Городской апарт-отель vs курортный отель: инвестиционные перспективы

Для осознания разницы между двумя типичными формами туристического жилья — городским апарт-отелем и курортным отелем — я рассмотрю основные характеристики и особенности каждого формата, основываясь на опыте реализации конкретных объектов компанией Development Systems

История появления и развитие концепции

Идея апарт-отеля возникла еще в середине XX века в странах Европы и Северной Америки. Она появилась как ответ на растущую потребность в жилье, совмещающем удобства домашней обстановки и сервис гостиниц. Во Франции, Италии и Испании возникли первые жилые комплексы с гостиничным обслуживанием, ориентированные на туристов, предпочитающих жить «как местные». В США подобные заведения стали называться «отелями для длительного пребывания» (Extended Stay Hotels). Согласно различным источникам «отцом» первого апарта, воплощенного в американском штате Канзас в 1975 году, считается бизнесмен Джек ДеБоера, который к французским апартам добавил гостиничный сервис.

В России первая подобная структура открылась в Санкт-Петербурге в 2013 году, став отправной точкой для быстрого роста сегмента. Сегодня Петербург остается крупнейшим городом России по количеству апарт-отелей, демонстрируя значительный успех таких проектов. Примером служит бренд группы RBI, признанный лучшим в федеральном конкурсе «Arendator Awards» за проект ARTSTUDIO Moskovsky, разработанный Development Systems

По имеющейся на сегодня статистике на одного жителя в Санкт-Петербурге, в котором сосредоточено 60% от построенных апартов, приходится в 3 раза больше юнитов, чем в Москве, мировым же лидером и законодателем по рынку апарт-отелей является ОАЭ: в Дубае их на одного жителя в три раза больше, чем в Санкт-Петербурге.

Москва располагает всего лишь 5% от общего объема апартаментов по той причине, что в столице перестали выдавать разрешения на строительство такого вида недвижимости ввиду невозможности обеспечения его инфраструктурой: детскими садами, школами и иными социальными услугами.

В РФ строительство, продажа и управление апартаментами нормативно и законодательно проработаны слабо и вызывают много споров. Тем не менее их строительство очень активно ведется в лидирующем по этому показателю Краснодарском крае (около 18 000 юнитов), Сочи, Анапе и вдоль Черноморского побережья; Санкт-Петербурге (около 12 000 юнитов), Крыму (около 3 000 юнитов). В целом, в этих регионах апартаменты составляют 72% от общероссийского объема.

Отличия и сходства форматов

Апартаменты бывают не только городскими, но и курортными, располагающимися на побережьях или в знаковых природных локациях. Несмотря на общее понятие «гостиничного сервиса», апарт-отели и курортные отели существенно различаются по следующим аспектам:

1. Форма собственности

Курортом, как объектом в целом, так и основной частью номеров в частности, как правило, владеет один или несколько крупных инвесторов. Апарт-отели часто принадлежат множеству частных владельцев, каждый из которых владеет отдельным номером и имеет возможность самостоятельно распоряжаться своей собственностью — использовать ее лично либо сдать в аренду через управляющую компанию. Здесь апарты обладают внушительным преимуществом перед гостиницей — они предлагают гостям оформление временной регистрации.

2. Инвестиционная привлекательность

Апартаменты привлекательны для небольших частных инвесторов благодаря простоте управления инвестициями. Управляющие компании берут на себя заботы по эксплуатации, позволяя владельцам получать стабильный пассивный доход. Это особенно актуально в условиях ограниченных ресурсов для самостоятельного содержания и поиска арендаторов.

3. Уровень комфорта и свободы выбора

Апарт-отели предоставляют своим гостям больше автономности, включая возможность готовить еду на собственной кухне и стирать одежду в стиральной машине прямо в номере. Однако объем услуг здесь скромнее, чем в курортах, где предлагается широкий спектр развлечений, включая рестораны, СПА-комплексы, медицинские центры и анимации.

4. Инфраструктура

Курортные отели отличаются высоким уровнем оснащенности развлекательными площадками, такими как аквапарки, фитнес-центры, кинотеатры и другие зоны отдыха. Номерной фонд в апарт-отеле составляет порядка 60% от общей площади, а в курорте — немногим более 30%.

5. Организация пространства

Территории апарт-отелей напоминают обычные дворы жилых домов, тогда как курортные представляют собой ухоженные парки с разнообразными удобствами для досуга и отдыха.

Так в апарт-отелях на 1 номер приходится около 10 м2 площади территории, в курортном отеле — более 80 м2.

Финансовые показатели сравнения

На основе анализа трех объектов, реализованных Development Systems, можно выделить ряд ключевых финансовых различий:

Проектирование курортного отеля сложнее, поскольку в нем не только больше функций, которые требуют более сложной архитектурной, технологической и инженерной увязки, но и больше зон, которые требуют разработки дизайн проектов. Разработка проектной и рабочей документации, как и дизайн-проектов для курорта обойдется, примерно, в 1,5 раза дороже, чем для апарта, в пересчете на 1 м2 площади объекта

По той же причине возникают следующие различия по отделке и комплектации:

• Оборудование номерного фонда. Хотя в апартаментах и присутствуют мини-кухни и бытовая техника, тем не менее площадь номеров апартаментов меньше примерно на 25-30%, а комплектация беднее, что в денежном эквиваленте дает нам разницу от 30% до 2 раз при пересчете на один номер.
• Комплектация мест общего пользования в курортной гостинице будет стоить не менее, чем в 1,9 раз дороже
• Стоимость комплектации зон фитнеса в курортном отеле обойдется дороже в 2 раза. В крупном городском апарт-отеле эти затраты и вовсе могут быть возложены на сетевой фитнес-клуб
• Стоимость отделочных работ гостевых зон всегда очень сильно привязана к дизайн-проекту, но и тут курортная гостиница будет стоить, примерно, на 32% дороже.
• Витражи номерного фонда курортной гостинцы, шириной во всю стену, обойдутся в 3 раза дороже в присчете на площадь объекта.
• В апарт-отеле полностью будут отсутствовать затраты на комплектацию таких зон, как столовая персонала и общежитие, оцениваемые в 20-25 миллионов рублей, т.к. процесс управления им не подразумевает привлечения вахтовых или сезонных сотрудников.
• Устройство прачечной — особенность курортных отелей. Поэтому у апартаментов в бюджете будет отсутствовать статья примерно на 100 млн.р.
• В зависимости от масштаба отеля и подхода к организации питания, апартаменты и курорт могут оказаться на равных: для оборудования зон ресторанов, кафе и кухонь может потребоваться сумма в несколько сотен миллионов рублей, однако, как и со спортивной зоной, в апартаментах эти затраты могут быть возложены на внешнего арендатора.
• Следующие несколько десятков миллионов владельцу курортного отеля придется потратить на оборудование и комплектацию центра красоты и здоровья и термального комплекса. Даже в крупных апарт-отелях встречаются разве что массажные кабинеты или сауны, которые обойдутся в разы дешевле.
• Следующая разница в несколько сотен миллионов рублей обнаруживается в комплектации аквапарков: с противотоком, волнами, горками и детским оборудованием.

Таким образом, стоимость одного номера в апарт-отеле колеблется около отметки в 7,1 миллиона рублей, тогда как аналогичный показатель для курортного отеля варьирует от двух до трех раз выше.

Экономическое обоснование инвестиций

Инвестиции в апарт-отели предполагают относительно низкую себестоимость, обеспечивающую быстрый возврат вложений. Строительство и эксплуатация курортных объектов требует значительных капиталовложений, что увеличивает сроки окупаемости.

Анализируя финансовую сторону вопроса, я выделяю следующие важные моменты:

• Проектирование: Издержки проектирования курортных гостиниц заметно выше за счет увеличенной сложности инфраструктуры и большего числа функциональных зон.
• Отделочные работы: Отделка и техническое оснащение курортных номеров обходятся значительно дороже по сравнению с номерами в апарт-отелях.
• Организация пространства: Средняя плотность застройки в апарт-отелях существенно выше, что повышает эффективность использования земли.
• Инфраструктура: Большая территория и разнообразие возможностей делают курорты дорогостоящими проектами, рассчитанными на долгосрочную прибыль.

Заключение

Различия между проектированием апарт-отелей и курортных гостиниц я постарался разобрать на конкретных примерах. Оба формата успешно развиваются, удовлетворяя разные запросы потребителей. Сравнение финансовых показателей, проведенное на основе опыта реализации гостиничных проектов в Development Systems, показывает плюсы и минусы инвестирования в тот или иной формат. Важно учитывать, что выбор между ними определяется конкретной целью инвестора и ориентацией на профиль потребительской аудитории.