которых даже внешний вид привлекает клиентов. Вы же, как собственник, получите больше от продажи или в виде ежемесячных платежей.

Выше мы перечислили факторы, которые постоянно видим в своей практике. Да, ремонт с перепланировкой бывает нужен просто для того, чтобы поддержать работоспособное состояние объекта или устранить повреждения. Но, чаще всего такие действия связаны с открытием, расширением или развитием бизнеса.

Что нужно знать о перепланировке нежилого здания в Москве

Среди наших клиентов есть собственники не только из Москвы, но и других регионов страны. Но мы хотим рассказать об особенностях перепланировки именно на примере столицы. Здесь уже давно действуют весьма строгие требования к выбору проектных решений, согласованиям и соблюдению норм безопасности. В других регионах все может быть проще, однако, общий алгоритм действий будет примерно одинаков.

Итак, если вы хотите провести перепланировку в нежилом здании Москвы, стоит знать следующее:

• обязательно нужно разрешение от всех владельцев объекта (к примеру, письменный документ об этом проверят в Росреестре);
• в помещениях нежилых зданий разрешено многое, но важно учитывать перечни допустимых работ из Постановления Правительства Москвы № 432-ПП;
• если хотите изменить фасадные решения (а это встречается очень часто), обязательно смотрим Постановление № 94-ПП с правилами согласования;
• если вы арендуете объект у города, разрешение на любые работы нужно просить в Департаменте городского имущества (помимо общих согласований).

Вообще процесс согласования для нежилых зданий существенно проще, чем для аналогичных работ в МКД. Это логично, ведь нам не придется учитывать интересы жильцов и получать у них разрешение на задействование общедомового имущества.

Учитывая упрощенный процесс согласований, главной задачей при перепланировке в нежилом здании станет соблюдение норм:

• строительной безопасности — действуют федеральные правила, а перечни разрешенных и запрещенных проектных решений устанавливают власти региона;
• санитарной, гигиенической и эпидемиологической безопасности — это важно для открытия объекта, где ведется обслуживание клиентов, для получения лицензий и т.д.;
• пожарной безопасности — актуально для всех видов деятельности, а особенно для помещений с постоянным пребыванием людей.

Не стоит забывать и о требованиях, которые обязаны соблюдать владельцы любого бизнеса. Примером назовем меры по обеспечению доступности для МГН (маломобильные группы населения). Перепланировка может включать соответствующее решение — изменение входной группы с устройством пандусов, расширение проемов внутри здания и т.д.

Согласования и ограничения

Как мы уже упомянули, согласование перепланировки в нежилом здании напрямую не требуется. В обратной ситуации, на работы в МКД мы всегда обязаны получить разрешение в Мосжилинспекции. Однако, и для собственника нежилого объекта (или помещений в нем) могут потребоваться согласования:

• в Москомархитектуре — если предстоит изменить фасадные решения, а здание попадает под требования Постановления № 94-ПП;
• в Департаменте культурного наследия — если предстоят работы в зданиях или помещениях, которые находятся под охраной государства;
• в Росреестре — формально, это не согласование, а учет изменений после перепланировки, но здесь часто сталкиваемся с отказами и приостановками.

Не нужны разрешения от МосгорБТИ. Но туда придется обращаться, чтобы получить техпаспорт с поэтажными планами, а затем внести изменения в указанные документы. Вообще, очень часто возникает проблема с качеством технической документации, оформленной БТИ много лет назад. Бывают ошибки в подсчете площадей и отрисовкой несуществующих элементов планировки (лестницы, проемы и т.д.). Это могли перенести и в ЕГРН на этапе перехода к системе кадастрового учета. Тогда придется устранять ошибки или подтверждать законность ранее выполненных работ. Такие примеры есть в нашей практике.

Так как обязательного согласования нет, ответственность за перепланировку нежилого здания будут нести:

• проектировщики — за выбор безопасных и разрешенных решений, за правильное оформление проекта и технического заключения;
• собственник и подрядная организация — за соблюдение требований из проекта, нормативной и нормативно-технической базы;
• кадастровый инженер — за точность измерений и правильность оформления технического плана после завершения перепланировки.

Тот же проект утверждает представитель проектной организации и собственник. Передавать его на проверки в надзорные органы не нужно (кроме ряда исключений — фасадные работы и т.д.).

Документы на перепланировку — гарантия отсутствия штрафов и претензий надзорных органов

Залог безопасной перепланировки и отсутствия штрафов — полный комплект и надлежащее оформление документов. Точно будет нужно получить:

• выписку из ЕГРН (правоподтверждающий документ);
• проект перепланировки и переустройства (в нем могут быть разделы на изменение фасадных решений и т.д.);
• техническое заключение о безопасности и допустимости работ (документ идет в связке с проектом, а при узаконивании вообще является жизненно важным);
• технический план на помещение или здание после завершения работ.

Как говорится, это «база», без которой перепланировку посчитают нарушением со всеми вытекающими последствиями. Тем не менее, работы часто проводят без проекта и их приходится узаконивать. Для этого уже не нужна проектная документация, а все действия придется начинать с оформления технического заключения и техплана.

В проекте и техзаключении мы покажем, какие работы и решения включает перепланировка. Стоит перечислить основное, что может потребоваться собственнику нежилого здания или помещения:

• возведение, демонтаж или перенос перегородок внутри помещения, на этаже здания;
• увеличение или уменьшение размеров проемов, их заделывание или устройство;
• возведение антресоли в помещении с большой высотой, что увеличивает полезное пространство для бизнеса;
• создание или изменение входных групп в помещениях первого этажа;
• работы на инженерном и сантехническом оборудовании (изменение места расположения и т.д.).

За счет указанных решений проводят раздел и объединение помещений. Также их можно образовать из свободного пространства этажа за счет возведения стен, устройства проемов и т.д.

Изменения в конфигурации и характеристиках помещения мы показываем в техническом плане. Оформлением документа занимается кадастровый инженер. Но, сначала он проведет обмеры на месте, зафиксирует результаты в промежуточных документах.

Какие проблемы могут возникать при перепланировке в нежилом здании

Несмотря на упрощенный порядок проведения перепланировок в нежилых зданиях, нельзя исключать проблем. Я сгруппирую их так:

• проблемы с ранее проведенными, но не согласованными работами, — решением станет узаконивание, с устранением реестровых ошибок или без таковых, обращение в суды и т.д.;
• проблемы с нарушением правил производства работ, отступлением от проекта — главным риском являются штрафы от надзорных органов, а мы можем помочь с устранением предписаний и нарушений;
• проблемы с приостановками и отказами в Росреестре — в основном, из-за неправильной трактовки сути проведенных работ и отнесении их к реконструкции, а замечания можно устранить перепиской, личным взаимодействием или через суд.

Под первую из перечисленных проблем попадают «красные линии» на поэтажных планах БТИ. Решению этого вопроса посвящено несколько статей на нашем сайте. Если коротко, то красным цветом на документах показывают несогласованные изменения в планировке (например, возведение или демонтаж перегородки). Соответственно, нужно не просто выбрать новые решения в проекте, но и подтвердить безопасность давно завершенных работ. Для этого оформляем техническое заключение и техплан, которые позже проверят в Росреестре.

В суды приходится обращаться достаточно часто. В последнее время это вызвано необоснованными отказами Росреестра, в том числе из-за пробелов в законодательстве и отсутствия правоприменительной практики. К иску прикладываем все документы, на основании которых проводилась перепланировка, — проект, техническое заключение. техплан и т.д. На основании судебного акта Росреестр вносит изменения в ЕГРН. Однако, в следующих аналогичных случаях приходится проходить процедуру заново.