Интервью с руководителем отдела о тенденциях на рынке недвижимости

Как вы открыли для себя рынок недвижимости?

Скорее это он открылся для меня. Когда я решила приобрести квартиру, мне, конечно, приходилось посмотреть множество вариантов, я вникала в тонкости купли-продажи. И меня это так увлекло! Я полюбила ходить по квартирам, каждый раз старалась ее примерить на себя, знаете, как одежду: подходит мне или нет. Кайфовала от этого процесса. И тогда я поняла, что буду риелтором. Это близко мне по духу. Я сменила род деятельности и устроилась в группу компаний «Метро».

Почему именно туда? Сыграла роль репутация?

Я читала отзывы, изучала мнение экспертов и пришла к выводу, что компания твердо стоит на ногах, а раз так, то значит есть прочный фундамент, чтобы удерживать лидерство на рынке недвижимости на протяжении многих лет.

Долго думали идти туда на собеседование или нет?

Ни секунды! И ни разу не пожалела, что приняла тогда решение сменить сферу деятельности. Каждый день на работу я иду с удовольствием, это мне приносит радость. А когда так случается в жизни, это дорого строит, ты постоянно растешь в профессиональном плане.

Вы, как руководитель придерживаетесь такой же позиции?

Да. В свой отдел я постоянно веду набор, это важно для меня, ведь человек придет с не замыленным взглядом, сможет по-другому посмотреть на работу и внести в нее что-то свое. Естественно, каждый претендент проходит жесткий отбор. И таким людям — профессионалам уже не страшно доверять свои деньги. А по большому счету, мы все с вами миллионеры, у нас есть квартиры, цена даже самой простой — это уже семизначные суммы. А любой миллионер ищет для себя того помощника, который грамотно вложит его капитал, чтобы он рос.

Как выгодно инвестировать деньги в квартиру?

Нужно уметь безупречно ориентироваться на рынке недвижимости. Покупаете ли вы квартиру на стадии котлована, чтобы потом ее более выгодно продать или приобретаете жилье для сдачи в аренду. Везде свои тонкости и своя стратегия. 

Можно ли разобраться самостоятельно?

Я все-таки считаю, что в таком вопросе лучше довериться профессионалам.  Будь то покупка первой квартиры или инвестиции в недвижимость, для правильного вложения денег необходимо отслеживать малейшие изменения на рынке, просчитывать варианты и прикинуть прогнозы. Причем ситуация и динамика может отличаться по разным сегментам: сталинки, хрущевки, новостройки и так далее.

Можно ли выделить месяцы в году, когда люди больше или меньше покупают жилье?

На протяжении многих лет, можно выделить самые «горячие» месяцы в покупке жилья. Когда маячит уже окончание года, с августа месяца, всегда отмечается рост спроса на квартиры, и не важно, новостройка или вторичное жилье. Самый пик — это октябрь, ноябрь, декабрь. Люди закрыли свой жилищный вопрос и могут спокойно на праздничных длинных  каникулах, посвятить себя обустройству и ремонту, изучая каждый квадратный метр, долгожданной покупки. А вот земельные участки и дома — это наоборот, летняя тема. Начиная с весенних месяцев, марта, когда  стало больше теплых и солнечных дней, маячит исполнение мечты об обладании вожделенных «шашлычных» сотках, люди активно, особенно на выходных, выезжают и смотрят, подбирают уютные домики или земельные участки. Все лето и до глубокой осени, закладываются фундаменты, выстраиваются дома под крышу, чтоб уйти на зимовку до следующего лета, и успеть закончить отделочные работы внутри помещений.

Можете ли вы выделить основные мотивы людей при продаже/покупке жилья?

Здесь всегда стабильность. Начнем с мотивов продажи жилья: смена места жительства, изменение состава семьи,  изменения уровня дохода, наследство, проблемные соседи, ситуация с ипотекой, решение улучшить условия проживания. А покупка — все то же самое, кроме  наследства.

Как вы можете охарактеризовать динамику цен  и спроса в 2023 году?

В 2023 году на рынке ипотечного кредитования произошли изменения, которые коснулись заемщиков:

• Правительство повысило первоначальный взнос по льготным программам до 20%. Появилась арктическая ипотека как часть дальневосточной.
• Центробанк несколько раз повышал коэффициенты риска по кредитам, чтобы банки не выдавали ипотеку клиентам с высокой долговой нагрузкой или минимальным первоначальным взносом.
• Повышение спроса на квартиры с чистовой отделкой и мебелью. Все больше людей предпочитают готовое жилье, что создало дополнительный спрос на такие объекты. Это привело к увеличению цен на квартиры, которые уже имеют хорошую отделку и мебель.

Цены на квартиры в новостройках выросли, и клиенты стали смотреть в сторону загородного жилья.

Доступность ипотеки на вторичном рынке тоже снизилась. Средняя ставка в декабре 2023 года — уже 16%, а у некоторых банков — от 17%. Есть надежда, что высокий процент долго не продержится — как это было в 2022 году, когда ключевая ставка выросла до 20%, а через полгода вернулась к 7,5%.

Сейчас активно развивается рынок ипотеки на ИЖС. Если еще в прошлом году она встречалась в нескольких банках, то сейчас все больше кредиторов вводит эту программу. Банки упрощают процесс получения такой ипотеки, а кредит могут выдавать траншами — на возведение фундамента и коробки, проведение коммуникаций.

Ваши прогнозы и ожидания в 2024 году?

Пока льготные программы — семейная и господдержка — действуют до 1 июля 2024 года, а значит, покупатели не преминут ими воспользоваться. Поэтому снижение цен на первичку и тем более ИЖС в ближайшие месяцы вряд ли произойдет. Неудивительно, что сегодня люди стараются взять в ипотеку именно новостройку. Дело в том, что льготные кредиты выдают только на первичку — на строящиеся или готовые новые дома. И чтобы получить ипотеку под низкую ставку, люди стали чаще оформлять договоры на долевое участие. Так, ставка  6-8% по семейной ипотеке — это низкий искусственный уровень, который удерживают за счет бюджета и налогоплательщиков.

Тем временем рыночная ставка по обычной нельготной ипотеке, которая зависит от ключевой ставки Банка России, в конце ноября составила 16% — и на новостройки, и на вторичку. Кредит под такой высокий процент потянет не каждый. Это непривычно много, потому что всего три-четыре года назад, до того как заработали программы льготной ипотеки, ежемесячный платеж был в районе 20 тысяч и составлял половину зарплаты. Единственный раз рыночная ипотека была такой дорогой весной 2022 года, когда Банк России в разгар кризиса поднял ключевую ставку до 20%. Тогда ее продержали всего три месяца. В этот же раз ставку подняли надолго: Банк России борется с инфляцией и смягчать политику не собирается.

Сегодняшний неподъемный платеж по ипотеке — результат не только высокой ставки, но и раздутых цен на недвижимость. Когда ключевую ставку опустят, вряд ли жилье станет доступным, если не скорректируются сами цены.

Анализ рынка недвижимости за 2023 год показывает, что этот сектор продолжает демонстрировать стабильный рост и развитие. В целом, спрос на недвижимость остается высоким, особенно в крупных городах и привлекательных районах. Однако, необходимо учитывать факторы, такие как экономическая ситуация, политическая стабильность и изменения в законодательстве, которые могут повлиять на динамику рынка в дальнейшем.