Рынок недвижимости-2025: тренды и прогнозы

Рынок недвижимости остается одним из основных индикаторов экономической активности страны. Он тонко реагирует на изменения макроэкономической ситуации, в доходах населения, кредитно-денежной политике и потребительских предпочтений. 

Вопреки прогнозам, рынок недвижимости доказал свою устойчивость в 2024 году даже при высокой ключевой ставке и ужесточении или отмене льготных программ ипотечного кредитования. 

Семейная ипотека: локомотив первичного рынка

Семейная ипотека, с момента ее запуска, зарекомендовала себя как один из основных механизмов поддержки рынка. В 2025 году программа станет еще более гибкой благодаря внедрению «котлового» метода распределения субсидий. Это новшество позволит банкам привлекать финансирование из общего пула средств, избавившись от необходимости учитывать лимиты на уровне отдельных субъектов.

Лимит по сумме кредитов, например, в 12 млн ₽ для Москвы и Санкт-Петербурга, остается. Однако общий бюджет в размере 2,4 трлн рублей, заложенный на 2025–2026 годы, снимает сомнения относительно стабильности программы. Для рынка новостроек это стало настоящим спасением, так как более половины сделок на первичке осуществляется с использованием ипотечных инструментов.

Тем временем доля рассрочки как механизма покупки жилья остается на уровне 20–30%. Однако требования к ее получению постепенно ужесточаются. В 2025 году, вероятно, будет введена практика оценки кредитного рейтинга, что сделает этот инструмент более надежным, но менее доступным для некоторых покупателей.

Вторичный рынок: стагнация и выборочное снижение цен

Особого внимания заслуживает перераспределение спроса между первичным и вторичным рынками. Покупатели все чаще переходят на новостройки, мотивированные не только ценовой доступностью, но и современными планировками, инженерными решениями, а также наличием госпрограмм поддержки.

Вторичный рынок, особенно старый фонд, продолжает находиться под давлением конкуренции со стороны новостроек. Квартиры, построенные несколько десятилетий назад, все чаще проигрывают в борьбе за потребителя. Маленькие кухни, тесные санузлы, отсутствие подземного паркинга, стрит-ритейла, хороших входных групп становятся факторами, отталкивающими покупателей.

Тенденции 2024 года показали, что даже в дорогих локациях вторичное жилье не демонстрирует существенного роста цен. Например, старые дома в центре Москвы, несмотря на престижные адреса, остаются мало востребованными. Часто именно такие объекты выходят на продажу по заниженным ценам, но находят своих покупателей медленно.

Инвесторы начинают все чаще искать альтернативные стратегии: продавать старые объекты, чтобы реинвестировать средства в более современные проекты. В долгосрочной перспективе такой подход выглядит разумным, особенно на фоне планомерного роста ставок по аренде более современных квартир и высокой востребованности новостроек.

Коррекция цен: снижение или стабилизация?

Начало 2025 года вполне может принести определенную ценовую коррекцию. Это связано как с традиционными маркетинговыми приемами застройщиков, так и с общей структурой спроса, который исторически снижается в первом квартале.

Девелоперы продолжают использовать известную тактику с «псевдоскидками». Перед Новым годом цены на объекты немного завышаются, чтобы в январе предоставить «скидки» и активизировать продажи. Однако истинного обвала цен ожидать не приходится.

На фоне высокой инфляции, фиксировавшейся в 2024 году, недвижимость остается привлекательным активом. Понижение ставок по депозитам в последние недели вынуждает граждан искать новые инструменты для размещения средств, и многие делают выбор в пользу покупки квартир.

Аренда: растущая привлекательность сегмента

Сегмент аренды продолжает демонстрировать устойчивый рост доходности. Итоги 2024 года показали, что качественные объекты приносят стабильный доход собственникам, а спрос на арендное жилье сохраняется на высоком уровне.

Однако ключевым фактором для арендодателей становится именно качество предлагаемого жилья. Квартиры без ремонта, с устаревшей меблировкой или в неудобных локациях все чаще остаются без внимания арендаторов, либо сдаются трудно, долго и дешево. 

В то же время растет насыщение рынка. По некоторым данным, ставки аренды в массовом сегменте к концу 2024 года начали снижаться на 5–10%, что создает предпосылки для дальнейшей стабилизации или даже стагнации цен на аренду в 2025 году.

Коммерческая недвижимость: переход к офисам и стрит-ритейлу

Сегмент коммерческой недвижимости становится одним из самых перспективных направлений для инвесторов. В 2025 году ожидается значительный рост интереса к офисным пространствам, особенно в районах с хорошей транспортной доступностью. В то же время стрит-ритейл выигрывает в густонаселенных отдаленных от центра зонах с ограниченной инфраструктурой и низкой транспортной доступностью.

Выгодные старты продаж

Стартов продаж в 2025 году, вероятно, будет немного: застройщики не спешат выходить с новыми проектами, предпочитая распродавать уже строящиеся комплексы. Покупатели тоже боятся неопределенности и не очень хотят покупать квартиры со сдачей в 2028-2029 годах. Тем не менее нужно понимать, что инвестиции в недвижимость — это долгосрочная стратегия. И дефицит жилья будет особенно сильно ощущаться в 2027–2028 годах, когда на рынок выйдет меньше нового жилья.

Рынок недвижимости остается важной частью экономической системы, создавая перспективы для инвесторов и возможности для тех, кто ищет комфортное жилье или надежный актив для сохранения капитала.