Под крышей дома своего: как обезопасить себя от квартирных мошенников

Согласно исследованию Финансового университета при Правительстве РФ, число дел о мошенничестве с недвижимостью, рассматриваемых правоохранительными органами, ежегодно растет в среднем на 8%. И чаще других страдают участники сделок с жильем на вторичном рынке.

Количество преступлений, фиксируемых МВД по фактам мошенничества с недвижимостью, растет в том числе из-за распространения практики использования электронных подписей участниками рынка. Подделанные фото квартиры с незаконной перепланировкой для банков, договоры, скрывающие в себе крайне опасные положения, под видом типового, заключение сделок по поддельным документам, подделанные уведомления о продаже доли, продажи жилья без согласия всех собственников, — схемы разнообразны и, зачастую, поражают изобретательностью. 

В основном все схемы мошенничества с недвижимостью основаны на факторах юридической неграмотности участников сделки и являются следствием осуществления сделок без привлечения нотариуса и квалифицированного юриста, то есть на простых письменных соглашениях. Поэтому главным в проведении сделки с недвижимостью по-прежнему остается доскональное изучение документов купли-продажи и привлечении проверенных грамотных специалистов. 

Самые распространенные способы мошенничества с недвижимостью: 

1. Человек думает, что ставит подпись, к примеру, на договоре займа, ренты и т. п., а на деле подписывает договор купли-продажи своей квартиры. На такую уловку может попасться кто угодно, ведь очень немногие привыкли внимательно читать многостраничные документы, которые подписывают, тем более, когда в них используются сложные юридические формулировки и терминология.

А уж если речь идет о пожилом одиноком человеке, который, по-сути, беспомощен в правовых вопросах, то опытному мошеннику вовсе не составит труда ввести такую жертву в заблуждение, как, впрочем, и убедить ее в том, что лучше и проще все оформить без нотариуса. А если нотариуса нет, значит, и некому убедиться в осознанности действий человека и разъяснить ему, что на самом деле означает бумага, которую он собирается подписать, — таких обязанностей нет ни у кого, кроме нотариуса.

2. Человек покупает квартиру, владелец которой вообще не подозревает о сделке. Для реализации этой схемы в ход идут поддельные, в том числе электронные, подписи собственников, украденные паспорта с переклеенными фотографиями и даже подставные лица, внешне похожие на истинных владельцев квартиры.

В результате сделка спокойно оформляется, добросовестный покупатель с радостью делает ремонт и переезжает. А спустя какое-то время о своих правах на недвижимость заявляет ее прежний владелец, внезапно узнавший о незаконной продаже. Суд признает сделку недействительной, недвижимость возвращается истцу, а ни в чем не виновный покупатель останется и без жилья, и без денег, ведь шансы найти мошенников к этому времени обычно уже нулевые.

3. Мошенник играет роль всезнающего юриста и презентует жертве свою версию юридического значения того или иного вида сделки — естественно, противоречащую реальным нормам закона. Например, собственника могут убедить в том, что договор дарения — это шаг вполне обратимый: захотел — подписал, захотел потом — отменил. На самом деле нужен очень тяжкий повод, чтобы отменить дарение недвижимости — к примеру, покушение на жизнь дарителя одаряемым. Таких поводов единицы, и все они прописаны в Гражданском кодексе.

Также могут уговорить взять деньги в долг и оформить заем не распиской, а в виде полноценного договора займа. Но в качестве довеска к договору займа человека попросят подписать договор купли-продажи его квартиры, уверяя, что сделка мнимая и после выплаты долга она автоматически аннулируется. В результате кредит в несколько тысяч рублей может обернуться для фиктивного заемщика потерей крыши над головой.

4. Квартиру могут отнять и совсем прямолинейным методом — силой заставить собственника подписать нужные бумаги или привлечь так называемых квартирных рейдеров, если жилье разделено на доли. Жертвами давления, как правило, становятся люди с зависимостями, психическими заболеваниями и т. п. При «хорошем» раскладе таким собственникам сразу после подписания договора дают в качестве компенсации небольшую сумму денег, а при плохом — вывозят в заброшенные дома или вовсе избавляются от них.

5. Некоторые мошенники выступают не только знатоками психологии и грамотными переговорщиками, но и обладают серьезным набором технических средств для подделки правоустанавливающих документов на недвижимость. Часто фальсифицируются договоры о приватизации квартиры либо решения судов. Потерять недвижимость могут и клиенты риелтора, который случайно или намеренно ошибся в части исполнения договора.

Это далеко не все преступные схемы мошенников, существующие на рынке недвижимости. Если какие-то из них перестают быть эффективными и легко распознаются, то тут же «креативятся» новые. Сегодня, к примеру, мошенники активно осваивают цифровые форматы «работы» с населением. Возможность заключить сделку практически заочно (например, когда электронные документы подаются на регистрацию через банковскую структуру, сотрудники которой вряд ли смогут — да и не обязаны — выявить подозрительную сделку) и поголовное стремление к простоте и быстроте решения любого вопроса — даже такого важного, как покупка или продажа жилья, — играют аферистам на руку.

Нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью — проверенный временем и реально работающий способ оградить от преступников себя и свое имущество. Именно в этом случае не сильно вдающийся в тонкости правовых вопросов человек может с облегчением выдохнуть — ответственность за законность сделки и защиту его прав возьмет на себя нотариус.

Наличие на руках договора с печатью нотариуса — это гарантия того, что за любую допущенную ошибку он отвечает в том числе и материально и обязуется полностью возместить ущерб пострадавшим. При этом риск таких ошибок минимален — нотариус действует строго согласно регламенту, самостоятельно проверяя все документы, запрашивая недостающие сведения из государственных реестров, составляя отвечающий интересам обеих сторон проект договора и обязательно удостоверяясь в том, что каждый участник сделки понимает, на что идет.