Денежные переводы при покупке недвижимости в Греции и на Кипре

Покупка недвижимости за рубежом начинается задолго до финального банковского расчета. Между выбором объекта и регистрацией права собственности проходит значительный период, в течение которого совершается несколько обязательных платежей. Иностранный покупатель резервирует объект, оформляет предварительные договоренности, оплачивает юридическое и техническое сопровождение и лишь затем проводит основной расчет. Греция и Кипр используют схожую модель, при которой каждый этап сделки сопровождается отдельным денежным переводом и имеет собственный правовой статус.

Объем рынка и драйверы спроса

По данным Банка Греции, в 2025 году объем иностранных вложений в греческую недвижимость снизился по сравнению с предыдущим годом. Это совпало с изменением условий программ резидентства и с усилением контроля за финансовыми операциями. Рынок при этом не остановился, но сделки стали требовать более тщательной подготовки, прежде всего с точки зрения расчетов и подтверждения источника средств.

Обновленная модель греческой программы резидентства через инвестиции в недвижимость предусматривает более высокие пороги вложений в наиболее востребованных регионах. Для получения вида на жительство требуется €800 тыс. при покупке в Афинах, Салониках, на Миконосе, Санторини и островах с населением более 3100 человек. В остальных регионах порог составляет €400 тыс. При конверсии коммерческой недвижимости в жилую действует минимальный лимит €250 тыс. независимо от локации. Эти изменения повлияли на структуру спроса и увеличили роль предварительного финансового планирования.

На Кипре динамика в 2025 году выглядела более устойчивой. По данным Статистической службы Кипра и Центрального банка страны, рынок жилой недвижимости сохранял рост цен, при этом активность иностранных покупателей оставалась заметной. Кипрская программа постоянного резидентства по-прежнему ориентирована на инвестиции от €300 тыс. с подтверждением доходов из зарубежных источников, что делает ее более доступной для части инвесторов по сравнению с греческими условиями в отдельных регионах.

Сложности с переводом денег на разных этапах сделки

Сделка с недвижимостью проходит в несколько шагов. После выбора объекта инвестор вносит резервирующий платеж в размере 10–30% цены. В Греции это Preliminary Sale Agreement, на Кипре — Contract of Sale. Затем оформляются предварительные договоренности и оплачиваются юридические и технические услуги.

Открытие счета в греческих банках для иностранца занимает 3–6 недель с учетом проверки источника средств по стандартам ЕС. На Кипре процедура быстрее — 2–4 недели, но требует физического присутствия. В результате возникает ситуация, при которой часть платежей нужно провести еще до того, как приобретатель сможет использовать счет для основного расчета за квартиру. Чтобы сделка не останавливалась, такие транзакции заранее отделяют от оплаты самой недвижимости и оформляют как самостоятельные операции, не связанные с переходом права собственности.

Требования к переводу денег при оплате недвижимости

Оплата стоимости квартиры или дома в Греции и на Кипре проводится через банковский канал после завершения всех проверок. В Греции эта транзакция фиксируется нотариусом в договоре купли-продажи, на Кипре — адвокатом при подаче документов в земельный реестр.

С начала 2024 года в Греции запрещено рассчитываться за недвижимость наличными. Банки в обеих странах проверяют происхождение денег согласно директиве ЕС 2015/849 и требуют документы, подтверждающие, откуда получены средства. Сумма транзакции должна совпадать с ценой, указанной в договоре, а назначение платежа ясно указывать на покупку конкретного объекта.

Попытки разделить оплату квартиры на несколько транзакций или заменить ее другими формами расчета приводят к задержкам оформления. Банковский канал остается обязательным условием для регистрации права собственности, а налоговые последствия зависят от статуса приобретателя и рассматриваются отдельно.

Механизмы защиты средств покупателя

Греция и Кипр используют разные подходы к защите интересов инвестора на этапе между внесением предоплаты и регистрацией сделки.

В Греции широко применяется условное депонирование (escrow): средства переводятся на специальный счет, доступ к которому получает продавец только после регистрации перехода права собственности. Нотариус контролирует исполнение условий и дает распоряжение о списании денег после проверки всех документов.

На Кипре механизм работает через клиентский счет адвоката. Инвестор переводит деньги на депозитный счет юриста, тот удерживает их до момента получения подтверждения из земельного реестра о готовности регистрации. Адвокат несет профессиональную ответственность за сохранность средств, а его деятельность застрахована в соответствии с требованиями Кипрской адвокатской палаты на сумму не менее €1 млн.

В обоих случаях страхование титула остается на усмотрение покупающей стороны. Полис title insurance стоит 0,5–1% от стоимости объекта и покрывает риски, связанные с дефектами правового титула, которые не были выявлены при проверке.

Сопутствующие расходы вокруг сделки

Помимо цены квартиры или дома, приобретатель несет расходы на сопровождение сделки. Эти платежи не включаются в договор купли-продажи и оплачиваются отдельно по мере подготовки и оформления документов.

Структура затрат в Греции для объекта стоимостью €300 тыс. выглядит следующим образом: 

• налог на передачу права собственности (Transfer Tax) составляет €9 000, что соответствует 3% от договорной стоимости; 
• нотариальные сборы €2 100 (0,70% по официальной шкале для объектов €120–380 тыс.); 
• регистрация в кадастре €2 139 (0,475–0,575% плюс 24% НДС); 
• услуги адвоката €5 580–7 440 (1,5–2% плюс 24% НДС); 
• агентское вознаграждение €11 160 (3% плюс 24% НДС, которые полностью оплачивает покупатель); 
• техническая экспертиза €500–1 000. 

Итого дополнительные расходы составят порядка €30 479–32 839, что соответствует примерно 10–11% от стоимости объекта.

На Кипре для объекта той же стоимости: 

• пошлина при регистрации (Transfer Fee) €3 600–12 000, рассчитывается по прогрессивной шкале от 3% до 8%; 
• гербовый сбор (Stamp Duty) до €1 650 по прогрессивной шкале до 0,2%; 
• услуги адвоката около €3 000 (примерно 1%); 
• техническая проверка по договоренности; 
• сбор за подачу договора в Lands and Surveys Department €50. 

Сопутствующие расходы составят примерно от €6 700 до €16 700 и более без учета НДС для новостроек (5–19%).

Указанные суммы являются ориентировочными. Окончательная стоимость зависит от множества факторов, включая точную договорную стоимость, тип недвижимости, условия договора с агентом и юристом. Перед совершением сделки обязательна консультация с независимым юристом для получения детального расчета.

Все эти затраты распределены по времени и не подтверждают переход права собственности. Они существуют параллельно основному расчету за недвижимость и требуют отдельного планирования, поскольку в сумме формируют заметную часть бюджета — около 10–11% стоимости объекта в Греции и от 2% до 6% на Кипре без учета агентских комиссий.

Налоговые последствия для резидентов РФ

Покупка недвижимости в Греции или на Кипре создает налоговые обязательства в нескольких юрисдикциях: в стране приобретения, в России как стране налогового резидентства и потенциально в стране источника средств, если она отличается от первых двух.

В Греции при покупке объектов вторичного рынка уплачивается налог на передачу имущества 3% от договорной стоимости. 

Для новостроек с разрешением на строительство после 1 января 2006 года формально предусмотрен НДС 24%, однако до конца 2025 года действует временная приостановка этого налога — вместо него применяется тот же 3% налог на передачу. Будет ли восстановлен НДС 24% после 2025 года, пока неизвестно. 

На Кипре действует прогрессивная шкала: 0% до €85 тыс., 5% от €85 до €170 тыс. и 8% свыше €170 тыс. от стоимости объекта.

Для российских налоговых резидентов владение недвижимостью за рубежом требует ежегодного уведомления налоговой службы по форме «Сообщение о контролируемых иностранных компаниях». При продаже возникает обязанность уплатить НДФЛ 13% с разницы между ценой покупки и продажи, даже если сделка проходила за пределами России.

Инструменты для ранних этапов сделки

Рынок использует несколько каналов для расчетов на ранних этапах и оплаты сопутствующих расходов. SWIFT-транзакции через российские банки работают ограниченно. Криптовалютные операции формально не запрещены, но создают проблемы при дальнейшей проверке происхождения средств, поскольку греческие и кипрские банки требуют документировать весь путь от покупки криптовалюты до ее продажи.

Часть участников рынка использует специализированные платежные сервисы для международных транзакций. Такие платформы могут применяться для резервационных платежей и оплаты услуг, проходя через партнерские банки в третьих юрисдикциях. Однако основной расчет за недвижимость в любом случае проходит через прямой банковский канал с соблюдением всех требований регуляторов.

Регуляторные различия двух юрисдикций

В Греции нотариус играет центральную роль в сделке. Он проверяет правовую чистоту объекта, фиксирует источник оплаты, готовит акт купли-продажи и подает его в кадастр. Однако участие адвоката также необходимо: юрист проводит предварительную проверку титула на отсутствие обременений и долгов, проверяет разрешения на строительство и соответствие зонированию, готовит или проверяет предварительные договоры и координирует взаимодействие между всеми сторонами сделки. Сделка регистрируется в течение 1–3 месяцев после подписания. Параллельно приобретатель обязан получить налоговый номер AFM, который оформляется одновременно с открытием счета и занимает 1–2 недели.

На Кипре ключевую фигуру представляет адвокат. Он проводит юридическую проверку, готовит договор, координирует расчеты (часто через собственный клиентский счет) и подает документы в Land Registry. Регистрация занимает 6–12 месяцев, в течение которых инвестор получает временное свидетельство. Налоговый номер TIN оформляется по аналогичной схеме с греческим AFM.

Обе юрисдикции требуют физического присутствия только на финальной стадии — при подписании договора у нотариуса в Греции или при подаче биометрии для получения карты резидента на Кипре. Все предварительные этапы, включая резервацию и предоплату, можно пройти дистанционно через доверенность.

Типовые ошибки в финансовой части

Недостаточное подтверждение источника средств — частая причина отказа. Если не предоставлены налоговые декларации за три года, банк отклоняет транзакцию, покупатель теряет резервацию и первый взнос. Попытка дробления основного платежа на несколько операций встречает отказ нотариуса, который требует единый платежный документ для оформления сделки.

На этапе выбора объекта адвокат согласовывает порядок всех платежей, включая резервацию, предоплату и основной расчет. Финансовая схема фиксируется в предварительном договоре, где прописаны суммы, сроки и способы оплаты для каждого этапа.

Для резервационных и сопутствующих платежей определяются инструменты, не требующие локального счета. Для основного расчета счет открывается заранее, параллельно с юридической проверкой объекта. Все платежи документируются: сохраняются квитанции, подтверждения получения — эти документы понадобятся нотариусу и при подаче на вид на жительство.

Источник средств подтверждается до открытия счета. Инвестор готовит выписки, декларации, договоры продажи активов заранее, поскольку банк запросит эти документы при первом же зачислении. Задержка на этом этапе может сорвать сроки сделки.

Заключение

Покупка недвижимости в Греции и на Кипре опирается на разделение платежных потоков по этапам сделки и типам обязательств. Банковская транзакция обслуживает только основной расчет за объект, тогда как резервация, предоплата и сопутствующие расходы проходят через отдельные каналы. Рынок адаптировался к ограничениям, предлагая альтернативные инструменты для международных расчетов на ранних стадиях сделки. Грамотное распределение платежей и соблюдение регуляторных требований позволяют пройти сделку за 2–4 месяца без задержек и конфликтов с контролирующими органами.