Как спрос и предложение в локации влияет на квартирографию в новых ЖК

Формирование квартирографии в жилом проекте зависит от множества факторов. Нормативные акты, ипотечные программы, климатические особенности, культура и традиции региона… Все это может повлиять на то, какими будут и сами квартиры, и их соотношение по комнатности и площади. 

Рынок разнообразен на предложения, и в разных регионах и локациях он отличается. Рассмотрим на конкретных примерах, как в разных регионах меняется квартирография по формату, размеру и планировке.

Пример № 1. Лидер по малогабаритным квартирам — Ленинградская область со средней площадью однушек 32,5 кв.м

А в Приморском крае средняя площадь однокомнатной квартиры 43 кв.м. Это гораздо выше среднего по РФ (36 кв.м).

Спрос и предложение на рынке региона и даже локации связаны и не могут существовать в отрыве друг от друга. Предлагая просторные квартиры потребителю, девелоперы формируют норму и задают сценарии проживания в своем регионе. При этом в другом городе норма и сценарии могут быть иными. 

Гипотеза о том, что компактные однокомнатные квартиры, которые хорошо продаются в столицах, будут также востребованы в других городах, может не найти подтверждения. Как видно в примере выше, в Приморском крае представление о «компактной однокомнатной квартире» очень отличается от Ленинградской области.

Перед разработкой квартирографии для нового проекта проводится большой пул работ:

• Аналитика рынка. Задача — определить потенциал локации (стартовую цену, емкость, целевую аудиторию).
• Best use участка: объем застройки, ТЭПы, очередность и сроки освоения, класс комфортности и морфотипы.

Например, девелопер BM Group, который специализируется на строительстве жилья в малых городах ЦФО, в каждой новой очереди и проекте добавляет новые атрибуты продукта. Изменения могут быть как незаметными (например, расположение розеток на кухне), так и явными (архитектурные решения или благоустройство).

Заходя с новым проектом в новый город, девелопер оказывается в условиях другого спроса, сформированного под влиянием демографических, социальных, экономических и географических факторов. Изучить новый рынок и построить прогноз спроса и продаж помогают исследования. 

Если в городах-миллионниках популярны студии (их покупают молодые люди, ведущие «соло»-образ жизни, а спустя время обменивают на более просторные квартиры), то в малых городах молодежь сразу покупает жилье на вырост».

Некоторые застройщики обнаруживают, что их успешная квартирография подходит и для другого региона. Их главное стремление — высокий уровень продукта. Однако таким выводам все равно предшествуют исследования нового региона.

В 2022 девелоперская компания «Прогресс» вышла в Екатеринбург с проектом Amundsen. Изучив рынок жилья города и района, девелопер принял решение не менять продукт — квартирография и планировки остались такими же, как в домашнем регионе, Астрахани. 

В «Прогрессе» считают, что региональная специфика мало влияет на предпочтения.

В основе подхода GMK лежит анализ реального спроса, выявление самых востребованных типов и размеров квартир в конкурентных проектах в границах локации будущего жилого комплекса.

Шаг 1. Для корректного анализа важно верно определить локацию и конкурентные проекты.

1) Локация будущего проекта — это, как правило, территория в радиусе 1-1,5 км от участка, ограниченная естественными барьерами: широкополосной проезжей частью, водоемами, крупными объектами инфраструктуры (ДС, СОШ, парковая зона, ТРЦ).

2) Конкурентные проекты рассматриваем на стадии строительства и по принципу схожести в цене и соразмерности.

Почему нежелательно использовать имеющиеся наработки даже в рамках одного города?

Инфраструктурные особенности локации формируют особый портрет аудитории, уже проживающей в районе или рассматривающей его для переезда. Например, одна из соседних локаций может быть привлекательны для семей с детьми, если там будет школа и спортивный комплекс, а вторая совсем не перспективна, если в шаговой доступности нет образовательных учреждений или доступность ухудшает близость многополосного шоссе.

Для наглядности с помощью сервиса GMKКвартирография мы посмотрели рыночную квартирографию проектов в соседних локациях Казани. Рассматривали проекты в отдалении от центра, класс «комфорт» в одном ценовом сегменте.

Рыночная квартирография отображает ядро спроса, учитывая сделки в конкурентных проектах за последние 2 года, текущее предложение и скорость выбытия, приоритезируя форматы квартир, которые быстрее выбывают. 

Локация 1. Средняя площадь — 46 кв.м. Студии — 18,8% , 1к — 38,7%, 2к — 31,9%, 3к — 10,6%

Локация 2. Средняя площадь — 47 кв.м.студии — 8,9%, 1к — 37,1%, 2к — 37,5%, 3к — 16,5%

На примерах видно, что спрос в проектах комфорт-класса в разных локациях значительно отличается и по типам квартир, и по разнообразию внутри типов. Спрос в 1-2к квартирах равновесен, а в студиях и 3к квартирах заметно перераспределение. Если в Локации 1 запроектировать большое количество 3к квартир, есть риск, что срок экспозиции таких лотов будет гораздо большим, чем если бы эту же квартирографию реализовать в проекте в Локации 2.

Шаг 2. Приступаем к проверке диапазонов на соответствие заявленному классу комфортности. На этом этапе мы также можем столкнуться с разночтением понятия классов в разных регионах (важно при экспансии!).

На примерах рыночная квартирография, отражающая ядро спроса, в проектах класса «бизнес» в Тюмени и в Москве. Показатели средней площади, количество квартир 2к и 3к, размеры квартир во всех типах, кроме студий, в региональном «бизнесе» по спросу превышают показатели столичного «бизнеса».

Тюмень: 

Москва:

На этом этапе важно учитывать как теоретическую базу, так и региональные особенности, определяющие класс комфортности. В сервисе GMKКвартирография мы используем внутреннюю базу знаний по оптимальным параметрам планировочных решений, чтобы проверить потенциал каждого диапазона и оценить диапазоны рыночной квартирографии на соответствие классу.

На примере рыночной квартирографии проектов класса «Бизнес» в Москве, компактные студии не будут рекомендованы для будущего проекта, т.к. не позволят создать качественную эргономичную планировку в заданных значениях, а в более просторных форматах 31-33, 34-36, не представленных у конкурентов, можно занять свободную нишу и запроектировать просторные студии.

Для более прозрачного понимания потенциала разработанной квартирографии на финальном этапе мы формируем конструктор планировочных решений, который помогает представить размеры каждого помещения в квартире.

Девелоперская компании TOUCH уже 20 лет работает в Екатеринбурге, а в 2017 году решила расширить географию присутствия и приступила к первому московскому проекту.

В квартирографии после анализа запросов ЦА девелопер ушел от студий в бизнес- и премиум-проектах и понял, как важно интегрировать объект в сформировавшуюся городскую ткань. 

ГК «Ойкумена», работая над малоэтажным проектом в Калининграде, провела маркетинговые и аналитические исследования по продукту, конкурентному окружению и особенностям спроса у независимых аналитиков рынка. 

В Калининграде практически нет квартир-студий в новостройках из-за газового отопления (котлы расположены в квартирах). Тем не менее, девелопер учел востребованность кухни-гостиной у семейных покупателей и спроектировал  такие лоты.