Что ждет рынок недвижимости в ближайшем будущем

Ждать ослабления или усиления активности на рынке недвижимости по сравнению с весной 2024 года? Что будет со спросом и предложением на первичном и вторичном рынке жилья? 

Ни для кого не секрет, что в последние годы основным драйвером спроса была ипотека. Если говорить непосредственно о первичном рынке, то до 90% сделок проходило через различные льготные программы. 

Сейчас мы понимаем, что с 1 июня число льготных программ резко сократится, самую популярную программу, а именно общую льготную ипотеку на новостройки с 1 июля этого года все-таки отменят. Останется IT-ипотека (до конца 2024 г.), «Молодая семья» продлена до 2030 г., но только для детей до 6 лет. Так же до 2030 г. продлена сельская ипотека, но она действует на очень маленькое число новостроек пригорода Ярославля.

То есть льготных программ станет меньше, а высокие ставки с нами еще, похоже, надолго. Еще недавно были прогнозы о возможном снижении, начиная с конца лета, сейчас же появились мнения о возможном повышении на ближайшем заседании ЦБ в июне.  Некоторые банки на днях озвучили повышение по всем базовым программам.

Варианты других адресных программ пока находятся на уровне рассмотрения, и какими они будут, говорить пока рано.

И если в июне ожидается некоторое повышение спроса за счет тех, кто пытается «заскочить в последний вагон», то далее ожидается охлаждение спроса. Прогнозное снижение составит порядка 30-35%.

В последние месяцы застройщики активно выводили новые проекты на рынок, во втором полугодии темпы поступления новинок сократятся. Соответственно, явного избытка предложения на первичном рынке не предвидится.

Сейчас объем предложения на 5% выше, чем год назад, но на 12,5% меньше, чем было весной 2020 г.

На вторичном рынке объем предложения значительно ниже, чем было в период до пандемии. И пока причин для его увеличения нет.

Соответственно, при условии, что ипотечные ставки в ближайшем будущем не пойдут вниз, то озвученный прогноз спроса распространяется и на вторичный рынок жилья.

Ждать повышения или понижения цен на первичном и вторичном рынках жилья? На сколько?

Если исходить из пессимистичного прогноза, предполагающего, что ставки заметно не снизятся, то к концу года, спрос просядет примерно на 30-35%.

Причем, это касается и первичного, и вторичного рынка квартир с учетом перспективы отмены массовой льготной ипотеки с 1 июля, как уже было сказано ранее.

Оптимистичный прогноз по ипотеке утверждает, что к концу года ставка ЦБ будет ниже 10%, соответственно, рыночная — 12-13%. Мне такой вариант видится излишне оптимистичным.

Предположим, что снижение ставок плавно начнется где-то с августа и дойдет до 15-16% к концу года (реалистичный прогноз). В этом случае спрос будет не падать, а снижаться, довольно плавно. И продавцы будут надеяться на лучшее и его сезонную активацию.

Соответственно, резко падать цены не будут, скорее они будут соскальзывать, как уже было в 2015-2016 гг., когда за 2 года снижение в среднем оставило 27%.

На текущий момент мы уже видим небольшую отрицательную динамику: апрель 2024 г.  к декабрю 2023 г. в среднем по городу — 2,5%.

А вот годовая динамика пока еще положительная +4,6%.

Таким образом, ожидаемое снижение составит не более 10-15%.

Какие квартиры, в каких районах Ярославля сейчас пользуются наибольшим спросом у покупателей? Ждать ли изменения этой тенденции?

Необходимо понимать, что первое, что влияет на выбор клиента (кроме бюджета) это предпочтительный район города. С ним однозначно определились почти 50% покупателей квартир и еще почти 22% указывают конкретный микрорайон, улицу, жилой комплекс и другие характеристики, детализирующие пожелания по месту расположения дома. В сумме это порядка 70% спроса.

Соответственно, на первичном рынке спрос очень сильно зависит от наличия и ассортимента предложения. Если же на «первичке» подходящего варианта нет, то покупатель может рассматривать как альтернативу рынок вторичный.

Сменить район проживания готовы только треть покупателей квартир. Более мобильны в этом плане молодые люди, чаще покупающие однокомнатные квартиры. После отмены льготной ипотеки ставки на вторичном и первичном рынке сравняются, и конкуренция между этими сегментами усилится, причем, в первую очередь именно в разрезе «однушек».

По итогам 1 квартала на вторичном рынке самыми востребованными были Дзержинский и Фрунзенский районы.

Какова активность на рынке аренды жилья сейчас, и какой она ожидается в летний период? 

Начиная с мая спрос  на рынке аренды падает, с мая по июль — период низкого спроса, в августе спрос очень высокий, так как на рынок выходят студенты, поступившие летом.

Ходят разговоры о том, что сейчас спрос на аренду жилья в Ярославле вырос по сравнению с прошлым годом. Так ли это? С чем связано?

В целом, в последние годы спрос на аренду квартир стабильно растет. Из-за высоких ипотечных ставок часть потенциальных покупателей отложили приобретение и снимают жилье. 

Так же специалисты по аренде отмечают увеличение  числа студентов, приезжающих учиться в Ярославль.

Все вместе это привело к возникновению некоторого дефицита предложения на рынке аренды.

Что происходит с ценами на аренду жилья с начала 2024 года? Какие прогнозы на лето?

Цены на аренду растут стабильно в последние 3 года. В среднем на 10% в год. И пока причин для изменения тренда нет.

Какие квартиры, в каких районах пользуются наибольшим спросом у арендаторов? Изменится ли эта тенденция, по вашим прогнозам, летом?

Среди самых востребованных районов можно выделить центральные районы города, а так же локации вблизи Московского проспекта. 

Эти районы стабильно популярны у студентов.

У других категорий арендаторов популярны Дзержинский и Заволжский районы из-за большого объема предложения и относительно невысоких цен.