Как управлять коттеджным поселком

Покупая дом в коттеджном поселке мы зачастую упускаем одну важную тему — кто и как им управляет, а также сколько это будет нам стоить? 

С юридической точки зрения нет общего грамотного понимания, что такое коттеджный поселок. Однако, на основании имеющихся документов, коттеджные поселки можно определить как жилые комплексы с малоэтажной застройкой. Такие поселки все же не являются самостоятельными населенными пунктами, а представляют собой загородные жилые комплексы, которые развиваются в рамках конкретных поселений или областей. Принадлежность имущества коттеджного поселка — вопрос также открытый и зависит от многих факторов. Так, к общему имуществу коттеджного поселка можно отнести объекты инженерно-технической и транспортной инфраструктуры, расположенные в границах территории малоэтажного жилого комплекса, а также элементы благоустройства и места отдыха. Чаще всего земли общего пользования, после сдачи жилого комплекса в эксплуатацию, остаются в собственности застройщика или назначенной им управляющей компании (УК). В этом случае владельцы коттеджей могут облагаться дополнительными сборами и иными материальными затратами. Поэтому, перед тем как принимать окончательное решение о покупке дома, следует уточнить какая форма управления есть в выбранном вами коттеджном поселке. Однако, есть коттеджные поселки, в которых дома строились по договорам долевого участия. Здесь собственники сами могут решать кто и как будет управлять общей территорией и имуществом.

Что выбрать: УК или ТСН?

Обязанность по содержанию общего имущества лежит на собственниках участков в коттеджных поселках. Часто они передают эту обязанность управляющей компании. Основа их деятельности — вопросы управления коммунальными службами и инженерной инфраструктурой всего поселка. Также в число таких вопросов входит поддержание безопасности на территории, наведение чистоты в общих зонах и обеспечение комфортной атмосферы для жителей — от благоустройства до освещения и тротуаров. Полный список полномочий может отличаться от проекта к проекту, опираясь на потребности покупателей. Обычно привлечение УК выгодно для жителей поселка: ведь при отсутствии такой организации отвечать за большинство бытовых аспектов в комплексе собственникам придется самостоятельно. С одной стороны, в этой ситуации можно будет сэкономить — отказавшись от невостребованных услуг. С другой — потребуется потратить много времени на поиски подрядчиков и общение с поставщиками ресурсов, что при непрофессиональном менеджменте вполне может привести и к дополнительным тратам.

Однако, собственники в коттеджных поселках могут столкнуться с недобросовестной работой УК, особенно после сдачи домов в эксплуатацию или окончания их гарантийного срока. В этом случае, если собственники коттеджей владеют долями в общем имуществе поселка, они могут сменить управляющую компанию или выбрать подходящую форму ТСН. Преимуществом ТСН перед УК — широкие возможности владельцев коттеджей по части самоуправления. Жители могут быстро и без лишней бюрократии менять обслуживающие организации. Однако, важно понимать, что ТСН напрямую зависит от ответственности каждого жителя поселка и готовности исправно вносить деньги. Кроме того, большое значение имеет выбор председателя ТСН. Этот человек должен быть лидером, который хорошо разбирается во всех процессах управления и действует всегда в соответствии с интересами жителей поселка.

За что платят собственники? 

Количество платежей в коттеджных поселках и их размеры зависят от уровня благоустройства, собственника общего имущества и способа управления. Базово владельцы коттеджей оплачивают собственные коммунальные расходы и содержание общей территории. Управляющая компания вносит все эти расходы в квитанции, которые каждый собственник оплачивает индивидуально. Если коттеджный поселок управляется ТСН, то собственники оплачивают следующие взносы: целевые (разовые платежи на нужды товарищества) и членские (регулярные взносы, средства от которых идут на оплату текущих расходов).