Продавец квартиры стал банкротом: как не лишиться своего имущества

Количество банкротных дел в России постоянно растет, и в практике все чаще стали встречаться ситуации, когда, купив квартиру, владелец впоследствии получает иск с требованием о ее изъятии. 

Дело в том, что при банкротстве гражданина все сделки, совершенные им в 3-хлетний период до банкротства, подлежат внимательному рассмотрению на предмет их недействительности и потенциально могут быть признаны судом таковыми.

Таким образом, покупка недвижимости у лица, ставшего банкротом после совершенной сделки, влечет, в лучшем случае, долгие судебные споры, нервотрепку и расходы на юристов, в худшем — потерю имущества и уплаченных за него денег.

Можно ли как-то обезопасить себя от исков об изъятии квартиры? Давайте разбираться.

Для начала, поговорим о том, почему такое вообще возможно.

В преддверии собственного банкротства многие должники, следуя инстинкту самосохранения, ведут себя не очень порядочно и разумно. В частности, они пытаются минимизировать свои финансовые потери, пряча или распродавая имеющееся у них имущество.

Дело в том, что по закону при банкротстве гражданина все его имущество, за отдельными исключениями, поступает в конкурсную массу и продается с торгов. Полученные от продажи денежные средства распределяются среди кредиторов. То есть, должник лишается всего, чем владел до банкротства.

Разумеется, не многие готовы с этим смириться. Вот, почему, предвидя возможное банкротство, граждане продают особо ценные активы, а полученные деньги, вместо того, чтобы отдавать их кредиторам, прячут (все же, с деньгами это сделать гораздо проще, чем с недвижимостью).

При введении банкротной процедуры финансовый управляющий, назначаемый судом, начинает изучать обстоятельства, приведшие к неплатежеспособности должника. В частности, он рассматривает, совершались ли им до банкротства сделки по отчуждению имущества.

В случае выявления таковых финансовый управляющий исследует детали сделки и, при выявлении малейших признаков недобросовестного поведения должника, подает в суд заявление об оспаривании такой операции.

Данная мера направлена против злоупотреблений должника на защиту прав пострадавших кредиторов.

В качестве способа восстановления прав кредиторов управляющий заявляет требование об изъятии имущества у его текущего владельца или о взыскании с него денежных средств в размере стоимости отчужденной недвижимости

Разрешая вопрос о судьбе сделки по продаже имущества суд учитывает следующие факторы:

• стоимость отчуждения имущества. Если она не была среднерыночной, это первый «звоночек» для суда о том, что возможно, данная сделка является порочной.
• реальность оплаты по договору. Если факт передачи вами денег за приобретенное имущество не являтся достаточно очевидным, могут возникнуть сложности с доказываем реальности оплаты.
• аффилированность продавца и покупателя. Если сделка совершена между лицами, хорошо знакомыми (коллегами, соседями и пр.) или, тем более, родственниками, это также может негативно повлиять на решение вопроса.
• наличие признаков неплатежеспособности продавца на момент сделки. В том случае, если ко дню совершения сделки купли-продажи у продавца уже имелись неисполненные обязательства, суд с большой вероятностью признает сделку недействительной. 

Как можно обезопасить себя при покупке объектов недвижимости

Исходя из описанного выше, следуют три основных правила профилактики оспоримых сделок.

Во-первых, обращать внимание на стоимость недвижимости. Если она существенно выбивается из средних показателей рынка, вас должно это не обрадовать, а насторожить. Да, бывает, люди в экстренных обстоятельствах продают имущество дешевле, чтобы оформить сделку в более короткие сроки. Но то же самое делают и потенциальные банкроты. Будьте очень осторожны при покупке таких объектов, внимательно изучите причины снижения цены.

Кроме того, необходимо указывать в договоре реальную цену, за которую вы приобретаете недвижимость. Соглашаться на указание в договоре заниженной цены покупки в целях минимизации налогов продавца не стоит. Впоследствии суд будет именно сумму, указанную в договоре, рассматривать в качестве цены сделки и делать соответствующие выводы.

Во-вторых, оплату по договору необходимо переводить через банк. Да, расчеты наличными деньгами между физическими лицами в России не запрещены. При этом, подтвердить факт передачи крупной суммы по договору гораздо сложнее, если единственным доказательством этого является обычная расписка. Лучше использовать банковский аккредитив. Хотя это и потребует определенных расходов, но, учитывая среднюю стоимость объектов недвижимости и степень риска, думаю, эти расходы будут оправданы.

В-третьих, тщательно проверяйте лицо, с которым вы собираетесь вступить в правоотношения. В настоящее время есть масса общедоступных ресурсов, содержащих информацию о гражданах. В частности, это сайты мировых и районных судов, сервисы судебных приставов, реестр сведений о банкротстве, сайт арбитражных судов и пр.

Ваша задача — максимально подробно «познакомиться» с продавцом, проверить, ведутся ли судебные дела с его участием в качестве ответчика, не открыто ли в отношении его исполнительных производств, нет ли сообщений о намерении кредиторов подать на его банкротство и пр. Данная работа потребует немало усилий и навыков, но сделать ее необходимо.

На самом деле, если выявится хотя бы один отрицательный фактор относительно финансового состояния потенциального продавца, сделку с ним заключать не стоит. Даже если оплата будет реальная, а цена — трижды рыночная, лучше подобрать другой вариант. Вероятность судебного спора и сопровождающих его нервных, временных и финансовых потерь в данном случае крайне высока.

По этой причине перед совершением сделки по приобретению недвижимости особое внимание следует уделить именно проверке продавца, а не только проверке самого объекта недвижимости. Если вам сложно это сделать самостоятельно, привлеките профильного юриста. Так у вас будут гарантии  сохранности приобретаемого актива.

И последнее — относительно сделок с родственниками. Если ваш родственник, оказавшийся в сложном положении, просит помочь ему, формально переоформив на вас какое-либо имущество для вида, соглашаться не стоит. 

Как вы помните факт участия в сделке родственника должника дает дополнительные основания сомневаться в ее чистоте. Кроме того, суду несложно будет установить, является ли данная сделка реальной или мнимой, то есть совершенной лишь для вида, а не в целях реальной смены владения. 

Каковы последствия признания сделки купли-продажи недвижимости недействительной

В случае, если финансовый управляющий оспорил сделку, и суд признал ее недействительной, имущество, переданное по такой сделке, возвращается в конкурсную массу. Право собственности покупателя на недвижимость прекращается. 

Имущество продается с торгов, а максимум, на что может рассчитывать покупатель, лишенный права собственности — включение его в число кредиторов должника. Стоит ли говорить, что вероятность удовлетворения его требований является ничтожной.