Best-use анализ участка: как мы решали задачу с тремя неизвестными

К нам обратился клиент из Узбекистана, который уже имел внушительный опыт на рынке девелопмента — владел земельными участками, работал с крупными и успешными проектами в Ташкенте. К нам партнер обратился по новому объекту в неизвестном ему регионе сразу с тремя вопросами: 

• Какая специфика рынка в этом районе? 
• Кто является потенциальным покупателем недвижимости в этой локации? 
• Какой формат недвижимости будет там востребован? 

Весь проект мы делали совместно с аналитиками, архитекторами и маркетологами  из компаний DEVISION и Engineering Services. 

Начав работу с проектом, мы сразу поняли, что перед нами стоит нестандартная и необычная задача, первое условие которой, — у нас нет понятной и открытой аналитики рынка. 

В регионе, с которым мы начали работу, нет доступных данных ни по продажам, ни по вводу других объектов недвижимости, поэтому предлагать пути решения на основании имеющейся статистики мы не сможем. В данном случае мы могли только предлагать стратегии и строить гипотезы. Но для их формирования нам все же предстояло провести работу с данными — мы добывали их из нестандартных источников, пользовались более сложными и трудоемкими способами, учитывали косвенные метрики и показатели. 

На основании полученных данных мы также сделали вывод, что поведение потребителей в этом районе сильно отличается от запросов целевой аудитории в столице Узбекистана. Поэтому стратегии, которые применимы в Ташкенте, здесь будут малоэффективными. 

Исходя из этого, мы сформировали пул задач: 

• Выявление потенциала и трендов развития территории в течение нескольких лет;
• Формирование нового нестандартного продуктового решения;
• Проработка технического задания и архитектурной концепции;
  Сопоставление экономики района и зарождающихся потребностей жителей;
• Создание проекта с глубокой культурной идеологией

При создании проекта архитекторы опирались на богатую местную культуру, традиции и менталитет.

Так, одна из главных особенностей Узбекистана — национальный узор, который прослеживается в народных ремеслах, архитектуре, живописи и прикладном искусстве. 

Архитекторы решили интегрировать его не только в фасадные решения, но и в мастер-план: форма и расположение жилых кварталов напоминают орнамент. 


Участок располагается за границами Денау. И в перспективе администрация города планирует создать здесь махалля — так, в Узбекистане называют жилые кварталы со своей сложившийся инфраструктурой и особой добрососедской атмосферой. Центрами притяжения локации могут стать новая мечеть, университет и рынок, расположенные рядом с участком.

Эти данные и стали основой идеологии проекта — современное удобство и комфорт жизни в тесном сплетении с историей и культурой Узбекистана.

 

Далее эксперты, рассчитав укрупненные ТЭП, составили схему размещения социальных и коммерческих объектов. Например, одной из важных торговых доминант квартала станет рынок. На первых этажах жилых зданий будут операторы товаров и услуг. 






Разместили необходимое количество плоскостных парковок, разделив их крупномерными деревьями, чтобы не допустить перегрева покрытий в летний период. Предложили заказчику расположить в последней очереди застройки подземный паркинг.



Теневой парк с большим количеством высоких деревьев аккумулирует пешеходный поток со всех кварталов района. На его территории расположатся зоны барбекю и тандыра, спортивные и детские игровые площадки.

Архитекторы бюро разработали предконцепцию для интересной необычной локации. Важно было гармонично объединить стандарты современного строительства и местную культуру, нововведения и национальные традиции. Получился комфортный жилой квартал с восточной идентичностью.

«Этот кейс стал для нашей компании настоящей исследовательской работой, где мы совмещали работу с фактами, творчество, изучение культурного разнообразия. Нам приятно отметить, что защита и презентация проекта проходила не только перед руководством компании застройщика, а целой комиссией, куда вошли топ-менеджеры известной международной девелоперской компании. Коллеги высоко оценили нашу работу, уникальность подхода и  качественный результат. Отмечу также, что одним из основных запросов у владельца компании, было желание раскрыть потенциал территории, сохраняя культурные и национальные особенности. Эта идея нашла высокий отклик у всей нашей команды — создать тот продукт, который станет флагманом района с культурной составляющей. Мы всей командой вдохновились идеей», —- делится Алла Маркова — руководитель проектов по консалтингу.