Как новый стандарт повлияет на рынок ипотеки

Павел Рыбников, руководитель Управления залоговых кредитных рисков АО «Свой Банк» (Группа IDF Eurasia), рассказал о ключевых изменениях, влиянии новых правил на рынок ипотеки и последствиях для его участников.

Как, по вашему мнению, новый стандарт отразится на отношениях между заемщиками и банками? Какие ключевые проблемы он решает?

Новые стандарты ипотечного кредитования, которые вступят в силу в 2025 году, дадут заемщикам больше возможностей обезопасить себя как финансово, так и психологически. Использование банками эскроу-счетов, универсализация условий кредитования (LTV, требования к документам и т.д.), прозрачные требования к клиентам  — все это, безусловно, будет способствовать снижению рисков как для самих банков, так и для их клиентов.

Считаете ли вы, что меры по защите заемщиков могут привести к долгосрочным позитивным изменениям на рынке ипотеки, или же это создаст новые барьеры для получения кредитов?

По моему мнению, новые стандарты позитивно повлияют на все стороны ипотечной сделки, так как прямо нацелены на обеспечение ее прозрачности и безопасности, что также является предметом интереса каждого банка. Забота о клиентах — это прямой приоритет российской банковской системы. Данной инициативой (введение ипотечных стандартов), на мой взгляд, дополнительные барьеры в части залогового кредитования физических лиц не формируются — напротив, условия кредитования становятся прозрачнее и универсальнее.

Насколько вероятно, что банки будут закладывать упущенную из-за ипотечного стандарта выгоду в ипотечные ставки?

По моему мнению, сам по себе ипотечный стандарт не несет для банков какую-либо серьезную дополнительную упущенную выгоду. Даже наоборот — в силу снижения рисков сделки стандарт может положительно, при прочих равных, повлиять на стоимость риска и, соответственно, на процентную ставку для клиента. Сейчас на рынке и без данных нововведений достаточно факторов, которые формируют весьма рисковый фон для банков в части залогового кредитования: высокая ключевая ставка (что существенно удорожает долгосрочное фондирование), значительные темпы роста инфляции (что в свою очередь бьет по кошельку граждан), неопределенность с ценами на недвижимость в средне- и долгосрочном периоде, завершение большинства программ с государственной поддержкой.

Какой рост ставок по ипотеке прогнозируется в связи с возможными изменениями?

Предполагаю, что сам по себе данный стандарт не окажет существенного влияния на динамику ипотечных ставок. Гораздо большее значение для данного показателя будет иметь заседание ЦБ РФ по ключевой ставке 25 октября 2024 года (а также следующие заседания), на котором будет определено новое значение ключевой ставки на последующие периоды.

Каков ваш прогноз по объемам выдачи ипотечных кредитов на этот год?

Прогноз в том числе будет зависеть от результатов заседания ЦБ РФ 25 октября 2024 года, но уже сейчас очевидно, что результат этого года будет значительно ниже последних лет. Прежде всего, в силу двух факторов — это существенное ограничение программ с господдержкой с 1 июля 2024 года и значимый рост ключевой ставки во II полугодии 2024 года).

Что будет с ценами на жилье до конца года и какой прогноз на 2025 год?

С большой вероятностью существенного снижения рублевых цен произойти не должно в силу хотя бы фактора рублевой инфляции. Однако, с учетом значительного ограничения предложения ипотеки в конце 2024 года — первой половине 2025 года, может сформироваться рынок т.н. отложенного спроса и предложения: покупатели будут выжидать удешевления ипотеки, а продавцы — возможности выйти на рынок со своими объектами под потенциальный рост спроса. В силу этого фактора справедливая динамика цен на рынке недвижимости может несколько искажаться.