Какие ошибки может совершить собственник при продаже дома

Представьте: вы собственник частного дома, который решили по какой-то причине продать. Что будете делать: обратитесь к риелтору или попробуете поискать покупателя самостоятельно? В первом случае действия понятны, хотя стоит очень внимательно прочитать договор с агентством или специалистом — чтобы не оказаться в неприятной ситуации. А если вы хотите заниматься продажей сами — о чем необходимо помнить и каких ошибок избегать, чтобы сделка состоялась в срок и без проблем?

1. Оценка стоимости дома

От того, насколько грамотно и правильно вы определите стоимость продаваемого объекта, во многом зависит скорость поиска покупателя. В первую очередь это относится к завышению стоимости. Тут очень важна адекватная оценка дома: ведь при выборе готовой недвижимости люди ориентируются на определенную сумму. Особенно это справедливо для сервисов покупки жилья типа «ЦИАН» и «Авито». Ваш объект не попадает в установленные рамки? Тогда его и не увидят те, кому он потенциально мог быть интересен. Занижать стоимость дома можно, но только в случае, если хотите продать объект срочно. Помимо очевидных финансовых потерь, надо быть готовым к необходимости объяснить покупателям причину скидки. Обычно те, кто ищут недвижимость для жизни, а не перепродажи или инвестиции, с подозрением относятся к низким ценам.

При оценке стоимости недвижимости используются два подхода: сравнительный и затратный. В первом случае выбирают похожие объекты — примерно одинаковой площади, в одном районе, со схожими участками. Оценивается, сколько такие дома стоят в среднем, а в зависимости от этого определяется и собственное предложение. Такой подход требует больше времени и сил для выборки, но зато считается довольно объективным. Во втором случае считается, во сколько обойдется покупка такого же земельного участка и строительство аналогичного дома. Правда, важно учитывать, что эти расходы не всегда равны тому, что продавец потратил на собственный объект сам. При оценке необходимо заложить амортизацию здания, затраты на ремонт, проиндексировать стоимость стройматериалов.

Чтобы правильно подсчитать справедливую цену дома, стоит сравнивать свой объект с другими по нескольким параметрам:

• Материал, из которого построено здание. Дом из бруса и кирпича не будут стоить одинаково;
• Вид земельного участка. Может быть ИЖС или СНТ, в зависимости от этого в доме можно или нельзя прописаться;
• Район. Нет смысла сравнивать цену недвижимости возле аэропорта или крупной железнодорожной станции и в месте, отдаленном от большого транспортного трафика;
• Коммуникации. Чем больше благ цивилизации есть в доме и на участке — электричество, вода, газ, септик, канализация — тем дороже может стоить такой объект;
• Дороги, транспорт и время в пути. Если к вашему дому есть хорошая подъездная дорога, а по ней ходят автобусы — это плюс, но и сравнивать дома нужно с аналогичными объектами.

2. Продажа дома вместе с землей

Продажу одного здания, без находящегося под ним земельного участка, можно аннулировать — такие сделки запрещены. Соответственно, нужно внимательно проследить за включением надела в договор купли-продажи — естественно, с дополнительной оплатой. Бывает, что земля арендована. Тогда при продаже дома оформляется договор переуступки права аренды надела, а потом сделка фиксируется в Росреестре.

3. Невнимательность к внешнему виду и интерьеру дома

Всем хочется приобрести дом, который выглядит хорошо. Это касается и фасада, и прилегающего участка, и даже забора. Да и хорошее состояние здания внутри больше способствует быстрой и выгодной продаже. Поэтому при подготовке к выставлению на продажу дом стоит привести в порядок: достаточно потратить небольшую сумму на обновление интерьера дома. Можно учесть и приятные для покупателей моменты: например, высадить перед домом цветы или посеять газон. Тогда объект будет смотреться выигрышнее по сравнению с другими.

4. Правильная подготовка объявления

При самостоятельной продаже дома важно понимать, на кого из покупателей вы ориентируетесь — на одиноких или семейных людей, с каким доходом, какого возраста и с какими интересами? Ваша недвижимость подходит для пары с детьми — пропишите в объявлении, сколько детских садов находится рядом, есть ли место для прогулок. Продаете дом любителям природы — обязательно похвалитесь близостью к реке или лесу. Покупателям нужно ездить в город — пишите о близости к крупным дорогам.

Само объявление должно быть небольшим, емким и содержащим основные данные о доме: площадь здания и земельного участка, год постройки дома, наличие коммуникаций, ИЖС или СНТ, количество комнат, этажность дома и из чего он построен. Плюс дополнительно (не в заголовке) опишите основные преимущества — от близости к природе до наличия развитой инфраструктуры.

Отдельно стоит обратить внимание на визуальную часть объявления. Фотографии и видео делайте при хорошем освещении, лучше с открытыми окнами (если позволяет сезон). В идеале выставлять снимки, сделанные в середине весны или летом — они помогут создать более приятное впечатление.

5. Юридическое сопровождение сделки

О нем говорить подробно явно излишне. Сэкономить на юристе — самая плохая мысль при продаже недвижимости.

Соблюдение перечисленных правил позволит избежать ошибок и сложностей при продаже дома. Также подготовьтесь к тому, что поиск покупателя — не быстрый процесс. В среднем на него может уйти от полугода до пары лет. Так что запаситесь терпением.