Кто такой оценщик и как он определяет стоимость
Как формируется рыночная стоимость объекта и какие подходы используют профессиональные оценщики — разбор ключевых этапов
Член саморегулируемой организации «Ассоциация «Русское общество оценщиков». Стаж работы в оценочной деятельности — 14 лет
Любое крупное финансовое решение, будь то приобретение квартиры или инвестиции в бизнес, невозможно без четкого понимания реальной стоимости объекта. Надежным ориентиром в этом вопросе служит независимая оценка, основанная на всестороннем анализе рыночных данных. Объектом могут выступать самые разные активы: от материальных, таких как предприятия, недвижимость или даже морские суда, до нематериальных, например, интеллектуальная собственность.
В соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ, оценщиками признаются физические лица, состоящие в одной из саморегулируемых организаций и застраховавшие свою ответственность.
Работа оценщика в России регулируется несколькими ключевыми документами. Главный из них — Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Конкретный порядок работы также прописан в Федеральных стандартах оценки (ФСО). Кроме того, в зависимости от ситуации оценщик следует нормам других законов, например, Гражданского кодекса.
Но как именно профессиональный оценщик определяет итоговую рыночную стоимость? Он следует четкому алгоритму. Ключевые этапы его работы включают:
- Консультация, постановка задачи и заключение договора;
Успех оценки начинается с ясной цели. От четко сформулированного запроса напрямую зависит точность результата и выбор методик расчета. Стоимость работы при этом формируется индивидуально, исходя из сложности задач и загрузки экспертов.
- Сбор и анализ информации;
- Применение подходов и методов оценки;
Оценщики используют три основных подхода для максимальной объективности, часто комбинируя их для точности.
- Затратный подход: Стоимость объекта определяется расходами на его воссоздание. Ключевой элемент — расчет износа.
- Сравнительный подход: Стоимость выводится на основе цен аналогичных объектов на рынке. После сравнения и поправок на различия формируется обоснованная рыночная стоимость.
- Доходный подход: Цена актива рассматривается как сумма всех будущих доходов, приведенная к текущей стоимости с помощью дисконтирования (поправка на время и риски).
- Согласование результатов и выведение итоговой величины стоимости;
- Составление и передача отчета об оценке.
Итогом работы оценщика становится отчет об оценке. Он может быть представлен в банк, суд, налоговую службу или другим заинтересованным лицам. Неотъемлемым условием его действительности является полное соответствие требованиям ФСО.
Так, на основании отчета о профессиональной оценке заказчик получает документально подтвержденное заключение о рыночной ценности актива. Данный результат придает сделкам прозрачный характер и формирует, таким образом, надежную основу для принятия ответственных управленческих и финансовых решений.