Предпринимательство в сельском туризме — нюансы

Само понятие «сельский туризм» в этом году было изменено, и обновленный термин закреплен поправками в № 132-ФЗ, которые приняты в третьем чтении 1 октября 2024 года; а также федеральным законом от 22 июня 2024 года № 160-ФЗ.

Что же поменялось? Из понятия «сельский туризм» было исключено положение о том, что услуги в этой сфере оказывают только сельскохозяйственные товаропроизводители (СХТП) и было добавлено право организатора осуществлять торговлю своей продукцией не только в некапитальном сооружении на своей территории, но и в объекте капитального строительства. 

Кроме того, появилась норма, дающая разрешение на организацию услуг по ознакомлению с объектами культурного наследия народов России, имеющими отношение к сельскому хозяйству. Как именно реализовывать намерения по ознакомлению туристов с памятниками культурного наследия, и какие объекты в каждом субъекте РФ относятся к культурному наследию в области сельского хозяйства, регламентирует соответствующий региональный орган власти.

Из полномочий органов власти и местного самоуправления также исключаются полномочия по установлению требований к услугам сельского туризма.

В финальной редакции закона № 132-ФЗ «Об основах туристской деятельности» сельский туризм — это туризм, предусматривающий посещение сельской местности, малых городов с численностью до тридцати тысяч человек, в целях отдыха, приобщения к традиционному укладу жизни, ознакомления с деятельностью сельскохозяйственных товаропроизводителей и (или) участия в сельскохозяйственных работах без извлечения материальной выгоды с возможностью предоставления услуг по временному размещению, организации досуга, экскурсионных и иных услуг. 

Услуги в сфере сельского туризма сельскохозяйственные товаропроизводители предоставляют в соответствии с требованиями, установленными правительством страны. Услуги по временному размещению могут быть оказаны только с соблюдением норм земельного, градостроительного и иного законодательства.

Разбираемся в понятиях

Отмечу существующий момент подмены многими участниками рынка понятий. Ведь сельская местность — это не всегда то, что связано с землями категории сельскохозяйственного назначения, это понятие гораздо шире.

Делюсь авторским определением: «агротуризм» — это, все-таки, туризм сельскохозяйственного товаропроизводителя, который планирует получить дополнительный вид дохода, допустимый законом. Как правило, это прием гостей на фермерском объекте, продажа дополнительных товаров и услуг собственного производства.

А «сельский туризм» — это туризм в сельской местности, под который попадает прием гостей в личном доме (как доме фермера, так и частном доме в сельской местности), поездки к сельскохозяйственным объектам культуры, торговля продукцией и законная организация на сельской территории услуг проживания, питания, различных мастер-классов и так далее.

Кто первый — тому повезло

Предприниматели-первые ласточки, которые поставили туристические объекты на землях сельхозназначения и повезли туристов для отдыха в сельскую местность — сейчас их бизнес как магнит, который притягивает туристов и на уровне субъекта РФ, приносят доход региону. Таким проектам помогают плавно привести в соответствие нормативную документацию. А вот те, кто хочет поставить гостиницу или глэмпинг на«сельхозке" сегодня, вряд ли сможет реализовать идею.

Очевидно, идти в малый туристический бизнес — это значит вникать в действующие нормы, понимать все риски и правила, читать законы, следить за изменениями нормативной базы, на постоянной основе взаимодействовать с органами власти и местного самоуправления. То есть, просто так делать, что хочется — не получится, даже если земля собственная и проект интересный.

Для чего разрешено использовать сельскохозяйственные земли

Говоря о практическом использовании земель важно отметить, что предпринимателю необходимо уметь читать правовые документы самостоятельно или консультироваться со специалистами. Вопросы территориального планирования, градостроительного зонирования, использования земель, регламентов на данном этапе разделены между несколькими ведомствами, так исторически сложилось. Полномочия есть у Минэкономразвития РФ, Минсельхоза РФ, часть полномочий у Минстроя РФ, поэтому нужно знать, куда с каким вопросом обращаться. Специалисты «Природного кодекса», работая в области pre-development на негородских территориях, не раз помогали предпринимателям получить нужные разрешения в более короткий срок.

Сельскохозяйственное производство

Что же именно относится к сельскохозяйственному производству — общеизвестно: растениеводство, животноводство, пасека, сенокошение и другое. Разделим эти виды на «легкие» (используемые без строительства объектов) и «тяжелые» (которые требуют и разрешают создание объектов капитального строительства и допустимы на землях, специально предназначенных для таких целей).
Существуют земли, которые предназначены только для вспахивания. А ведь и пчеловодство, и заготовка сена, и пахота/выращивание культур — это тоже сельскохозяйственное производство. К сожалению, редко нюансы использования конкретизируются договорами аренды земли, и у предпринимателя, владеющего участком на праве аренды, возникают вопросы, что же можно строить на этой земле.

Существуют также виды деятельности, которые не связаны с сельскохозяйственным производством, но обеспечивают устойчивое развитие сельских территорий. Что будет обеспечивать это развитие, отражается не только в федеральном законодательстве, но и в региональном, например, стратегией развития субъекта. Поэтому всегда требуется изучать совокупность федеральных и региональных норм.

Поговорим о личном подсобном хозяйстве

Личные подсобные хозяйства (ЛПХ) могут быть организованы в пределах населенного пункта или за пределами (в таком случае для таких земель нет градостроительного регламента и строительство на таких участках не допускается или сильно ограничено). Как правило, что за пределами населенного пункта на землях с видом разрешенного использования под ЛПХ разрешено занятие только садоводством, огородничеством. Образно говоря, поставить из строений на таких землях возможно только «сарай для лопаты».

В пределах же населенного пункта, как правило, на участках с ВРИ под ЛПХ нередко распространяется градостроительный регламент и разрешается построить жилой дом (хотя и это точно уже определяют правила застройки и землепользования и содержащиеся в них регламенты). То есть, расхожее мнение, что «могу построить, что захочу» — заблуждение, давайте не подвергать рискам собственные средства и читать внимательно документы. Земля может использоваться только согласно своему назначению, а судьба здания и участка неделимы.

Изъять участок из земель сельскохозяйственного назначения стало проще

В конце 2022 года были приняты изменения в №507-ФЗ и №101-ФЗ, которыми упрощен/ускорен процесс изъятия земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, который не используется по целевому назначению или используется с нарушением законодательства. Изъятое имущество попадет на торги и, таким образом, вторично вовлекается в оборот, будучи предоставленным заинтересованному пользователю. Такая модель оправдана на практике. Например, в некоторых регионах РФ ощущается дефицит пашен, нехватка ровной земли, приспособленной под сельскохозяйственную деятельность и каждый неиспользуемый ранее участок способен давать продукцию.

То есть, законодательно принята рабочая схема и смысл ее внедрения, говоря бытовым языком, таков: если не используешь участок — отдай тому, кому нужна земля.

Итак, после декабря 2022 изъятие по суду стало возможно в рабочие сроки, примерно около полугода, если приобретенный земельный участок не используется по целевому назначению по истечении времени, предоставленного на освоение, с даты приобретения. С момента вынесения предписания о нецелевом использовании также накладывается запрет на регистрационные действия, и перепродать участок недобросовестному владельцу становится нельзя.

Крестьянское фермерское хозяйство (КФХ) как легальный туристический бизнес

В России много аграрных регионов, где люди связали жизнь с сельской местностью и ведут хозяйство, живут на земле. Но без «прописки» невозможно ребенка отдать в образовательные учреждения, получить социальные льготы или медицинские услуги. Люди хотят осваивать землю, но с правовой точки зрения для организации жизни были барьеры, поэтому в свое время решено было устранить проблему и изменить федеральное законодательство.

Положения пункта 2 статьи 77 ЗК РФ допускают возможность для крестьянских (фермерских) хозяйств строительства, реконструкции и эксплуатации жилых домов (домов фермера) на землях с/х назначения и на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности. 

Но, внимание: окончательное решение о том, можно ли строить дома в конкретных муниципалитетах или регионах передали на уровень субъекта РФ.

В итоге, например, в Московской и Ленинградской областях в муниципалитетах запрещено строить фермерские дома. В других регионах решения принимаются муниципальными образованиями избирательно. Например, в Костромской области запрещено строить дома фермера на с/х землях в четырех муниципалитетах (по данным открытых источников и анализу документов, выложенных на официальных сайтах). Почему? Пользуясь разрешающей нормой, недобросовестный бизнес начал строить на с/х землях коттеджные поселки, а это не было целью законодателя. 
В итоге пунктом 5 статьи 11 № 74-ФЗ предусмотрено, что субъект РФ вправе запретить строительство таких домов на всей территории или на территориях отдельных муниципальных образований.

Итак, фермерам в отдельных случаях разрешено строить жилые дома на земле сельхозназначения, в том числе занятой сельхозугодьями. Это позволяет проживать в непосредственной близости с землями, используемыми в сельхозпроизводстве.

Важно отметить, что если на участке строится фермерский дом, то делить и продавать землю, на которой построен дом, запрещено. Один дом — один участок. И вот это как раз мы называем легальным туристическим бизнесом по приему и размещению гостей на землях сельскохозяйственного назначения.

Гостевые дома

Закон о гостевых домах разрабатывается около полутора лет. Споров вокруг проекта закона много, потому что субъекты разные и нет единого мнения по этому вопросу. Особенно в тех регионах, где регулирование, по сути, создается заново и с учетом прошлого наследия — Севастополь, Крым и другие. Законодатель ведет работу в координации с экспертным сообществом, как правильно завести гостевые дома в правовую конструкцию, поэтому пока на конец 2024 года окончательного решения и проекта закона еще нет.

Проще и сложнее

После принятых в 2022 году изменений в №316-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» стало проще арендовать сельхозземлю, но сложнее использовать не по назначению; граждане или КФХ могут без торгов получить в аренду на срок до 5 лет с/х земли государственной или муниципальной собственности для ведения деятельности; не допускаются изменение целевого назначения участка и передача третьему лицу; запрещено передавать участок в субаренду, в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив. Продолжение следует. 

Еще больше информации «Природного кодекса» в телеграм-канале.