Как выгодно вложиться в недвижимость после отмены льготных программ

Высокие ставки — потеря выгоды  

Сохранение своих сбережений от инфляции становится все более сложной задачей. Ранее одним из самых надежных способов вложения капитала для неопытных инвесторов считалась недвижимость. С течением времени квадратные метры только дорожают, а также приносят стабильный доход от аренды. При этом инвестор получал большую финансовую выгоду, чем при открытии депозита, а также был застрахован от рисков, связанных с вкладом в акции.

Однако 1 июля 2024 года ситуация изменилась. Покупка недвижимости на фоне отмены льготной ипотеки представляется практически нерешаемой задачей. Высокие ставки по кредиту сводят практически на нет выгоду от приобретения жилья, а срок окупаемости квартиры увеличился до 20 лет в лучшем случае. В реальности же этот срок может составить 30-40 лет.

При таком раскладе очевидно, что приобретение жилой недвижимости в инвестиционных целях становится менее привлекательным. Однако для инвесторов есть хорошие новости: существуют альтернативные варианты вложения средств, которые в нынешних реалиях могут составить конкуренцию жилой недвижимости. И здесь на первый план выходит коммерческая недвижимость.

Апартаменты как наиболее простой способ инвестирования

Отмена программы льготной ипотеки привела к сложной ситуации в сфере жилой недвижимости, но подстегнула развитие рынка апартаментов. Сейчас апарт-отели становятся наиболее выгодным вложением для инвесторов, которые хотят получать пассивный доход от сдачи площадей в аренду.

По данным аналитиков VALO, к августу 2024 года средняя доходность от сдачи апартаментов в аренду составила 10%. Средняя окупаемость апартамента составляет 8-10 лет.

В отличие от квартир, апартаменты позволяют успешно комбинировать формат краткосрочной аренды во время туристического сезона и долгосрочной в холодное время года. Краткосрочная аренда позволяет зарабатывать с одного юнита больше средств в течение туристического сезона. Интерес к данному формату в Санкт-Петербурге и Ленобласти растет за счет увеличения количества туристов. По данным аналитиков VALO, только внутренний туризм за лето 2024 года вырос на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Интерес путешественников к северной столице обеспечивает стабильный поток постояльцев в отелях. По итогам лета 2024 года, средняя загрузка в апарт-отелях держалась на уровне 90%, а в некоторых объектах, например, VALO, достигала 97%. Это сказывается и на ценах, а следовательно, на доходах инвесторов. Стоимость посуточной аренды в Санкт-Петербурге летом 2024 года выросла на 15% по сравнению с летом прошлого года.

В холодное время года стабильная загрузка апарт-отелей и доход инвесторов обеспечиваются за счет долгосрочной аренды. В Санкт-Петербурге начинается деловой сезон, приезжают студенты. Рынок долгосрочной аренды тоже становится популярным из-за увеличения стоимости покупки жилья, начала нового учебного года и привлечения в город сотрудников военно-промышленного комплекса. Цены на размещение поднялись на 18-20% по итогам августа 2024 года.  

В инвестировании в сервисные апартаменты есть еще один весомый плюс: поиском арендаторов, решением конфликтных ситуаций и содержанием юнита занимается профессиональная управляющая компания. Собственник полностью избавлен от всех забот и только получает доход.

Рассрочка занимает место ипотеки

Стоит признать, что неопытного инвестора по-прежнему может пугать приобретение апартаментов на фоне отмены программы льготной ипотеки. Высокие банковские ставки распространяются и на этот сегмент. Однако мы наблюдаем, что за счет ипотечных средств приобретается все меньше юнитов. Лидирующие позиции по способам продажи апартаментов занимает рассрочка. Прогнозируется, что процент сделок с рассрочкой будет расти, а спрос будет активным.   

Как подсчитали аналитики VALO, за первое полугодие 2024 года порядка 57% продаваемых компанией апартаментов было реализовано с помощью рассрочки. Для сервисных апартаментов доля рассрочки составляет 44%, для аналогов жилья — 60%, а для элитных лотов — 100%. Стоит отметить, что 90% вариантов рассрочек не предусматривают удорожания лота — соответственно, инвестору не придется окупать еще и проценты.

Рассрочка имеет доступные параметры. Средняя величина первого взноса при рассрочке — 30–40%. Также 46% предложений предусматривают скидку на базовую стоимость. Наиболее популярная скидка — 5%. 

При этом девелоперы стимулируют спрос на апартаменты не только с помощью программ рассрочек, но и с помощью скидок. Чаще всего на рынке действуют следующие виды акций: скидки для жителей регионов; скидки за повторные покупки и рекомендации друзьям; скидки для граждан отдельных профессий или имеющих специальный социальный статус; включение стоимости чистовой отделки/меблировки/паркинга в стоимость апартамента; тест-драйв апартаментов при условии дальнейшей покупки; скидки на определенные категории и типы номеров, предоставление апартаментов в лизинг.

Покупка апартаментов становится выгодным вариантом вложения своих средств благодаря доступности, быстрым срокам окупаемости и высокой загрузке за счет формата микс-аренды.