Формула расчета доходности арендного бизнеса в офисном сегменте
Доходность — один из главных критериев при выборе объекта для инвестиций. Рассказали, как рассчитывается доходность арендного бизнеса в офисном сегменте
Елизавета Ильюхина начала свою карьеру в группе West Wind в 2014 в качестве управляющего бизнес-центром Crosswall и за 8 лет работы прошла путь до директора коммерческого департамента West Wind Group. В компании в составе группы отвечает за выбор новых объектов для редевелопмента с учетом потребностей рынка, принимает участие в разработке концепции и утверждения дизайн-проектов, а также ее подразделение успешно реализует готовые объекты.
Елизавета Ильюхина, руководитель коммерческого департамента West Wind Group, пояснила, что существуют разные подходы к расчетам.
Наиболее простым для начинающих инвесторов является следующий вариант. Доходность инвестиций — это отношение полученной прибыли к общей сумме вложений, выраженное в процентах. В виде формулы это выглядит так:
R = P / V * 100%
где: R — доходность; P — инвестиционная прибыль; V — сумма вложений.
В сумму вложений входит не только цена объекта, но и издержки, связанные с его приобретением: расходы на нотариальное оформление, возможные расходы на ремонт и т.д.
Инвестиционная прибыль — это сумма выплат, которую собственник ожидает получить от арендаторов. Обычно берется прибыль за год и оценивается годовая доходность вложений.
Пользоваться приведенной формулой доходности было бы очень просто, если бы можно было считать инвестиционным доходом ежемесячную арендную плату, умноженную на 12 месяцев.
Однако прибыль за год, которая рассчитывается из арендной ставки, не всегда соответствует реальности. Показатель склонен уменьшаться или расти за счет разных факторов. Например, потери уменьшают доходность и увеличивают срок окупаемости. К ним приводят простои офиса без арендатора, невзысканные арендные платежи, операционные расходы. А профит обеспечивают надежный арендатор и индексация арендной ставки.