Рост сделок купли-продажи и другие офисные тренды в 2023

Можно точно сказать, что офисы — один из самых стабильных сегментов рынка недвижимости в условиях турбулентности. После февраля 2022 года в этом сегменте в качестве реакции на экономические вызовы обозначился ряд тенденций. 

Рост сделок купли-продажи в структуре спроса

Офисы стали чаще покупать для себя или сдачи в аренду. Среди покупателей как компании, так и частные инвесторы. Зарубежные рынки инвестиций практически закрылись, и инвесторы вынужденно сосредоточились на проектах внутри страны. Сыграло роль и двукратное повышение ключевой ставки. Решения Банка России сильно сузили возможности вести бизнес в капиталоëмких отраслях. При этом вложения в офисы, которые в условиях турбулентности показали себя одним из самых стабильных сегментов, стали очевидным способом защитить средства от инфляции. 

Для примера. В бизнес-центрах премиум-класса из портфеля компании West Wind Group в 2023 году практически нулевая вакансия.

Число сделок по приобретению офисов для себя растет за счет спроса со стороны новых игроков — прежде всего, госкомпаний, компаний с госучастием или работающих с госзаказами.

Бизнес выбирает готовые офисы 

Несколько лет назад в Москве был высок спрос на офисы в состоянии shell & core. Арендаторы охотно вкладывались в ремонт и самостоятельно создавали рабочее пространство. Ситуация начала меняться еще во времена пандемии, когда стало ясно, насколько динамичной может быть потребность в офисе. В 2022 году тенденция закрепилась, а в 2023-м лоты shell&core резидентов практически не интересовали. 

Компаниям нужна опция быстрого въезда и выезда, а строку затрат на ремонт и отделку они предпочитают исключить из общего бюджета. Весомым аргументом в пользу аренды готового офиса стало удорожание ремонта. Даже крупный бизнес не всегда готов арендовать офис shell&core и выполнять ремонт под себя.

Покупателям готового арендного бизнеса важно, чтобы помещение сразу начинало приносить доход, поэтому они выбирают лоты с готовым ремонтом. 

Спрос на офисы в бизнес-центрах класса B+

Экономическая неопределенность диктует бизнесу стратегию снижения расходов за счет переезда в помещения с меньшими арендными ставками. Вместе с тем компании стараются сохранить представительский уровень офиса и поэтому переезжают из бизнес-центров класса А в бизнес-центры В+, которые сочетают премиальный уровень с более доступной ценой. В повышении спроса на бизнес-центры B+ сыграл свою роль и отказ многих крупных игроков от разделения представительских и бэк-офисов. Все больше компаний стараются совместить в одном месте имиджевую составляющую и бэк-офис.

Востребованность проектов редевелопмента в пределах Садового кольца

Качественные офисы в центре Москвы очень востребованы. Такие предложения в дефиците уже не первый год, потому что возможностей для нового строительства в районах с плотной застройкой мало. В то же время в центре много зданий, которые построены давно и устарели как морально, так и физически. Грамотный точечный редевелопмент позволяет дать этим объектам новую жизнь в качестве премиальных БЦ и улучшить деловую среду без ущерба для культурного наследия.

Востребованность услуг доверительного управления

В бизнес-центрах West Wind Group доля покупателей готового арендного бизнеса, которые передают офисы в доверительное управление, выросла с 25% в 2020-2021 гг. до 60% на конец 2023 г. Более чем двукратный рост во многом он связан с массовым приходом в офисный сегмент непрофильных инвесторов с других рынков. В незнакомой для себя сфере они предпочитают передать управление активами профессионалам. Но и старожилы рынка инвестиций в офисы в период турбулентности чаще стали передавать собственность в доверительное управление. Это позволяет снизить вероятность простоев помещений, проблем с арендаторами и других сложностей.