Альтернатива рыночной ипотеке: что предлагает рынок

Альтернатива рыночной ипотеке: что предлагает рынок

На фоне отмены ряда программ льготной ипотеки и повышения ключевой ставки участники рынка стали думать о том, как простимулировать спрос на свои жилые проекты. Решением стали альтернативные схемы оплаты недвижимости.

Сейчас застройщики чаще стали предлагать совместные с банками ипотечные программы с субсидированными ставками, которые существенно ниже базовых, а также различные программы рассрочки с комфортными платежами и возможностью перейти на ипотеку в будущем, когда ситуация стабилизируется.

Такие условия выгодны как застройщикам, там и клиентам. Первые — обеспечивают сделки и выполняют план продаж. Вторые — приобретают недвижимость «здесь и сейчас», а также фиксируют стоимость лота, пока цены еще не подросли.  

Рассмотрим подробнее действующие инструменты оплаты:

Ипотека с субсидированной ставкой

Совместно с крупными банками застройщики разрабатывают программы со сниженной ставкой для покупателей новостроек. В этом случае клиент на определенный срок, от года до нескольких лет, получает комфортный процент, как правило, кратно ниже рыночного. А девелопер компенсирует банку часть недополученного дохода. В отдельных проектах условия кредитования могут быть особенно выгодными. Но также в некоторых случаях подобные субсидированные программы могут предлагаться с удорожанием стоимости проекта.

Семейная ипотека

В ноябре на «Семейную ипотеку» власти выделили дополнительное финансирование, поэтому программа с льготной ставкой 6% годовых вновь становится доступной для покупателей недвижимости. Кредитом могут воспользоваться семьи с детьми до 6 лет включительно или семьи с ребенком-инвалидом до 18 лет.

Максимальная сумма по программе для Москвы небольшая — 12 млн руб., но можно воспользоваться комбинированной программой с увеличенной суммой до 30 млн руб. Данный вариант сочетает в себе два вида ипотечного кредитования — льготное и рыночное. На сумму, вписывающуюся в установленный лимит «Семейной ипотеки» — 12 млн рублей, начисляется льготный процент, а на остальную сумму до 18 млн руб. — рыночный. По итогу получается усредненная процентная ставка.

Стоить отметить, что, несмотря на выделенные субсидии, есть риск ужесточения условий «Семейной ипотеки». Внести изменения в программу могут одним днем, как это было с IT-ипотекой.

Траншевая ипотека

При траншевой ипотеке банк выдает клиенту заем на покупку недвижимости частями, по-другому — траншами. Застройщик получает деньги постепенно, а покупатель платит проценты только на ту сумму, которую уже покрыли кредитными деньгами. До момента сдачи дома в эксплуатацию покупатель вносит относительно небольшие ежемесячные платежи. Такая схема оплаты выгодна покупателю за счет низкой финансовой нагрузки и сокращения переплат по сравнению с обычной ипотекой.

Беспроцентная рассрочка

Главная альтернатива ипотеки сегодня — беспроцентная рассрочка от застройщика с комфортным первоначальным взносом. В отличие от ипотеки, рассрочка предоставляется на короткие сроки, не более четырех лет, на период строительства дома.

Как правило, первый платеж составляет 10-50% от стоимости недвижимости, далее сумма делится на равные части и выплачивается в течение определенного срока до ввода дома в эксплуатацию. Некоторые застройщики предлагают программы с небольшим фиксированным платежом и внесением остатка за несколько месяцев до госкомиссии.

В целом, условия в разных проектах даже у одного застройщика могут отличаться — единых обязательных стандартов нет. Однако профессиональный брокер по недвижимости может договориться о персональной программе рассрочки, комфортной для конкретного клиента.

Процентная рассрочка

В некоторых жилых проектах высокого класса встречаются программы процентной рассрочки, когда на остаток начисляется процент по аналогии с банковским кредитом. Часто он составляет не более 1-2% ежемесячно. Процентная рассрочка может предусматривать небольшой первый платеж и более длительной срок договора. Существуют программы со сроком выплат до 7 лет. В этом случае платежи осуществляются не только в период строительства комплекса, но и после получения ключей.

Трейд-ин

Программа, которую давно внедряют крупные застройщики, — трейд-ин. Она представляет собой обмен старой квартиры на новую. Недвижимость, которая находится в собственности покупателя, идет в качестве частичной оплаты новой квартиры. Жилье клиента самостоятельно реализовывает компания-застройщик, либо выкупает с некоторым дисконтом. Покупатель просто доплачивает разницу или берет ипотеку на оставшуюся сумму.

В чем польза данных способов оплаты

Выбирать позицию выжидания на рынке недвижимости — бессмысленно. Цены продолжают расти, при этом на рынке новостроек этот рост опережает инфляцию: суммы, которой сейчас хватает на квартиру площадью 60 «квадратов», через год хватит на 55 и меньше. Альтернативные способы покупки помогают клиентам стать владельцем недвижимости до ухудшения условий. Более того, сегодня данные программы становятся основным драйвером спроса и развития рынка.

Скорое завершение программ

Часть вышеупомянутых способов приобретения остаются доступными еще 2 месяца. В начале 2025 года вступает в силу новый ипотечный стандарт. Нововведения затронут сумму первоначального взноса — она станет не ниже 20%, отменят кешбэки от застройщиков, субсидированные ставки и траншевую ипотеку. Согласно позиции Центробанка, стандарт должен минимизировать высокорискованные финансовые схемы.

Рост цен на недвижимость

Вместе с тем, есть все основания для дальнейшего роста цен. На динамику повлияет новая налоговая реформа, запланированная на начало следующего года.

Смягчения денежно-кредитной политики в ближайшее время ожидать не приходится. Но даже в этом случае не удастся избежать очередного повышения цен. Резкий скачок спроса позволит застройщикам быстро среагировать на интерес покупателей путем повышения стоимости недвижимости.

Покупка с брокером

Сейчас главное — понять, какой из альтернативных способов оплаты, подходит именно в вашей ситуации. Помочь с выбором как программы, так и жилого проекта могут профессиональные брокеры по недвижимости.