Строительство с умом: как выбрать участок для будущего объекта

Выбор земельного участка под строительство — это один из самых ответственных этапов любого строительного проекта. Даже если у вас есть все необходимые ресурсы и опыт, неправильный выбор земли может привести к дополнительным затратам, задержкам или даже полной невозможности строительства. 

С учетом изменений в законодательстве и новых строительных норм, важно не только правильно выбрать участок, но и учитывать все его нюансы. Разберем, на что стоит обратить внимание при выборе земли, чтобы в будущем не оказаться в ситуации, когда построить дом можно, а жить в нем — уже нет.

В этой статье мы расскажем о самых важных факторах, которые нужно учитывать при подборе земли под строительство.

ГПЗУ: что учесть при оформлении заявки

Первым документом, который стоит запросить при выборе участка — Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) . Форма ГПЗУ утверждена приказом Минстроя. А содержание градплана определено градостроительным кодексом.

Этот документ объясняет, как можно использовать землю, и какие есть ограничения на застройку. ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) выдается местными властями или через МФЦ и обычно оформляется без оплаты. Важно понимать, что он не только указывает, какие виды деятельности разрешены на участке, но и описывает возможные ограничения, например, если участок находится в зоне с особыми условиями использования, или есть экологические ограничения, которые нужно учитывать при застройке.

Почему ГПЗУ так важен

• Ограничения по застройке. Например, участок может находиться в зоне охраны культурного наследия, водоохранной зоны или на территории национального парка. В таких случаях строительство будет ограничено или вообще невозможно согласно статье 31 Земельного Кодекса РФ.
• Доступность коммуникаций. ГПЗУ отмечает доступность инженерных коммуникаций — водоснабжения, электричества, газоснабжения и т.д., что крайне важно для будущих жилых или коммерческих объектов.
• Зоны санитарной защиты. Если участок попадает в санитарно-защитную зону (например, рядом с химическими производствами или кладбищами), это ограничивает возможности для застройки.

Запрос ГПЗУ помогает не только сэкономить время, но и избежать недоразумений, когда неожиданно выясняется, что земля не подходит для запланированного строительства.

ГПЗУ выдается бесплатно, без госпошлины. Документ готовят и выдают в течение 14 рабочих дней с момента подачи заявки.

ПЗЗ — Правила землепользования и застройки: как не нарушать закон

Следующий важный аспект — это Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые соблюдаются на уровне муниципального образования. Эти правила определяют, как именно можно использовать земельные участки в пределах зоны.

Что скрывается в ПЗЗ: основные требования для успешных застроек

• Градостроительные регламенты. Они регламентируют, как можно строить на земельном участке: максимальную этажность, расстояние от зданий, плотность застройки и прочее.
• Карта зонирования. Согласно «Статье 30 ГрК РФ», ПЗЗ содержит карту, которая показывает в какой территориальной зоне находится участок. Например, зона жилой застройки, зона промышленных объектов или зона культурного наследия — тут действуют свои ограничения и требования.
• Соблюдение экологических стандартов. ПЗЗ может запретить строительство в тех местах, где это может нанести вред экосистеме. Необходимо соблюдать требования по охране окружающей среды.

Важно понимать, что ПЗЗ устанавливают обязательные условия для застройки, а их несоответствие может повлечь за собой административную ответственность. 

Эти документы нужны для того, чтобы грамотно планировать развитие населенных пунктов. Они помогают новым зданиям и сооружениям органично вписываться в общий облик городов и деревень, не нарушать правила безопасности и учитывать интересы всех, кто связан с территорией — от владельцев земли до местных жителей и инвесторов.

Нарушение установленных норм, например, использование участка не по назначению, может повлечь за собой штрафы, которые увеличиваются в зависимости от кадастровой стоимости земли и могут составлять от 10.000 до 200.000 рублей.

Рельеф участка: как он влияет на строительство

Рельеф — это важнейший элемент, который необходимо учитывать при выборе участка для строительства. Неровность земли, близость к водоемам, сдвиги грунта — все это влияет на выбор фундамента и всей конструкции.

Важные моменты:

• Низины и заболоченные участки. Если участок расположен в низменной местности или на болоте, это может привести к проблемам с отводом воды, повышенной сейсмической активностью. В таких случаях важно заранее провести геологические исследования и подготовить фундамент проекта, а также учесть возможность осадков.
• Склоны и холмы. На участках с уклоном необходимо соблюдать наклоны, оползни или эрозию. Такие особенности рельефа требуют дополнительных затрат на подготовку фундамента.
• Водоемы. Если участок находится вблизи реки, озера или другого водоема, следует предусмотреть возможность наводнения или повышения уровня воды в зимнее время. Эти факторы могут потребовать проведения дополнительных работ через берега или дренажную систему.

Выписку из ПЗЗ можно получить на сайте администрации, в ФГИС ТП или в МФЦ. Через Госуслуги она недоступна. 

Заявка обрабатывается в течение 10 рабочих дней, если вы обращаетесь в администрацию напрямую. Через МФЦ — на 3 дня дольше. В реальности может быть и быстрее, и медленнее, в зависимости от загруженности. За услугу платить не нужно.

Экологические и социальные факторы: что важно учитывать

Помимо природных условий на территории участка, существуют и социальные факторы, которые влияют на решение его застройки.

Социальные аспекты:

• Соседство с другими объектами. Участок может быть частью более крупной застройки или находиться рядом с важными инфраструктурными объектами, такими как школы, больницы или транспортные узлы. Важно учитывать, как новый объект будет влиять на существующую инфраструктуру и социальную среду.
• Экологическое состояние. Важно, чтобы земля, на которой планируется строительство, не оказывала воздействия на окружающую среду. Расположение земельного участка в экологически опасной зоне (например, рядом с производственными объектами или вблизи свалок), чревато не только проблемами с получением разрешения на строительство, но и серьезными рисками для здоровья будущих жильцов или работников.

Кроме того, существует правовая возможность проведения референдумов или схода граждан, если застройка затрагивает интересы, включающие малочисленные народы или другие местные сообщества, что также необходимо учитывать при планировании.

При проектировании важно учитывать множество факторов. Соседство с ключевыми объектами инфраструктуры, экологическое состояние территории, природные факторы и возможные интересы местных сообществ — все это может существенно повлиять на решение о застройке. 

Заключение

Выбор земельного участка для строительства — это многозадачный процесс, в котором необходимо учитывать множество факторов. От правильной оценки рельефа и инженерных коммуникаций до понимания ПЗЗ и получения ГПЗУ. 

Только после тщательного анализа всех этих аспектов можно быть уверенным в том, что ваш проект будет успешным и не столкнется с неожиданными юридическими или финансовыми проблемами. 

В случае сомнений консультируйтесь с экспертами, которые помогут разобраться в юридических нюансах и выбрать участок, максимально подходящий для вашего строительства.