Защитили недвижимость клиента от возврата в конкурсную массу

Прецедент по оспариванию сделки с недвижимостью устоял в Верховном суде РФ и не подлежит обжалованию. 

Алина Каракова, юрист «Шапенко и Партнеры», добилась победы в резонансном деле А63-14109/2021 оспаривания сделки купли-продажи крупного объекта недвижимости. Суд подтвердил законность сделки, несмотря на попытки включить приобретенный актив в конкурсную массу должника. 

История, по сути, затрагивает тысячи покупателей недвижимости в России, особенно тех, кто предпочитает расчеты наличными. В подобных случаях покупатели нередко сильно рискуют — если продавец впоследствии признается банкротом, финансовый управляющий или кредиторы могут заявить, что деньги не были переданы, а сама сделка носила фиктивный характер. В результате приобретенный объект возвращается в конкурсную массу, а добросовестный покупатель оказывается тем, кто фактически погашает долги продавца. И это за вычетом всех остальных рисков, связанных с покупкой за наличные деньги. 

Обстоятельства дела

Клиент «Шапенко и Партнеры» приобрел объект коммерческой недвижимости. Спустя полтора года продавец недвижимости признан банкротстом, и финансовый управляющий совместно с одним из кредиторов обратился в суд с требованием признать сделку недействительной и вернуть объект в конкурсную массу. 

Заявители ссылались на то, что:

• недвижимость якобы была куплена по заниженной цене;
• у должника на момент совершения сделки имелись обязательства перед другими кредиторами;
• сам договор носил мнимый характер, так как после продажи должник продолжил пользоваться объектом (снял недвижимость в аренду у покупателя);
• покупатель не обладал достаточными средствами для оплаты сделки. 

Позиция защиты

Интересы покупателя представляла юрист юридической фирмы «Шапенко и Партнеры» Алина Каракова.  

Было доказано, что:

• сделка заключена по рыночной стоимости (юристом самостоятельно проведена аналоговая оценка недвижимости на дату расчетов между покупателем и продавцом);
• на момент совершения сделки у должника не было долгов, что подтверждено данными из картотеки арбитражных дел и базы исполнительных производств;
• покупатель и продавец не были аффилированы;
• финансовое положение покупателя позволяло приобрести объект. В суд были представлены выписки о движении средств на счетах покупателя, а также уникальные доказательства, в том числе справки о посещении банковской ячейки в даты расчетов;
• договор аренды, заключенный после сделки, был возмездным и отражал непосредственный коммерческий интерес покупателя к объекту недвижимости. 

Отдельное внимание юрист обратила на то, что один из кредиторов и должник имели признаки аффилированности: их семьи были связаны общим бизнесом, а юристы, представляющие интересы кредитора и должника являлись сотрудниками одной юридической фирмы. Это указывало на попытку недобросовестного возврата недвижимости в конкурсную массу.

Решение суда

Суд поддержал доводы защиты. В решении было отмечено, что заявитель не доказал наличие совокупности оснований для признания сделки недействительной: отсутствовали признаки вреда, умысла на его причинение и осведомленности покупателя. Суды вышестоящих инстанций подтвердили законность принятого решения.

Таким образом, договор купли-продажи был признан законным, а попытка вернуть недвижимость в конкурсную массу — необоснованной. 

Значение для рынка недвижимости

Это победа имеет высокое практическое значение. Она показывает: даже при расчетах наличными (что является распространенной практикой и по сей день) добросовестный покупатель может защитить свои права, если его юрист грамотно собрал доказательную базу. Суд подтвердил, что отсутствие безналичных платежей не является безусловным основанием для признания сделки фиктивной.