Как продать долю в квартире

Наталья, добрый день. Расскажите, пожалуйста, когда у нас приходят люди, они привыкли пользоваться в коммунальной квартире, какими-то определенными помещениями, жилыми комнатами. А по документам у них доля, как это соотносится? Есть комната, например, 15 метров.  Как определить, чем они на самом деле владеют и какой площади то, чем они владеют?

Здравствуйте. Да, на самом деле очень интересная тема, которую сегодня с вами, обсуждаем доли. Действительно обращаются люди, которые не понимают, что у них во владении. Давайте начнем с того, откуда эти доли возникают.

Как правило, они возникают именно в коммунальных квартирах. Я сейчас не говорю о тех квартирах, где идет совместная долевая собственность между супругами или родственниками. Я имею ввиду именно коммунальные квартиры. Действительно у каждой семьи определенная комната во владении. Откуда возникает  такая собственность?  С момента приватизации, когда эта квартира полностью принадлежала городу. Каждая семья, которая проживала в этой квартире, ей по умолчанию как раз и отводились те квадратные метры жилой площади, в которой они жили.

Но в долю входит и жилая площадь, и места общего пользования, которые  имеют свой метраж: коридоры, кухня санузлы.  Все идет в совокупности.  Балконы в данном случае, хочу сделать оговорку, не входят места общего пользования.

То есть, если человек приходит, говорит, вот у меня комната 15 метров, мы открываем документы, выписку ЕГРН, а там площадь другая. Это как раз связано с местами общего пользования?

Да, совершенно верно. Они приплюсовываются к вашей жилой площади.

Что такое преимущественное право выкупа? Оно часто в контексте долей возникает.

Такой вопрос всегда возникает при любой форме отчуждения долей. Если говорить обычным языком, более понятным, мы должны предложить нашим сособственникам, другими словами, нашим соседям право быть первыми покупателями на наши доли или на нашу комнату с учетом мест общего пользования. Если никто из соседей не принимает наше предложение за ту цену, которую мы им предлагаем, мы имеем право привлечь к нам уже стороннего покупателя.

Предположим, есть квартира и у меня доля 1/3. Определили  рыночную стоимость в размере  6 000 000 руб. Продав свою долю, я получу 2 000 000?

Все бы так хотели, конечно, чтобы от 6 млн. одну треть продать и получить 2 000 000. Но нет, конечно, нет. Это чистая арифметическая сумма, которая не распространяется на продажу долей. На стоимость долей влияет очень много факторов.

Во-первых, это сколько комнат в вашей квартире. Чем больше комнат, тем вероятней мы можем сказать, что это минус для той комнаты, которую мы продаем.

Предположим у нас в собственниках несовершеннолетние, это тоже считается минусом, потому что это влияет на срок продажи. Для долей при продаже включаются органы опеки и нотариус. Как правило, затягивается на определенный срок , не меньше, чем 2 недели.

Важно состояние мест общего пользования, в каком состоянии находится коридор, кухня, санузлы. Это всегда больные места при определении стоимости квадратных метров. Именно в коммунальной квартире, чем лучше следят за местами общего пользования, тем дороже ваша будет комната, естественно.

Если вы сядете, и выпишите на листочке с вашей точки зрения, сколько у вас минусов или плюсов по вашей комнате,  не забудьте прибавить этажность, состояние подъезда, состояние дома. Какой год постройки дома, материал строительства?

Все это тоже может влиять, но очевидные плюсы это локация, близость инфраструктуры:  детских садов, магазинов, остановок, — это все играет положительную роль при определении стоимости квадратного метра.

Чтобы определить даже приблизительно стоимость вашей комнаты, стоимость ваших квадратных метров потребуется специалист, который все эти факторы будет учитывать.

В каком случае проще продать долю, в девятикомнатной квартире или в трехкомнатной?

Конечно, в трехкомнатной.

Даже преимущественное право пользования выкупа этих долей к вашим соседям. Может, кто-то из соседей выкупит вашу долю, и со временем может выкупить также и 3 комнату.  И у него будет в собственности вся квартира. С квартирой, в которой 9 комнат, будет сложнее.

Продать долю, например, в однокомнатной квартире вообще физически возможно?

Сложно. Конечно, есть условности.

Цель продажи этих долей, кому вы продаете? Если стороннему покупателю, то включаются такие факторы, как же быть с местами общего пользования? Если у вас одна жилая комната на всю квартиру,  то как второй человек, который придет вообще посторонний, где он будет жить? Вы же не будете делить 1 комнату на 2 абсолютно разные семьи, даже просто двух незнакомых людей? Ставить две кровати? Нет, конечно. Тогда интереснее продавать весь объект в целом, но никак не долю. Если долю, то только родственникам или ближайшим родственникам, которые могут соседствовать.

Сейчас, наверное, из каждого утюга практически звучит про микродоли. Что это такое? Что с ними можно делать, а что нельзя?

Это совсем новое понятие в рынке недвижимости: микродоли.

Скажем,  ваша квартира 48 квадратных метров,  даже 1/10 будет составлять 4,8 метра квадратных. Это уже считается микродоля.

Микродоли считаются до 6 квадратных метров. С 2022 года у нас введено определение микродоли и, соответственно, их размер.

Если при отчуждении доли у вас оставшаяся доля или вы отчуждаете долю менее 6 квадратных метров, то вас эту сделку не проведут и не зарегистрируют такой переход права.

У вас будет приостановка или возврат документов с регистрации, поэтому надо все тщательно продумывать и просчитывать, чтобы отчуждаемая и оставшаяся доля у собственника оставалась не менее чем 6 квадратных метров.

Как в этом случае происходит с материнским капиталом? Там обычно маленькие доли. Как продать долю, полученную посредством материнского капитала?

Материнский капитал у нас стоит немножечко, в индивидуальном положении. В рамках материнского капитала именно допускается распределение долей в рамках всей семьи, которая участвовала в этом материнском капитале. Здесь как раз и не применяется понятие микродолей. Члены семьи  просто получают свои доли, даже если они 1/100

Но при отчуждении надо тоже быть очень аккуратными. Следующая покупка этих долей должна быть не менее 6 квадратных метров.

Получается, я выделила долю в рамках материнского капитала детям. Получилось 3 метра.  Так как это материнский капитал, так можно, но если я продаю и покупаю другое жилье, то уже выделить и должна больше?

Да, все правильно.

Можно ли купить долю в ипотеку?

Гипотетически можно, но при условии при условии, что если ваша доля находится в коммунальной, например, квартире,  то все ваши все соседи будут согласны, что банк наложит обременение на всю квартиру.

Что такое обременение? Мы все знаем, что это ограничение по реализации в дальнейшем других долей. Естественно  в практике очень мало таких примеров, когда все соседи соглашаются, чтобы кто-то взял ипотеку именно под комнату, под долю, и чтобы вся квартира была в обременении. Таких случаев, крайне мало бывает.

При согласии всех соседей, они должны приехать лично, нотариально написать все эти согласия для банка.

Если на примере. Предположим, что есть однокомнатная квартира. У меня 1/2,  у вас 1/2. Могу я купить вашу 1/2 долю в ипотеку?

Да, это будет проще. Банк разрешает до целого выкупать, когда вы становитесь уже единственным собственником в этой квартире или вся квартира будет принадлежать уже одной семье. Это возможно.

Наталья, скажите, чаще всего считается, что сделки с долями должны проходить нотариально. Всегда ли это так?

Не всегда. Можно проводить сделки и не нотариально.

Если отчуждается доля от целого, то есть вы, например, владели той же самой однокомнатной квартирой и решили подарить долю, скажем, дочке вашей. Допускается выделение именно через дарение долей.

Возможно без нотариуса, если на сделке присутствуют все собственники отчуждаемого объекта недвижимости. Иными словами, 2 собственника в квартире оба пришли на сделку. И они все вместе в 1 день подписывают договор купли продажи на другого уже человека. Здесь разрешается без нотариуса.

В любом другом случае  сделки с долями проводят нотариально.

Я правильно понимаю, что если у меня есть доля, то я могу ее подарить кому-то?

Ваше право. Можете подарить, конечно. Кроме того, что это не должна быть микродоля.

Если у меня какая-то там совсем маленькая доля, она мне не нужна. Почему я не могу ее подарить, наверное, могу, но другому собственнику, да?

Логично все-таки с дарением рассматривать именно дарению родственникам. Такую долю можно подарить, если в результате у одаряемого будет более 6 кв. м.

В целом, при любом отчуждении долей, лучше проконсультироваться со специалистом.