Ипотека: переход от количества к качеству

В рамках исследования команда Frank RG:

• провела более 20 экспертных интервью с руководителями ипотечных блоков банков, ключевыми застройщиками, агентствами недвижимости, классифайдами и цифровыми платформами;
• опросила более 2,5 тысяч ипотечных заемщиков и более 500 респондентов, планирующих покупку жилья;
• проанализировала продуктовое наполнение 18 крупнейших ипотечных банков по более чем 100 параметрам;
• собрала статистику рынка по перечню из 33 бизнес-показателей в различных детализациях: тип сделки, категория клиента, канал, регион за период с 2023 по 2024 год;
• оценила качество цифрового клиентского пути при подаче заявки 13 крупнейших банков, проверила функционал и наполнение личного кабинета ипотечного заемщика;
• проверила качество консультаций менеджеров застройщиков при покупке квартиры комфорт-класса и бизнес-класса.

Рынок ипотеки

Последние несколько лет рынок ипотеки претерпевает серьезные изменения. В этом году произошло очередное снижение размера надбавки к ключевой ставке по госпрограммам и повышение надбавок к коэффициентам риска, а в июле случилась отмена «Госпрограммы 2020». Эти и другие события, регулирующие рынок, сопровождались постоянным повышением ставок по рыночной ипотеке.

В итоге ставки по рыночным программам ипотеки достигли 27-28%. На ноябрь 2024 года индекс минимальных ставок составляет 22,7%, а максимальных — 26,6%.

Предложение на рынке жилой недвижимости продолжает расти — за год показатели увеличились на 12%. При этом спрос на покупку недвижимости снижается — количество сделок в 3 квартале 2024 года уменьшилось на 35%, достигнув 671 тыс.

После отмены льготной программы доля сделок с ипотекой на первичном рынке упала на 30 п.п. В случае с квартирами вторичного жилищного фонда ситуация оказалась чуть более стабильной — показатель сократился с 23% до 19%.

Аналитики Frank RG подсчитали, что по итогам года объем выдачи ипотечных кредитов вернется к уровню 2020 года — снизится на 39%, до 4,8 трлн рублей.

Доступность жилья

Опрос Frank RG показал, что многие покупатели отложили покупку жилья. Так, лишь 21% респондентов планируют приобрести квартиру в этом году. Решиться на покупку ближайшие 2 года собираются 60%, а еще почти 20% отложили свои планы на пять и более лет.

Как выяснили аналитики, клиенты не готовы к ипотечным ставкам выше 16% — именно этот показатель оказался для них «заградительным».

Госпрограммы — драйвер ипотечного рынка

В 2024 году доля госпрограмм выросла до 71% от всех выдач. Вырос спрос на семейную ипотеку — на 11 п.п., а также на дальневосточную, сельскую, военную и IT-ипотеку — на 6 п.п. Доля субсидированных ипотечных программ от застройщиков на конец года составляет около 8% всех выдач.

Ипотека становится роскошью

В этом году доступность покупки жилья в ипотеку резко снизилась. Кроме того, рост стоимости 1 кв. м на первичном рынке жилья опережает рост доходов населения в 1,5 раза. На вторичном рынке этот показатель примерно сопоставим темпам роста зарплаты.

В 2025 году Банк России введет новые правила: появится так называемый ипотечный стандарт, эскроу-счета на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) и ограничение полной стоимости кредита (ПСК). В результате, по прогнозам Frank RG, в 2025 году объем выдачи продолжит снижаться и составит 4 трлн рублей.

Банки теряют деньги

Стоимость привлечения денег на розничном рынке превысила среднюю доходность ипотечного портфеля. Так, средневзвешенная ставка по рыночным ипотечным кредитам составила на 1 октября 2024 года — 11,6%, а средневзвешенная ставка по вкладам — 13,1%, и она продолжит рост. При этом срок выплаты ипотеки растет: с 2020 года он увеличился с 4,5 до 6,5 лет, так как у заемщиков нет мотивации быстро гасить дешевую ипотеку.

Обслуживание действующих кредитов, по оценке клиентов, остается на высоком уровне

Несмотря на вызовы и перемены банкам удается сохранить лояльность клиентов. В этом году общий уровень удовлетворенности ипотечных клиентов составляет 60% — выше на 1%, чем в прошлом году.

Это связано с тем, что банки продолжают совершенствовать свои сервисы и предложения. Они снижают время одобрения ипотечных сделок. С 2021 года этот показатель сократилась в два раза — с 31 до 16 часов. Кроме того, среди ипотечных клиентов растет удовлетворенность качеством услуг при обслуживании ипотеки.

«В условиях ужесточения регулирования следующий год, как и 2024, будет непростым для всех участников ипотечного рынка. Но мы видим по клиентским опросам, что банки научились предоставлять услуги максимально качественно и заручились лояльностью клиентов. В 2025 году нужно не растерять наработанные стандарты, продолжить совершенствовать цифровые клиентские пути, сохранить отношения с партнерами и готовиться к «оттепели» рынка», — отметила Ольга Филиппова, руководитель проекта «Ипотека», старший проектный лидер Frank RG.

По итогам исследования компания Frank RG составила рейтинг и назвала имена лучших игроков на рынке ипотеки.

Обладателями статуэтки Frank Mortgage Award 2024 стали:

• Лучший ипотечный банк — Альфа-Банк
• Самые эффективные продажи ипотеки — ВТБ
• Самые лояльные ипотечные клиенты — Альфа-Банк
• Лучшая работа ипотечных менеджеров — МКБ
• Лучший цифровой ипотечный сервис — Сбер Домклик
• Самое быстрое одобрение ипотечной заявки — ПСБ
• Лучшие условия по ипотечным программам — Банк ДОМ.РФ
• Лучший сервис по продаже недвижимости бизнес-класса — Донстрой
• Лучший сервис по продаже недвижимости комфорт-класса — Level Group

Ознакомиться с презентацией результатов исследования, представленной на мероприятии руководителем проекта «Ипотека», старшим проектным лидером Frank RG Ольгой Филипповой, можно здесь.

Полную версию исследования Frank RG «Ипотека в России 2024» можно заказать здесь.