Все нюансы изъятия в рамках КРТ: бизнес вправе требовать больше

1. Включайте некапитальные объекты в счет

Еще недавно быстровозводимые ангары, шатры, модульные цеха и склады воспринимались как временное решение. Сегодня это полноценная основа бизнеса — от автосервисов и производственных площадок до объектов торгового назначения. Они дешевле капитального строительства, возводятся быстрее и легко масштабируются. Именно поэтому некапитальные объекты все чаще оказываются на участках, которые попадают под изъятие для государственных или муниципальных нужд — в том числе в рамках КРТ.

И здесь у собственников возникает закономерный вопрос: что именно им обязаны компенсировать? Только рыночную стоимость земли — или все, что на ней фактически располагалось, работало и приносило доход?

Расходы на сборку-разборку и перемещение некапитальных объектов должны быть компенсированы

Формально закон устанавливает простой подход: при изъятии компенсируется рыночная стоимость земли и капитальных зданий. Некапитальные постройки — ангары, блок-контейнеры, модульные здания — в эту часть расчета не попадают.

На этом этапе многие соглашаются с предложением властей, считая, что спорить бессмысленно. И зря.

Потому что вторая часть компенсации — убытки, и именно здесь кроется основной резерв для защиты интересов бизнеса. Закон прямо говорит: если изъятие повлекло дополнительные расходы или потерю доходов, они подлежат возмещению.

Переместить можно, но за чей счет

На бумаге считается, что некапитальный объект легко перенести без ущерба. На практике владельцы крупных ангаров и модульных комплексов хорошо знают, что это иллюзия.

Демонтаж, погрузка, перевозка, хранение, повторный монтаж, подключение к сетям — все это сложный и дорогой процесс. Особенно если речь идет о конструкциях площадью сотни и тысячи квадратных метров, с инженерными коммуникациями и фактической «привязкой» к месту.

Суды все чаще занимают прагматичную позицию: если расходы на демонтаж и перенос возникли исключительно из-за решения об изъятии, значит, это убытки, которые должен компенсировать инициатор изъятия.

Иными словами, если без изъятия вы бы эти деньги не тратили, у вас есть право требовать их возмещения.

Сколько это стоит на самом деле

Для понимания масштаба: демонтаж сборно-разборного некапитального здания в Москве и области сегодня стоит в среднем от 600 до 1 000 рублей за квадратный метр. И это — только демонтаж. Без учета перевозки, повторной сборки и восстановления коммуникаций.

В реальности совокупные затраты на «переезд» крупного некапитального объекта могут быть сопоставимы со стоимостью самого земельного участка.

2. Потерянный доход — тоже деньги

Изъятие участка редко ограничивается физическим переносом объектов. Почти всегда страдает операционная деятельность.

Если в ангарах размещалось производство, склад или арендный бизнес, изъятие повлечет:

• досрочное расторжение договоров с контрагентами;
• штрафы и неустойки;
• прекращение арендных платежей;
• остановку или снижение выручки.

Суды признают такие потери упущенной выгодой, если она подтверждена документами и логикой бизнеса. Это касается и арендных платежей, и доходов от основной деятельности, которые некапитальный объект стабильно генерировал, но также штрафов перед контрагентами, которые также могут быть перевыставлены в качестве убытков.

Важное условие, о котором часто забывают

Есть принципиальный момент: размещение некапитальных объектов должно быть законным.

Если с этим есть проблемы, в ситуации изъятия можно столкнуться не с компенсацией, а с претензиями со стороны проверяющих органов и даже сносом. Поэтому подготовка к изъятию — это не только переговоры о цене, но и аудит правового статуса всех объектов на участке.

Почему к изъятию нужно готовиться заранее

Практика показывает: размер компенсации напрямую зависит не от «щедрости» органов власти, а от того, насколько профессионально правообладатель земельного участка обосновал стоимость изымаемых объектов недвижимости и причиненные изъятием убытки.

Договоры, сметы, расчеты, подтверждение доходов — все это превращает абстрактное требование «возместить потери» в конкретную и юридически защищаемую сумму. Изъятие недвижимости — всегда стресс для бизнеса, но при выстроенной правовой позиции оно может пройти без финансовых потерь и, в ряде случаев, с компенсацией, которая действительно отражает реальную рыночную стоимость утраченных возможностей.

На практике такие вопросы требуют индивидуальной оценки — с учетом характеристик участка, объектов и бизнес-модели. Опыт сопровождения споров об изъятии недвижимости показывает, что своевременная юридическая поддержка напрямую влияет на итоговый размер компенсации. В подобных случаях я помогаю бизнесу выстроить позицию и защитить экономический результат.