Девелоперы и консультанты оценили риски и возможности предевелопмента
Эксперты гостиничного рынка обсудили, почему предевелопмент — не расход, а инвестиция в устойчивость проекта и инструмент проверки его жизнеспособности
На Форуме Регионов России «Развитие туристической инфраструктуры» (25–26 сентября 2025, Москва, отель MonArch) прошла специализированная сессия под модерацией Ангелины Самадовой, основателя HCB Hotels Consultancy Brokerage.
Тема дискуссии — «Предевелопмент в гостиничных проектах: мифы и реальность» — собрала экспертов, которые определяют стандарты нового гостиничного девелопмента:
- Елена Лысенкова, эксперт Национальной ассоциации туризма (НАТ);
- Сергей Веселов, основатель и управляющий партнер Development Systems;
- Дмитрий Рабышев, руководитель проектов группы компаний «Кортрос»;
- Павел Вешаев, эксперт по финансам МГО «Опора России»;
- Николай Фанеев, руководитель проектных групп IND Architects.
В фокусе разговора оказались ключевые решения, которые инвестор принимает еще до первого забитого колышка — на стадии предевелопмента.
Предевелопмент — стресс-тест для мечты
Эта стадия — не просто подготовка, а момент истины, когда идея проверяется на реалистичность.
Как отметила Елена Лысенкова:
«Предевелопмент — это проверка на жизнеспособность мечты инвестора. Главное — задать вопрос: «А если нет?» и честно ответить на него до того, как потрачены миллионы».
На этом этапе формируется все: анализ участка, архитектурная и операционная концепция, финансовая модель, юридическая структура и будущая стратегия эксплуатации.
Ошибки, которые стоят миллионы
По словам Дмитрия Рабышева (Кортрос), большинство провалов в гостиничном девелопменте рождаются на старте:
«Ошибка номер один — экономия на проектном офисе. Попытка сделать все своими силами приводит к потере времени и денег. Один неверный шаг здесь — год потерь потом».
Он выделяет три опоры успешного старта: персональная ответственность, график реализации и точная финмодель.
Архитектура — как инструмент экономики
Технология BIM сегодня меняет саму суть проектирования. Сергей Веселов (Development Systems) отметил:
«BIM-модель позволяет проектировать от бюджета, а не от фантазии. Мы видим влияние каждого архитектурного решения на CAPEX и эксплуатационные издержки».
Николай Фанеев (IND Architects) добавил:
«В гостиничном девелопменте архитектор не рисует мечту инвестора — он структурирует бизнес. Но чаще всего клиент приходит с картинкой и без понимания, как она живет экономически».
Финансовая модель: зеркало проекта
Павел Вешаев (Опора России) назвал отсутствие финмодели главным грехом отрасли:
«Ко мне приходят с готовыми визуализациями, потратив десятки миллионов, но в Excel видно — проект не летает. Хорошо, если он еще не построен».
По его словам, финмодель — это не формальность для банка, а живой документ, который уточняется на каждом этапе.
«Лучше потратить 5% на расчеты, чем потерять 100% на стройке», — подчеркнул эксперт.
Инвестиции в предевелопмент — инвестиции в устойчивость
Как показала дискуссия, предевелопмент курортного комплекса на 500 номеров в среднем стоит 25–30 млн рублей и занимает до года. Это всего 2–3% от стоимости проекта, но именно эти проценты определяют успех.
«Инвесторы экономят 1% на старте, а потом возвращаются к переделкам за десятки миллионов», — резюмировала Ангелина Самадова.
Вывод
Предевелопмент — это не затраты, а страховка. Он формирует не только архитектуру будущего здания, но и архитектуру его экономики.
Главная формула успеха проста:
В гостиничном девелопменте мечты не строят — их проектируют.