Стоит ли использовать аккредитивы и переуступку прав при покупке жилья

Рынок недвижимости постоянно меняется, и введение в 2019 году эскроу-счетов стало важным шагом к защите дольщиков от рисков недостроя и банкротства застройщиков. Однако, несмотря на это, на рынке по-прежнему существуют схемы, обходящие эскроу, которые привлекают покупателей снижением стоимости квартир или другими «выгодными» условиями. Одна из таких схем — использование аккредитивов, а другая — покупка квартиры по договору переуступки прав.

Как специалист, работающий с недвижимостью, я вижу и риски, и выгоды этих вариантов, но рекомендую заемщикам тщательно взвесить все «за» и «против», прежде чем подписывать договоры, которые не всегда гарантируют защиту ваших средств.

Как работает схема с аккредитивами

Аккредитив — это банковский инструмент, который позволяет блокировать деньги покупателя до момента выполнения определенных условий. На практике это выглядит так: покупатель оформляет ипотеку, а банк перечисляет часть средств на аккредитивный счет, который будет использован для оплаты квартиры застройщику после выполнения определенных условий — например, завершения строительства. Это может выглядеть безопасно, однако есть несколько нюансов.

Основные риски аккредитива:

1. Отсутствие страхования средств. В отличие от эскроу-счета, который застрахован государством на сумму до 10 млн рублей, деньги на аккредитиве никак не защищены. Если у банка, где открыт аккредитив, отзовут лицензию, покупатель может потерять свои средства.
2. Возможность ареста средств. Средства на аккредитиве могут быть арестованы судебными приставами, если на покупателя наложены долговые обязательства. В случае с эскроу-счетом подобные действия затруднены.
3. Долгий срок блокировки средств. В отличие от эскроу-счета, где деньги перечисляются застройщику после сдачи объекта в эксплуатацию, деньги на аккредитиве могут быть заблокированы на несколько лет — до момента сдачи дома. Весь этот период деньги покупателя не застрахованы.

Потенциальные выгоды:

1. Снижение ставки по ипотеке. Часто банки, предлагающие аккредитивы, компенсируют риски покупателя снижением ипотечной ставки на период строительства. Это может быть выгодно тем, кто хочет снизить ежемесячные платежи до ввода дома в эксплуатацию.
2. Гибкие условия оплаты. Некоторые застройщики предлагают скидки на квартиру при условии использования аккредитива. Это может быть привлекательным для тех, кто ищет более доступные варианты покупки.

Переуступка прав — как работает схема и какие есть риски

Другая распространенная схема на рынке недвижимости — это покупка квартиры через договор переуступки прав (цессия). Этот механизм позволяет купить квартиру на стадии строительства у первоначального дольщика, который приобрел ее ранее по договору долевого участия (ДДУ).

Основные риски переуступки прав:

1. Заниженная сумма на эскроу-счете. Часто застройщики продают квартиры на ранних стадиях строительства по заниженным ценам аффилированным лицам, которые затем перепродают их по переуступке прав по рыночной цене. Однако на эскроу-счете остается только первоначальная заниженная сумма, а разница между реальной ценой и той, что указана в договоре, передается продавцу напрямую. Это значит, что в случае банкротства застройщика покупатель не получит всю уплаченную сумму.
2. Невыполнение обязательств застройщиком. Если застройщик не выполнит свои обязательства, покупатель, оформивший договор переуступки, рискует потерять деньги, так как средства на эскроу-счете не покроют полную стоимость квартиры.

Потенциальные выгоды:

1. Возможность купить квартиру на этапе строительства. Переуступка прав позволяет купить жилье на стадии строительства по более низкой цене, чем на этапе сдачи дома. Это хороший вариант для тех, кто готов подождать и получить выгоду от роста стоимости объекта.
2. Гибкие условия сделки. Некоторые застройщики предлагают переуступку прав с более гибкими условиями оплаты, что может быть привлекательным для покупателей с ограниченными финансовыми возможностями.

Как обезопасить себя при использовании альтернативных схем

Если вы все же решили использовать одну из этих альтернативных схем, важно предпринять ряд шагов для минимизации рисков.

Рекомендации:

1. Тщательно изучайте документы. Перед подписанием договора обязательно проконсультируйтесь с юристом. Обратите внимание на условия аккредитива или переуступки прав — как и когда будут перечисляться деньги, кто их получит и какие гарантии вы имеете.
2. Проверяйте репутацию застройщика. Узнайте, какие проекты уже реализованы застройщиком, нет ли на нем судебных исков или долгов. Репутация компании — это один из главных факторов при выборе объекта. Или обратитесь экспертам по недвижимости.
3. Избегайте заниженных сумм в договорах. Если вам предлагают договор с явно заниженной стоимостью квартиры, стоит задуматься. Это может быть признаком мошеннической схемы или серьезного риска для вас как покупателя.
4. Используйте проверенные финансовые инструменты. Если вы выбираете схему с аккредитивом, убедитесь, что банк, через который проводится сделка, является надежным и предлагает все необходимые гарантии.

Заключение

Аккредитивы и переуступка прав могут быть привлекательными вариантами для тех, кто ищет более выгодные условия покупки недвижимости. Однако обе эти схемы несут в себе определенные риски, которые должны быть тщательно оценены перед подписанием договора.

Как эксперт, я рекомендую покупателям не спешить с выбором и тщательно изучать все детали сделки. В конце концов, покупка жилья — это одно из самых важных решений в жизни, и оно должно быть сделано с максимальной защитой ваших интересов.