Какие тенденции на рынке инвестиционной недвижимости 2024

Мы в PLG провели исследование, сравнив доходность от разных типов недвижимости в уходящем 2024 году. С небольшим преимуществом лидером остаются апартаменты под управлением отельным оператором, средняя доходность которых в Санкт-Петербурге составляет 7–12% годовых и сопоставима с доходом от коммерческих помещений, упавшим с 11–12% годовых в 2020 году до 8,6% в текущем. По итогам года мы отмечаем три интересных тенденции:

1. Инвесторы все чаще выбирают юниты под управлением профессионалов

Встроенные коммерческие помещения показывают снижение доходности практически во всех сегментах и локациях. Основная причина — смещение покупательской активности петербуржцев в новые развивающиеся кварталы. Такая миграция приводит не только к увеличению предложения в новых районах, но и к снижению спроса в устоявшихся торговых локациях. Остается неизменным спрос на небольшие помещения до 50 кв. м в недавно введенных в эксплуатацию объектах.

Подъем ключевой ставки, отмена субсидированных ипотечных программ, закон о классификации мест размещения привели к тому, что инвесторы все чаще выбирают проекты с профессиональной командой, отказываясь от самостоятельной сдачи юнитов в аренду, которая, вопреки распространенному заблуждению, не дает более высокого дохода. При долгосрочной аренде брутто «частников» сопоставимо с нетто-доходностью управляющей компании.

Управляющая компания обладает отельным сервисом, а отельный оператор работает с различными площадками, мониторит ценовое предложение и спрос, регулируя загруженность отеля. Отельный оператор собирает информацию по своему объекту и проводит аналитические исследования по всему рынку, на основании которых корректируются рекламные кампании, ценовая политика, запускаются новые маркетинговые инструменты. У частного собственника просто нет тех возможностей, которыми располагает отельный оператор. Не говоря уже о том, что все заботы о состоянии юнита также ложатся на плечи отельного оператора.

2. Рост доходности апартаментов большей площади

В 2024 году в Северной столице отмечено повышение на 0,5–1% доходности апартаментов большой площади (двух- и трехкомнатных). Это подтверждает и наш опыт: за летний период в IN2IT самый высокий показатель доходности — 91 232 руб. — продемонстрировал в июле двухкомнатный номер. В среднем доходность юнитов в высокий сезон составляет порядка 41 тыс. руб.

На рынке аренды жилой недвижимости также зафиксирована тенденция повышения доходности квартир больших площадей. Так, доходность «трешек» выросла на 2,1%, в то время как однокомнатных упала на 0,2%. В среднем брутто-доходность квартир в аренду не превышает 5,5%, в то время как апартаментов — в районе 8–9%. Примерно на этом уровне показатель по апартаментам сохранится в ближайшие годы.

Доходность апартаментов различных типов и размеров зависит от системы управления. Более 45% апарт-отелей Петербурга применяют «котловой метод» распределения дохода. Однако есть разные типы «котлового метода». Самый простой — распределение между всеми собственниками в равных долях. В этом случае нивелируется разница в доходности маленьких и крупных апартаментов. В действующем апарт-отеле IN2IT доход распределяется по категориям апартаментов, в строящемся «ПРО.Молодость» планируется распределение в зависимости от площади юнита. 

3. Нестандартность рынка долгосрочной аренды

Рынок долгосрочной аренды жилой недвижимости в 2024 году повел себя неординарно. Традиционно для него характерна ярко выраженная сезонность: весна и начало лета — снижение спроса и стоимости аренды на фоне растущего предложения, осень, напротив, подъем цены и снижение предложения. Однако на протяжении девяти месяцев 2024 года наблюдался неизменный рост предложения одновременно с существенным прибавлением запрашиваемой арендной платы. Однако с октября арендные ставки падают. Спад может продлиться до июля 2025 года, так как объем предложения квартир в аренду не снижается в отличие от падающего спроса.

Рост туристического потока и управление опытными операторами благоприятно отразится на заполняемости и доходности апарт-отелей, однако усиление конкуренции будет сдерживать прирост. Можно ожидать дальнейшую диверсификацию по проектам: доходность более интересных с точки зрения наполнения и инфраструктуры проектов в хорошей локации и с грамотным управлением, по нашим прогнозам, может возрасти до 12% и выше, в то время как по ряду объектов возможно снижение прибыли до 5–6% годовых. Тем не менее, апартаменты не требуют от собственника специальных знаний, временных и дополнительных финансовых затрат на управление и обслуживание, являясь действительно пассивным доходом.