Проект планировки территории — не бюрократическая формальность

В каких случаях требуется разработка проекта планировки территории?

Этот вопрос задает каждый, кто хоть раз сталкивался с градостроительством или проектированием. Общее определение, как и случаи, при которых подготовка документации по планировке территории является обязательной, перечислены в ст. 41 Градостроительного кодекса РФ.  Но понять, о чем именно идет речь и применимы ли все эти заумные термины под вашу конкретную ситуацию — задача, пожалуй, нетривиальная.

Мы разберемся и сделаем это простыми словами. Итак, что за зверь проект планировки территории и как его приручить?

Документация по планировке территории состоит из проекта планировки территории и проекта межевания территории. Проекты могут быть разработаны как вместе, так и по отдельности, но проект межевания всегда выполняется на основании проекта планировки территории, то есть после.

Проект планировки территории — комплект документации, основной целью которой является установление границ зон планируемого размещения объекта (или объектов) капитального строительства.

Иными словами, этот документ показывает территорию или конкретную область земельного участка, в границах которой возможно строительство здания или сооружения. А также закрепляет его максимальные параметры строительства.

- А как же установление красных линий, выделение элемента планировочной структуры? — спросите вы.

Совершенно верно! Но обо всем по порядку.

Документация по планировке территории может быть разработана как для линейных, так и для площадных объектов.

Под линейными объектами, мы, не мудрствуя лукаво, понимаем железные и автомобильные дороги, нефте-, газо- и водопроводы, линии электро- и тепло передачи. Любой объект, где фигурирует параметр «протяженность».

Площадные объекты знакомы всем — это многоквартирные дома, торговые и бизнес-центры, промышленные и складские территории. Все то, что мы так привыкли видеть в городской застройке.

Красные линии отделяют территорию общего пользования от частной собственности. В городской застройке также принято устанавливать красные линии кварталов, отделяющие территорию квартала от улично-дорожной сети.

Под элементом планировочной структуры понимают красную линию квартала — для площадных объектов и, зону размещения объектов капитального строительства — для линейных, так как красные линии для них не устанавливаются.

Проект межевания территории разрабатывается с целью образования новых земельных участков для размещения объектов капитального строительства или корректировки границ существующих земельных участков. Также в нем предусмотрена возможность установления, изменения и отмены красных линий, для территорий, в границах которых не планируется размещение объектов капитального строительства.

Важно понимать, что документация по планировке территории должна соответствовать Генеральному плану и Правилам землепользования и застройки (далее — ГП и ПЗЗ).

ГП — это документ стратегического направления, который говорит, какое соотношение зон должно быть на территории города. Какие главные объекты должны строиться по различным направлениям, например: улично-дорожного или железнодорожного строительства. Сколько промышленных зон должно быть, какие объекты промышленного или жилого назначения.

ПЗЗ — это один из документов, который определяет линию развития города. В отличие от Генерального плана — это документ более точечного, можно даже сказать — тактического регулирования застройки территории города. Инструмент, позволяющий развивать и реализовывать Генеральный план. В нем содержатся параметры застройки, в том числе предельные параметры, которые задают тон и вектор развития города. Документ определяет вид использования земельных участков, т.е. объекты, которые можно разметить, учитывает их высотные ограничения. Также в нем определены требования к обеспечению земельного участка объектами социальной инфраструктуры, зелеными насаждениями, машиноместами и пр.  По сути — это документ развития Генерального плана.

Срок подготовки документации по планировке территории различен для субъектов РФ. Для крупных городов он составляет от 1 года и обусловлен наличием большого количества исполнительных органов государственной власти, с которыми документация подлежит обязательному согласованию. Также не стоит забывать, что в ряде случаев документация подлежит общественным обсуждениям.  

Теперь, когда мы ознакомились с основными постулатами градостроительного проектирования, перейдем к конкретике.

Общие требования, назначения и виды документации по планировке территории описаны в Главе 5 Градостроительного кодекса, но не все так просто.

В ст. 41 Градостроительного кодекса, а именно она отвечает за назначение документации по планировке территории, отсутствует четкий перечень случаев, при котором ее необходимо разрабатывать. Определен лишь порядок случаев, при которой разработка документации является обязательной.

Необходимо отметить, что решение о разработке документации по планировке территории в соответствии со ст. 45 ГКРФ принимают уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, исполнительные органы субъекта Российской Федерации, органы местного самоуправления.

Что же это значит?

В крупных городах — субъектах РФ, решение о подготовке документации по планировке территории принимают органы, ответственные за архитектуру.

В республиках, краях, областях, автономных округах, поселениях — как правило, полномочия по принятию решения о разработке документации переданы в администрацию района. Исключения — города, городские поселения, в них, зачастую, полномочия остаются в комитете по архитектуре, при условии его наличия в структуре.

Садоводческим или огородническим некоммерческим товариществам также разрешено самостоятельно принимать решения о разработке документации по планировке территории в отношении земельных участков для ведения садоводства или огородничества.

Отдельной строкой стоит выделить правообладателей линейных объектов и субъектов естественных монополий. За этой непонятной фразой скрываются владельцы объектов железнодорожного (ОАО «РЖД») и автомобильного транспорта (ГК «Автодор», ФКУ «Упрдор», и пр.), а также балансодержатели инженерных сетей (ПАО «Ленэнерго», ПАО «Газпром», Министерство обороны РФ и т.д.).  Военные ведомства также все эти организации имеют право самостоятельно принимать решения о разработке документации по планировке территории линейного объекта — регионального, федерального или местного значения.

Итак, как же понять, в каком именно случае необходима разработка документации по планировке территории и когда следует обратиться в соответствующий комитет или администрацию района с предложением о разработке такой документации.

Возвращаемся к ст.41 ГКРФ и, первое что мы видим — это изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в связи с размещением объекта капитального строительства федерального, регионального или местного значения. Таким образом, для того чтобы изъять земельный участок в пользу государства, необходим проект планировки и проект межевания территории.

Следующим пунктом идет установление, изменение или отмена красных линий. О чем нам это говорит?

Вот пример: застройщик решился разместить на своем земельном участке объект капитального строительства. В процессе проектирования он сталкивается с тем, что для обеспечения планируемого здания инженерными мощностями необходимо разместить отдельно стоящую трансформаторную подстанцию на своем земельном участке, а для ее обслуживания необходим проезд общего пользования. В этом случае необходимо выделить планируемый проезд в красные линии, что и является одним из оснований для подготовки документации по планировки территории.

Основываясь на данном примере, можно взять за правило, что для размещения многоквартирного жилого дома необходима документация по планировке территории. Она либо уже должна быть действующей на момент получения РНС, либо к этому моменту ее нужно разработать, согласовать и утвердить.

Под пунктом 3.3 статьи 41 ГКРФ числится образование земельных участков в соответствии с проектом межевания территории. Проект межевания территории — инструмент, позволяющий выполнять операции с земельными участками, в соответствии с Земельным кодексом РФ. Иными словами — образование, раздел, объединение и перераспределение земельных участков.

Отдельным пунктом в ГКРФ выделено строительство объектов индивидуального жилищного строительства с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ и осуществление комплексного развития территории.

Вывод

Проект планировки территории — не бюрократическая формальность, а инструмент, который:

• Определяет, где, как и что можно строить.
• Защищает интересы и жителей, и застройщиков.
• Связывает ваш участок с развитием всего города.