Как не остаться без квартиры и без денег из-за чужого диагноза

Эксперт в области недвижимости и финансов Эльвира Глухова (основатель и руководитель «Первой Гильдии Ростовщиков») рассказывает о том, как избежать отмены. 

Вариант 1. Суд и экспертиза

В первую очередь, хочу подчеркнуть, что решение об отмене сделки, конечно, принимает суд. Но у добросовестного покупателя мало шансов его выиграть, если диагноз продавца будет подтвержден заключением медицинской экспертизы. 

Таких случаев в последнее время становится все больше. И все они разворачиваются примерно по одному и тому же сценарию: родственники продавца, узнав о том, что тот продал свое жилье, обращаются в суд, прикладывая к заявлению медицинскую карту пациента. Если в ней уже есть сведения о психическом заболевании, то этого может быть достаточно для подтверждения невменяемости.

На основании медицинского заключения суд возвращает квартиру продавцу, а покупатель начинает искать способ вернуть хотя бы деньги. Например, инициировав процедуру банкротства. Учитывая, что единственное жилье отнять нельзя, процесс этот зачастую заходит в тупик.

Вариант 2. Телефонное мошенничество

Почему же в последнее время подобных случаев стало больше? Я связываю это с распространением телефонного мошенничества. 

Сейчас в привычную схему добавилось еще одно звено. Люди, поверженные внушению, легко становятся жертвами мошенников, и злоумышленники этим пользуются. Преступники вынуждают человека продать жилье, чтобы вызволить из тюрьмы якобы попавшего туда родственника, вложить деньги в мифический бизнес или просто перевести их на пресловутый «защищенный счет». В этом случае сделка может быть отменена уже в рамках уголовного дела. 

От первого варианта этот сценарий мало чем отличается — потерпевшей стороной снова становится добросовестный покупатель недвижимости. Но есть одно исключение: для признания сделки ничтожной диагноз продавца уже может и не иметь значения. Все более распространенной становится практика признания «социального заблуждения» или так называемого «гражданского аффекта», под влиянием которого может действовать и человек без выраженных психических расстройств. 

На мой взгляд, это очень опасная тенденция, поскольку она фактически делает рискованными любые сделки с недвижимостью. Я разделяю позицию государства, которое стремится защитить интересы своих граждан. Но решать комплексную проблему исключительно за счет покупателя, действующего в рамках правового поля, тоже нельзя.

Вариант 3. Экзамен и сертификация

В качестве одного из способов защиты интересов граждан я поддерживаю введение практики сдачи экзамена и получения сертификата на право заключения сделок с недвижимостью. Этот документ мог бы стать гарантом того, что продавец полностью отвечает за свои действия, а суд автоматически признавал бы законными сделки, заключенные обладателем такого сертификата.

Конечно, пока не понятно, как повсеместно внедрить такую схему. Не только в силу ее тяжеловесности, но и из-за возможной коррупционной составляющей. Сначала необходимо определить, кто мог бы контролировать массовую выдачу сертификатов. 

Вариант 4. Беседы и поиск несоответствий 

Что же сейчас может сделать покупатель, чтобы защитить себя от неприятностей? 

Ответ банален — разговаривать. Причем, не только с самим продавцом, но и с его родственниками. Если пожилой человек продает единственную квартиру, а его дети узнают об этом от покупателя, то этого может быть достаточно для отмены сделки еще до того, как она состоится.

Многое можно понять и по обстановке в квартире. Предположим, в ней явно еще живут, но хозяин говорит, что продажа срочная. Это, как минимум, повод поинтересоваться, на что так внезапно понадобились деньги. И здесь тоже может вскрыться много интересных деталей. Например, тот самый несуществующий родственник, которому понадобились деньги, или сомнительная финансовая афера. 

Попросите показать вам как можно больше документальных подтверждений намерений покупателя. Если он переезжает в другое место — то договор на покупку новой квартиры, если вкладывает деньги в бизнес — то свидетельство о его регистрации, если средства нужны на лечение — то медицинские выписки. 

Да, решиться на такой личный разговор непросто. Но пусть лучше один человек посчитает вас излишне мнительным, чем потом вы останетесь с опытом, но без квартиры и денег.