Как понять, что пора продавать элитную квартиру

Они спрашивают себя и меня: подождать ли роста цены, сдать в аренду, сделать ремонт или лучше поменять на квартиру в более современном доме.

Чтобы ответить на вопрос: «Продавать ли Вашу элитную квартиру», давайте сначала проверим не попадает ли она в группы риска — мы постарались систематизировать и выделить группы квартир, которые уверенно дешевеют.

Первая группа — это квартиры в старом фонде

Лет 8 назад на рынке произошла революция и квартиры в исторических домах с высокими потолками перестали быть любимы покупателями. В это сложно поверить, но даже квартиры с видом на Таврический парк по странно невысокой цене не могут найти покупателя.

С другой стороны, если Ваша квартира в старом фонде настолько дорога, что ее цена не имеет значения — тогда, конечно, сохраните ее. В любом другом случае я рекомендую срочно продавать.

Каждый месяц они дешевеют — это драма старого фонда. Собственники квартир не могут поверить, что когда-то это был лучший вариант и с таким трудом найденный, а сейчас цена в 2 раза упала. Дело в том, что «тогда» не было новых домов — именно они теперь привлекают покупателей. А старый фонд? Вспомните, когда Вы когда заходите в подъезд старого фонда, то чувствуете какой-то пыльный запах. Это грибок.

Если у Вас есть желание, то, да, и на квартирах старого фонда можно заработать. Вы можете купить коммуналку пусть даже в ужасном состоянии в интересном крепком доме за 10 млн, например. Сделать стильный ремонт за 3-4 млн, отремонтировать подъезд. Важно! Обязательно! И продать, заработав еще 3-4 млн. Хочу подчеркнуть — продать сразу с ремонтом, где никто не жил.

Почему сразу? Потому что именно следующий тип квартир, которые я рекомендую продавать прямо сейчас:

Вторая — квартиры с устаревшим ремонтом

Если в квартире сделан ремонт около 5-10 лет назад, но стиль уже не соответствует моде — покупатели не хотят платить за ремонт, который им не нужен и уходят. Через пару лет ремонт обесценится до нуля и подобная квартира, но без ремонта, найдет покупателя быстрее.

Отдельным пунктом выделю вариант, когда сам дом устарел (3 группа)

Продавайте — если квартира в доме, который устарел. Когда-то он был новым, но Вы видите, что парадные уже не те, фасад устарел, размывается когда-то однородный уровень жителей. Еще год два и это будет не востребованное жилье, потому что появляются новые интересные проекты. 

Вот посмотрите на Мерседес, которому уже лет 10-15, еще не антикварный, но уже поживший. Какие эмоции он вызывает? Вот так и покупатели не хотят платить за то, что не вызывает у них положительных эмоций.
Если переносить этот пример на недвижимость, вижу, как собственникам квартир сложно расстаться с квартирами, которые уже не приносят радости. Но посмотрите сколько новых проектов появилось, какие там огромные окна, парадные, холлы, современные технологии. 

Четвертая группа — огромные квартиры

Возможно, Вы обладатель квартиры 250-300-400 метров квадратных и покупателя предлагают цену значительно ниже, чем Вы рассчитываете. Проблема в том, что большие квартиры востребованы только в новых престижных домах — чем больше размер квартиры, тем выше должен быть должен статус дома. В доме напротив Эрмитажа на Зоологическом, 2 цены сделок с квартирами 300 м. кв. проходили по стоимости 1.5 млн за метр. И метраж не снижал стоимость метра. А в старом фонде приходится продавать в 5-10 раз дешевле. Даже с видом на Неву.

Есть ли решение для продажи огромной квартиры? Только если можно разделить квартиру на несколько небольших и продать по отдельности. У нас есть клиент кто выкупает огромные 2-х уровневые квартиры, делит на одноуровневые, делает стильный ремонт и продает порознь — получая и прибыль, и удовольствие.

Следующая категория квартир — район ухудшается

Если район, где расположена квартира ухудшается — продавайте квартиру, как только пошла первая информация. Один из ярких примеров — Морская набережная. Там сейчас сотни квартир в продаже, потому что раньше это был вид на Залив и закаты, а сегодня вид на автотрассу ЗСД и дома на намытой территории. Цены упали в 1,5 раза.

Можно ли там теперь покупать? Да, на каждую квартиру есть справедливая соответствующая спросу цена.

Сегодня мы продаем квартир на 2,5 млрд ₽ в год. Читайте про то, как я покупал квартиру.