Промпарк: как проверить статус участка при покупке под производство

Покупка земли под логистику или производство — высокорискованная сделка. Неправильная категория, несоответствие целевого назначения или скрытые обременения способны сорвать проект и обнулить бюджет.

Ниже — пошаговый алгоритм, список необходимых документов и «красные флаги».

Что спросить у продавца (обязательный пакет)

• Выписка из ЕГРН по кадастровому номеру (права и обременения).
• Кадастровая выписка / план, межевой план (если есть).
• Документы, подтверждающие право собственности (выписка из ЕГРЮЛ, нотариальные акты и т.п.).
• Договор купли‑продажи/аренды и приложения.
• ГПЗУ (если есть), предыдущие разрешения, архитектурные заключения или проекты.
• Топоплан, границы участка, сведения о коммуникациях.

Если продавец отказывается дать выписку из ЕГРН — это уже «красный флаг».

Проверьте самостоятельно (онлайн и офлайн)

• Закажите официальную выписку из ЕГРН через Росреестр — уточните собственника, обременения, дату регистрации.
• Посмотрите участок на Публичной кадастровой карте — границы, кадастровый номер и стоимость.
• Сверьте границы с межевым планом. При расхождениях — требуйте межевания/исправления.

Категория земли и вид разрешенного использования

• Узнайте категорию земель (производство/промышленность предпочтительны). Земли сельхоз или населенных пунктов часто требуют сложного перевода.
• Посмотрите ПЗЗ и генплан муниципалитета — допустимо ли строить склады/производство в этой зоне.
• Проверьте наличие (или возможность получения) ГПЗУ: параметры застройки, отступы, высотность, требования к инженерии.

Обременения и ограничения (юридическая проверка)

• Ипотека, арест, арбитражные споры, арендаторы/субарендаторы.
• Сервитуты (проезды, линии ЛЭП и т.п.), охранные и санитарные зоны, заповедники, прибрежные, речные, лесные зоны.
• Ограничения на проведение регистрационных действий.
• Наличие незарегистрированных строений и самовольных построек.

Технические и эксплуатационные риски

• Наличие подъездов и состояние дорог, возможность подъезда большегрузного транспорта.
• Подключение к электричеству, воде, канализации, газу — кто владеет мощностями, очередь, техусловия.
• Рельеф, уровень грунтовых вод, вероятность подтопления, геология — нужна инженерно‑геодезическая экспертиза.
• Экологические требования и санитарные зоны (Росприроднадзор, Роспотребнадзор).

Красные флаги — на что обратить внимание немедленно

• Продавец не предоставляет ЕГРН или документы неполные/несовместимые.
• В ЕГРН — аресты, судебные споры, незакрытые долги.
• Категория земли не допускает промышленного использования и перевод маловероятен.
• Нет или невозможно получить ГПЗУ; конфликт с ПЗЗ.
• Отсутствуют подъездные пути для большегрузного транспорта.
• Проблемы с подключением к сетям (очереди, дефицит мощности).
• Участок в санитарной/охранной зоне или в зоне подтопления.

В целом, южное Подмосковье остается ключевым игроком на рынке земель промназначения — активное строительство, поддержка от государства и последующий рост проектов дают новые возможности для ведения бизнеса.