Территориальное планирование: как девелоперу создать качественную среду

Вопросы транспортной доступности и дефицита инфраструктуры в Петербурге становятся препятствием для многих новых девелоперских проектов. Несвоевременное развитие территорий может замедлить продажи, снизить привлекательность объектов и сократить инвестиции. В таких условиях важно находить эффективные решения, которые помогут не просто строить, но и делать проекты успешными.

Одним из выходов из такого положения может быть инвестирование в строительство и реконструкцию улиц для ускорения ввода в эксплуатацию своих объектов.

Источники финансирования и конфликт горизонтов планирования

Улицы в Санкт-Петербурге, по умолчанию, строятся за счет средств бюджета, путем включения соответствующих расходных обязательств в Государственную программу Санкт-Петербурга «Развитие транспортной системы Санкт-Петербурга», утвержденную постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 30.06.2014 № 552 (Госпрограмма). Для нее установлены целевые показатели, то есть каждое мероприятие по строительству или реконструкции улично-дорожной сети должно приближать весь город к достижению целей по улучшению транспортной ситуации. Если для строительства транспортной инфраструктуры планы ясны (есть Генеральный план Петербурга, в котором горизонт планирования составляет 25 лет, а Госпрограмма постепенно этот план реализует), то для строительства жилых кварталов четкой программы на данный момент нет. И если разброс в 5-10 лет для Генерального плана понятен, то задержка в тот же срок для конкретного жилого дома вряд ли будет приемлема.

Как несогласованное развитие сказывается на бизнесе

Транспортная доступность и развитая инфраструктура — ключевые факторы, которые определяют успех жилых и коммерческих проектов. В условиях несогласованного развития и отсутствия комплексного планирования транспортные проблемы становятся для девелоперов серьезным препятствием.

Падение привлекательности объектов. Даже самые привлекательные по архитектуре и планировке проекты теряют свою ценность в глазах покупателей, когда до ближайшей станции метро приходится добираться на автомобиле 20–30 минут по загруженным улицам. Объекты, расположенные в районах с плохо развитой транспортной сетью или перегруженными дорогами, часто требуют дополнительных вложений в маркетинг и все равно формируют негативный имидж застройщика, а срок окупаемости проекта растет. Компании, которые не готовы оперативно реагировать на недостатки транспортной доступности, рискуют столкнуться с низкими темпами продаж и потерей интереса со стороны целевой аудитории. В результате компании вынуждены тратить дополнительные средства на расширение дорог, строительство развязок или даже запуск новых маршрутов общественного транспорта в уже застроенных кварталах. Ситуация усугубляется в сегменте премиальной недвижимости, где высокие ожидания покупателей по отношению к качеству жизни требуют наличия рядом удобных транспортных развязок, парков и доступных услуг.

Увеличение административных рисков. Любой проект уникален в своих сложностях, связанных не только с проектированием, но и с рядом бюрократических, административных трудностей, т.к. получение согласований и доработка любого проекта может затянуться. В Санкт-Петербурге с 2021 года девелоперские проекты обязаны проходить рассмотрение Градостроительной комиссией, которая увязывает сроки ввода в эксплуатацию объектов жилого назначения и транспортной инфраструктуры для таких объектов. А это зачастую означает еще одно неизвестное в комплекте градостроительной и проектной документации на линейный объект. Любые дополнительные задачи по проектированию напрямую влияют на сроки сдачи объекта. Это становится критичным для девелоперов, чьи финансовые модели зависят от своевременного ввода объекта в эксплуатацию.

Как избежать потерь и повысить эффективность

Комплексное планирование как основа успеха. Только согласованное планирование позволяет обеспечить долгосрочную успешность проектов. Для девелоперов, которые ориентированы на долгосрочный успех, инвестиции в развитие инфраструктуры становятся не дополнительной нагрузкой, а стратегическим преимуществом. Чтобы избежать внезапной необходимости инвестировать инфраструктурный проект из чистой прибыли компании, важно уже на этапе проектирования закладывать развитие транспортной сети и учитывать потребности будущих жителей и арендаторов. Дженрификация района может проходить не только путем привлечения представителей креативных индустрий, строительства магазинов, офисов и коворкингов. Вложение в строительство дорог, развязок и объектов транспортной инфраструктуры может существенно повысить стоимость жилья и коммерческих объектов в районе, а также сократить срок окупаемости проекта. При этом, самостоятельно занимаясь разработкой всей необходимой инфраструктуры, девелопер может иметь контроль над сроками реализации. Такой подход позволяет хеджировать риски и оптимизировать расходы, чтобы обеспечить более стабильный прирост стоимости проекта по мере продвижения по последовательным стадиям проектирования. В таком разрезе инвестиции в инфраструктуру можно рассматривать как конкурентное преимущество, которое помогает повысить стоимость квадратного метра и ускорить реализацию проекта.

Тенденции и перспективы: что ждет рынок в ближайшие годы

Смещение интереса в сторону устойчивого развития. Рынок недвижимости меняется: устойчивое развитие и экология становятся все более важными аспектами проектирования. В будущем девелоперам придется учитывать требования по снижению выбросов и повышать качество формируемой городской среды. Здесь как раз может и измениться отношение к инвестированию в строительство инфраструктуры с «досадного обязательства» на «способ проконтролировать создание качественной среды». Движение вверх по пирамиде Маслоу уже произошло, и сейчас все больше людей желают не просто крышу над головой, а комфортную крышу приемлемой площади и с благоустроенным двором. В частности, это вызывает больший интерес к индивидуальному жилому строительству.

Развитие периферийных районов как новый вектор. Снижение нагрузки на центральные районы Санкт-Петербурга за счет развития окраин открывает новые возможности для бизнеса. Проектирование «в поле» позволяет реализовывать более интересные концепции, а моделирование транспортных потоков на ранней стадии проектирования позволяет оценить необходимый объем инвестиций в транспортную инфраструктуру. Также не стоит забывать об активном развитии сети городских электричек в городе, которые в некоторых районах могут выступать заменой метрополитена.